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国十条出台，对一度狂热的炒房客来说具有腰斩的气势，但政策的核心意图并不在打压房地产市场，而是为了让房价回到更理性的轨道。
地产及其关联产业对国家GDP的拉动作用是举足轻重的，楼市的低迷对GDP一点好处也没有，在2010年即将过半的情况下，楼市的调控对GDP施加了大量的压力，是不是真要牺牲GDP来调控楼市，这应该是一件很难决策的事情。
消费的抑制，必然会带来沉淀性爆发。政府此次调控，似乎要扮演市场经济中那只“无形的手”，希望政府能够看到那些首置者和改善居住者的刚性需求，本来楼市供求关系就应该由市场来决定，如果此次调控，打压了地产开发商的积极性，地产开发商也配合消费者“观望一下”，那么必然会导致供求链条的破裂，由此再现2009年下半年的情景也不是不可能。
任志强曾戏言：纵观历史上中国每次让股市大跌的文件好象都寿命不长。事实上，国十条出台之后，股市一路大跌。房产的金融性已经得到了国人的认可，在通货膨胀的情况下房产的确可以保值增值，可遗憾的是在楼市受到调控后，股市非但没有红火，反而大跌。
国十条仅仅是个开始，但真正能够体现2010年地产走势的“第二只靴子”现在并没有抛出来，地方政府的实施细则也并未出台，这是一场博弈开始的平静时期。
烟台市场走势分析
1、需求的刚性表现
80后，90后崛起，这些年轻有为的人群，面临着裸婚的尴尬，蜗居的窘迫，他们的首置需求是很刚性的；60后、70后的人群，改善生活品质，旧城改造等因素而来的改善性置业需求也是不可忽视的；我市已经不再批农村宅基地，大量的新生农村人口的居住需求会继续给烟台楼市需求环节增加压力。总体来说，烟台楼市的需求仍处于极度旺盛的阶段，刚性需求急待释放。
2、烟台城市潜力的拉升价值
在一线城市地王频出，土地供应减少的情况下，地产界的巨头开始纷纷关注二线、三线城市的地块。烟台的地理位置，优越山海岛湾资源，在三线城市中属佼佼者，作为全国最早开放的14个沿海城市，GDP位列山东三甲，自然倍受关注。
看看2009年进入烟台的地产开发商就不难看出端倪，从万科、龙湖、越秀城建的进入，到中粮地产、暖山国际、万达集团，加上之前世茂集团，烟台已经悄然成为三线城市中的焦 点、成为众多地产巨头和行业专家眼里公认的地产价值“洼地”。
正在建设的城市轻轨，必然会拉动胶东半岛地区的经济，半岛1小时生活圈也在慢慢形成，烟台虽然与青岛有一样的地理位置，但 房价却与青岛有较大差距（2010年1月青岛中国城市房价排行榜12名，均价9751元），烟台的房价仍有很大的上升空间。
3、城市化进程
中国1980年的城市化率为13.6%，2000年突破30%，2005年超过40%，2009年我国城市化率只有46%，远远低于发达国家平均85%的水平，也低于世界平均55%的水平，社科院2009年12月21日发布《社会蓝皮书：2010年中国社会形势分析与预测》，预测2010年我国城市化水平将达到48%，2012年或2013年将超过50%的结构转换临界点，并在2015年达到53%左右。可见，在我国城市化率仍有很大空间。
根据国外经验，当城市化率在35-75%之间时是地产行业最活跃的时期，地产会拉动50多个行业，上游拉动钢铁、建材，下游拉动家电、日用品消费行业等。因此，城市化进程可以全面带动消费，而我市现在正处在这样一个大环境下。
擦亮你的眼睛、理性决策，2010年春节购房攻略
攻略一、该出手时就出手
在今天，远见似乎比什么都重要，如前所述，这是一场博弈的平静期，远见起了关键性的作用。一线城市的房价，会不会下降，很有可能，炒作的因素过多，价格难免不真实。但纵观烟台地产，与一线城市有很大的区别，权威市调数据表明，烟台的楼市基本还是以居住为主，投资性质的购房比重很少，更没有过多炒作的因素干扰房价上涨。没有大起，自然就不会有大落，烟台房地产市场，受宏观趋势影响历来都是“波澜不惊”，刚性需求的强大支撑、加上烟台城市价值潜力的开发，总体来说烟台的楼市还会继续保持温和地持续上涨。
所以不妨在这个平静期，把握好地产开发商的优惠政策，量力而行，果断决策，因为机遇并不垂青“观望”。
攻略二、一步到位的首置观
近期出台的一系列限制二套房的政策，以及将来即将实施的多条针对“二手房交易“等限制性政策，不得不让首次置业者重新思考首套房的购买理念。之前可以用”梯度购房“的思路，即先购买低总价的，如小面积，或低品质、或远郊的房产，先”将就“着，等将来有条件再换好一点的房子。可是现在限制二套房及二手房交易的政策，越来越让换房成为一件很有”难度“的事情。关键是随着家庭成员的增多、子女的成长，事业地发展，收入地增长， “将就“的房子势必无法满足人生规划及生活需求，“换房”将不可避免。想想那些改善性需求人群的尴尬，首置时将就下，收入改善了再换房子，如今二套房5成首付，基准利率1.1，让人很难抉择。
所以，从现在起，应彻底改变首置观念：宁肯稍晚点，或是稍吃力点，也要尽量选择可“一步到位“的优质房，选好了，选对了，量力而行，即使超前些，但从长期居住的角度来也说是正确的。
攻略三、不看价格看价值
