标题：银行不输血游资兴风浪 楼市迟早会量价齐跌?

　到昨日，房地产新政正好满月，一线城市楼市交易量骤降，可老百姓最关心的价格却依然没有破冰迹象。

　　好在券商房地产行业研究员那边传出来声音，“下跌是迟早的事，楼市量价齐跌不可避免”。不过，经过密集调研后，这些研究员还给出了另外的预测，短期内房价将依然坚挺，地产业景气度是否会因此下滑至少要等到三季度才能确认。

这也意味着，房价回落将比较缓慢，“是场持久战”。

　　 调整第一阶段“量缩价平”

　　让购房者最难熬

　　准购房人在决定是否出手之前，需要对房地产行业调整的3个阶段有清晰的认识。毫无疑问的是，当前的楼市正处于行业调整的第一阶段，也就是“量缩价平”时期。而在衡量房价是否会下跌，关键要看成交量会不会持续萎缩。

　　“历史经验来看，第一阶段持续的时间最长，对准购房人而言也是最难熬的阶段。”国金证券房地产行业研究员曹旭特指出，近期到地产公司调研后发现，短期内房地产开发商的资金依然较为充裕，因此降价的可能性不大。

　　“通俗地说就是目前地产商暂时还‘不差钱’。”虽然如此，曹旭特目前已调低了对行业的景气度预测。在他看来，假如量能持续低迷，准购房者继续持币观望，地产商肯定会出现资金面的缺口。

　　无疑，地产行业目前处于地产商、炒楼资金、政策、购房者之间的博弈中。曹旭特的理解是，当地产商资金面临压力后，行业自然会转入下一阶段。“持续的成交萎缩最终导致地产商资金趋紧，导致开发商降价，但老百姓依然不会急于购买。”这时，行业就会出现量价齐跌的局面。

　　不过，随着房价的回落，部分有刚性需求的准购房者开始试探出手，渐渐形成成交上升、价格回落的局面。“这个阶段我们一般都会调高对行业的景气度预期，毕竟成交量回暖意味着资金将快速回笼。”曹旭特说，第三阶段的持续时间往往不会太久。

　　“在房地产新政出台以后，成交量呈现断崖式下跌，尤其是北京、上海、杭州等一线城市的一手房成交量基本上都有40%到70%之间的下滑。”上周六，在投资者当中拥有极高人气的财经评论员叶檀这样安慰昆明的准购房人。

　　不过，从行业研究员们出具的报告中，即便是北京、上海等一线城市，楼市成交量萎缩的比例并没有这么高。WIND资讯提供给本报记者的数据显示，5月2日至8日，北京、上海、苏州等重点监测的16个大中城市中，13个城市成交量环比下降，其中7个城市成交量环比下滑超过30%。

　　“即便成交低迷，房价短期大跌可能性很小。”崔秀红说，从目前开发商持有的现金情况来看，预计在二季度内，房价出现大幅下降的可能性较小。

　　向昆明等二三线城市“下注”

　　让投资客试身手

　　对投资房产的市民来说，最近都在发愁“卖房后钱投向哪里”，江浙一带的炒房资金也有这种困惑。不过，短期从一线城市撤退后，部分炒房资金将目光投向了包括昆明在内的二三线城市。

　　许女士在深圳工作，却在大理和昆明都有住宅。“大理有两套房，其中有一套就是月初回来休假的时候买的。”许女士丈夫是大理下关人，虽然自丈夫十多年前到深圳工作后，几乎没回过几次云南老家，但这并不妨碍他们在老家置业。

　　其实抱着和许女士一样想法的外地购房者不在少数。伴随着江浙炒房资金在昆明“团购”的消息，准房主们心再次悬了起来：“莫非昆明的房价还会坚挺？”

　　不过，券商地产行业研究员的说法给昆明的准房主吃了一颗定心丸。“若整个行业陷入调整泥沼，无论是一线城市、二三线城市都会相应回落，包括昆明在内。”曹旭特说，只是相比投资需求旺盛的一线城市而言，二三线城市由于地方政策目前相对真空、传导效应等因素，会有一定的滞后性，且房价回落的幅度也会明显小于一线城市。

　　也有行业研究员则认为，短期内部分二三线城市的环比成交量甚至会出现急剧放大的现象。“我们实地调研发现，成都、西安等地的成交量环比出现激增，主要是因为区域发展潜力较大，而房价相对较低，必然会吸引投机资金蜂拥而入。”

　　安信证券首席经济学家高善文对房地产行业研究颇多，与大多数同行不同的是，他认为房地产市场可能经历较深幅度的调整。“哪里的房价更疯狂，就会受冲击越大。”

　　银行不会再给楼市“输血”

　　让开发商很纠结

　　楼市各方当前的胶着状况似乎很难持续了。从近期的传闻来看，假如房地产市场的资产泡沫不能有效挤压，或许有更严厉的行业调控措施出台。

　　这对准购买者来说，无疑是继续观望的最有力支撑。

　　“房价仅是松动。”中银国际行业分析师周路上周对地产业进行的大面积调研后发现，上周各地房价已经开始出现环比下跌迹象，但“这种幅度暂时不足以促使政策松绑”。

　　这种观点得到了叶檀的认可。“我支撑地产调控新政，且觉得后续政策还会继续出台。”叶檀表示，当前量跌价涨，正说明了房价多空双方已经陷入博弈的状态。这时“短期投资客会迅速撤离市场”。而如果政策能够延续几个月，资金实力较为雄厚的长期炒房客将会撤出市场。

　　地产业研究员对行业的预期并没有想象中那么悲观。曹旭特预计，量跌价缩的局面出现本身就体现出政策的调控效应了，毕竟量能若持续回落，房价自然也会有所松动。

　　在所有的调控措施中，最让房地产开发商纠结的是“银行不会再输血”了。

　　其实，对准备购买二套房的市民而言，按揭买房的成本已经大幅增加。尤其是房贷利率为基准利率的1.1倍，这一条政策被业界解读为“局部加息”。同时，央行今年来先后3次调高了存款准备金率，目前各商业银行准备金率已高达17%，几乎接近了历史高点。而最近的一次上调幅度为0.5%，这意味着近3000亿元的资金被冻结。不过，与商业银行相比，农信社却被央行“网开一面”。

　　上周末传出消息，国家发改委目前正在牵头起草一部“更严厉”的关于楼市调控政策的新文件，力度和范围将大于不久前刚刚出台的“国十条”。据了解，这份发改委新版楼市调控新政的出台时间，将视此次楼市调控情况而定，“如果调控达不到预期，将会很快出台”。（责编  肖永林）