标题：上海中小房产中介现关店潮

房产政策调控之下,上海楼市遭遇“急刹车”,二手房成交更是进入“冰冻期”。有机构统计数据显示,5月1日至9日,上海二手房成交总量仅有1681套,比上月同期下滑达75％。上海地区1万多家中介门店正面临“断粮”之危,“降薪、裁员、关店潮”苗头已现。

　　成交骤减 小门店难以保本

　　4月份“禁贷令”等政策发布后,上海二手房成交量就已出现明显的“分水岭”现象。数据上看,4月上半月延续3月下半月“量价齐升”的行情,共成交二手房12728套;而到了下半月,二手房交易降温明显,成交套数已不足万套（9103套）,较上半月减少3625套,跌幅近三成。

　　而从截至目前的5月份二手房行情来看,这波下滑趋势更为明显。某大型中介公司的内部监测数据显示,5月1日至9日间,上海二手房总成交套数仅有1681套,环比4月1日至9日的6813套,下滑幅度已达75％。

　　“保不了本的话,中小公司都撑不了多久。”淮海西路番禺路上一加盟门店经理给商报记者算了一笔账:一般的大公司门店,包括房屋租金、水电费、电话费、10多名员工基本工资等在内的月度运营成本一般在10万元左右。以平均每单200万元的房屋成交合同价收取上下家各1％佣金计算,每家门店至少要做2－3单才能保本。小中介公司的成本虽然很少,加上几名员工的基本工资（多数小公司的业务员无底薪）,一般每月才两三万左右。但按照上面的方式推算,这些小公司每月也必须开单才能维持下去。

　　商报记者从有关行业协会了解到,目前上海的房产中介公司总计已近3000家,中介门店总数超过1万个,其中中小公司门店总数至少占七成。按照4月份全市二手房总成交量21832套的数字来算,上万个门店的单店平均成交量仅2套左右——仅仅可以勉强让一般小门店保本。由于品牌中介机构市场占有率更高,所以大量小机构门店的整月“零成交”现象就在所难免。

　　“生意太难做了,最近一段时间楼市冷清得让我'发寒’。”南丹路友邦地产的一位中介告诉商报记者,“已经一个月没有卖过一套房了,甚至连客户都没怎么接触到。而整个公司也没怎么开单。”他表示,此次楼市新政力度确实空前,“过去即使楼市低迷,也还是有客户前来咨询,可是这次调控后,几乎见不到什么客人,员工只能闲聊以消磨时间。”

为避风险 中小机构忙关店

　　在中心城区,这种“关门”现象已被大量事实证实。位于繁华地段常熟路华亭路的一家专门做老洋房生意的中介门店,本周已“人去楼空”,门店的玻璃门上贴着大大的“转租”两字;卢湾区丽园路上的几家中介门店,这一两周内也已易主变成了服装店、水果摊;长宁区天山路上的一家中介门店,昨天也挂出“暂停营业”的牌子。据商报记者观察,现在关店或者准备关店的多为中小型中介公司,主要有几种类型:一是临街小铺,或者被称作是“夫妻老婆店”的小公司,其特征是人员简单,开、关店相当“自如”。比如高安路上一家面积仅4平方米小店的老板说,“维持不下去的话,可以马上转行,如做个洗衣店之类的”;二是大中型机构的个别门店。如虹桥路上一家已经关门的“先原”门店店员说:位于黄浦、卢湾区的“先原”门店,已长时间“零成交”了,“所以只能先把这里的店关掉,把员工分流到其他门店去。”当然,关门并不意味着该机构倒闭,或许正欲通过整合、节约成本,来保住整个机构;但较可怕的是,已有一些中型机构面临整体倒闭,如上海普陀区有一家拥有10多家门店的中介公司已被“整体转让”。

　　商报记者发现,一些平日里“隐蔽”在各种写字楼里的中介公司,目前正在大规模“退市”。这类公司,多被称为“飞单店”,它们不似沿街铺面那么引人注意,如襄阳南路上一个写字楼里,就“藏”有20多家这样的门店。这类中介店的负责人,多是在2009年市场行情好的时候在大中介机构任职时赚了钱,再从原先的公司辞职后自己开店,他们一般握有充足的上、下家资源,特别是拥有大量“职业”投资客的委托单子。他们会与留在原公司的业务员合作,以获得房源信息,所以这些门店实际上是一个“跑单和飞单”的承接地。不过,以目前备受打击的成交行情来看,这些生意“来路不正”的店,生意就最难有保障了。“反正营业执照期限是四年,现在行情不好,就关掉算了。等市场好点了,就可重新开张。”一个“飞单店”的负责人这么说道。

　　逆势谋动 大机构酝酿扩张

　　“关店？现在还远没有这样严峻。”福美来不动产董事长胡正华表示,“其实,每一波行情下调,先受冲击的肯定是小公司,因为他们的抗风险能力较差,但大公司不同,除了二手房,我们还有'一手房’的联动业务。”21世纪不动产副总裁兼上海区域董事长张卫平也表示,任何大公司都不仅靠佣金生存,从产品、渠道、开拓上来说,他们不会停止延展,“现在的'坏’行情,或许正给了大公司抢夺市场份额的好机会。”

　　据了解,今年年初刚在美国上市的21世纪不动产正在宣布“逆市发展”的开店计划:今年将在39个城市布点,以至少拥有1350家门店,其中,北京、上海、深圳实现直营门店500家以上。在上海,目前21世纪不动产门店规模为240家（加盟店45家、直营门店195家）,今年的目标是,门店数量拓展至（直营与加盟）280家。

　　另外,新政出台后不久,上海中原地产也宣布旗下20家新店同时开业;4月下旬至今,福美来不动产也新开了2家直营店;易居臣信新开了7家门店;汉宇、臣信等公司年初定下的200家门店计划,目前也都没有重新调整的说法。

　　不过,最新的消息是,中原地产在上海或许将暂停扩张。中原地产上海区域董事总经理谭百强近日表示,“中原地产已开始修订原先的扩张计划（原计划今年扩张至300家店）,今年开店将不会有预期那么多。”

　　相比于中小公司的不安,大多数大公司至少还显得胸有成竹。胡正华称,上海地区的政策还没出台,政府态度还不明朗,而今年的宏观经济形势也比较复杂。更关键的是,上海地区的（购房）刚性需求和改善性需求还很旺盛,而房产经纪行业也不是资金密集型行业,不像开发商那样有大量的银行贷款压力。“而且,上海的几家大公司,都在去年狠狠地赚了一大笔。”但无论如何,上海5月份的二手房成交已算进入了“冰冻期”。胡正华也表示,如果这样的情况持续3个月以上,2008年那样的“关店潮”或许将真正到来。

　　永庆房产的一位分析师也认为,去年大中介机构的大规模扩张,可能为今年的发展埋下隐患。“调控新政的效果才刚显现,未来2至3个月后,也不排除大型中介机构会对店铺规模进行调整。”