价格，其实是一种市场的，动态的“价值“，有较多的非理性因素及外部因素。精明的买房人，很重要的一点要做到：超越”价格“表相，理性辨识房产的”价值“，只有认清价值，才能做出正确的购房决策。那么，如何判别房子的”价值“呢？
首先，不能只看地段，地段是一种“相对“的价值，因为地段往往是与城市规划相关联的，而一座城市的规划总有一些不可预见性。一个地产项目现在可能有些看得到的地段价值，可是将来还会有一些无法预见的价值变化：有利于该地块的规划出台，则会增加房产价值，但同样存在着如有不利于该地块的规划出台降低房产价值的风险。
再是，不要轻易的被广告的包装所迷惑，不要被低价和优惠所误导，房产的购买跟其它消费品有很大的不同，因为房子可能关乎一家人一生的生活素质。一定要学会理性思考，多关注与房子有关的实实在在的东西。
其实对于房产而言最“绝对”的价值是生态资源。而在烟台，最宝贵的生态资源就是海和山，山海资源具有不可再生性，随着开发进程而逐步减少，甚至绝版，所以在烟台能买到拥有山、海资源的房子，是最具“价值“的，是最保值甚至是升值力最强的。市场的真实反应也充分证实了这一点：烟台的海景楼盘，如天越湾、马山寨、盛世观澜等；烟台的山景楼盘，如山水龙城 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)、天籁花园、山语世家 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)等，都受到了市场的追捧，尤其是山景项目不但具有较高的”价值“更重要的是，非常适合烟台的地域特点，更为适宜居住，所以山水龙城等山景项目很受烟台当地人的喜爱。
还有一些楼盘没有山海等生态资源，但是现在看起来环境也不错，其实这种环境有很大的“相对性“，它的环境好，只是因为区域城市化尚未成熟，建筑规划密度低。而当这个区域进一步发展，人口密布加大，商业规划甚至有空气或声音污染源的工业规划出现，之前的“好环境”将不复存在。而依靠山海等资源，一不可移植，又多为政府永久生态保护地。这种才是绝对“好环境”，绝对“真价值”。
攻略四、重品质，思量关乎几十年的生活因素
尽量选成熟社区，大社区。在成熟的社区、大社区里，我们可以多实地观察，眼见为实，降低置业的风险，也可多询问已购买的业主，往往会得到比较可靠的购买建议。另成熟社区、大社区的生活配套相对于小楼盘来说有绝对的优势。
关注建筑品质。买房前多关注，将来少操心。你可以有三种了解建筑品质的方式：一是找身边懂建筑的亲友帮忙参谋；二是自己多去现场实地考查，至少可以观察一下楼体外立面、墙面、地面、生活设施布局合理性等细节，如果未竣工，看不到建筑的细节，而且也没有懂建筑的亲友，那么还有一种方式是考查发展商的口碑，可以向老业主了解项目或是通过查询有关资料了解开发商的实力、资质及过往楼盘评价等。
“买房子，其实买的不仅仅是房子“。选择一座房子，事实上我们是在选择一种生活方式。所以我们买房子不但要关注房子本身，更要关注到房子之外：楼盘周边的环境、景观、小区内的园林，互动的休闲资源等生活元素，小区内外的生活配套设施等同样是非常重要，这些元素也影响决定了居住者的生活品质。
注重硬件品质之外，还不能忽略了另一个软性的品质——物业服务。小区的物业是舒适、安祥生活的关键性保障，周到的物业服务令生活更有愉悦感、安全感，多询问下物业公司的口碑，了解物业公司的资质，对置业的选择很有帮助。
攻略五、多和自己的生活轨迹做对照
如果在一线城市，每天在往返的交通上花费2个小时，甚至更多，还能理解，但在烟台，这种辛苦我们是可以不选择的。所以，上班地点、生活地点需要一个合理的距离，在自己已经就业或者最有可能就业附近购置房子，兼顾考虑到一家人的生活、工作、学习出行是必不可少的，不要为了一个有升值潜力的地块或者为了一个相对便宜的地块，而牺牲一家人的生活距离，那往往是不值得的。
2010春季购房“完美“选择推荐
建源.山水龙城3期
山水龙城项目由山东建源集团开发，该企业不久前于492家开发企业中脱颖而出，荣膺“3A级开发信用单位”。该项目目前已成功开发两期，二期首批业主已于去年底提前5个月交付。前期开发的产品在烟台本地市场拥有颇高的口碑，项目于2010年初，被评为“烟台最具人居价值楼盘”。4月份，山水龙城3期开始推向市场，推出“完美置业计划”，人气空前火爆，呈现“逆市飞扬”，在烟台近期的房地产市场里可以说是“一枝独秀”。
山水龙城项目总建面高达220万平米，恢弘规模傲视全城。项目依傍大南山永久生态保护区核心位置，并坐拥两湖，独一无二的“山/湖/溪/林/园”五维生态，堪称烟台的人居宝地，人居价值无可估量。该项项目位踞五区几何中心， 10分钟之内到达烟台各大主流经济生活区，据南大街仅7分钟车程。项目的物业服务由国家一级资质企业天安物业担纲，贴心的服务、周全的管理，为业主带来全程无忧的物业服务。
项目3期以“完美的可能”为主打口号，旨在为业主提供可一步到位的完美居所、方方面面都无可挑剔的生活平台。首发户型80-140平米，在兼顾实用的基础上，尽量提升居住空间的舒适度。为买房者带来可以安享一生的“完美”选择。