标题：房地产：近期观点和一二三线城市调研概况

　　近期行业观点：

　　1. 18日房地产板块表现属于超跌反弹，短期存在超跌反弹机会。原因在于：(1)目前估值反映房价或者销量下降25%左右(考虑估值基准下移和业绩下调15%左右)；(2)在预期上严厉的政策工具还剩下保有环节房产税尚未兑现；(3)中央领导最近两天对宏观经济发表了“不稳定、刺激政策放慢退出”的观点；(4)上海保有环节房产税试点方案流传“新老划断”、“税率千分之六(预期千分之***四)”，严厉程度低于预期。

　　2.反弹时间和幅度难以把握，理论上可能低于3月。反弹幅度预估15%左右。

　　3.行业刚进入房价盘整、销量萎缩的下降第一阶段，预判行业趋势继续向下，维持中性投资评级。原因在于：(1)保有环节是否出台房产税，出台什么样的房产税方案，不影响房价和行业下跌趋势。(2)始于4月中旬的房地产新政，大部分内容是短期政策调控，小部分内容是属于中长期基本制度改革(游戏规则改变)，政策仅仅出台一个月，对实体楼市销量刚产生影响，而房价尚没有下跌，政策就转向的可能性太小(不仅会没有政策效果，而且会对政策和政府的威信和公信力构成实质性损害)。(3)从为将来刺激经济预留空间考虑，更有必要这次把房价调下来。(4)中央政府改变“经济增长方式房地产化”的政治立场没有改变，地方政府从土地财政转向住宅保有税赋是行业趋势和方向。(5)在政策风险和量价没有充分反应之前(即行业趋势没有确定向上的方向之前)，估值不能作为股票推荐的首要理由。估值基准和业绩预测都有调整的风险和必要。

　　4.保有环节房产税试点各种传闻和表态的背后，折射的是利益集团之间的博弈，尤其是既得利益集团的政策游说和“院外活动”。因为这将极大地改变需求，尤其是将针对性打击占比越来越大的投资、投机需求，还原住宅的消费属性和居住功能，进而改变行业游戏规则。

　　5.关于制度改革：如果按照10年4月之前的行业现状和规则，住宅市场供给永远也满足不了需求，供求关系失真。因为需求有巨大的杠杆，制度鼓励炒房、鼓励少数人拥有多数房子，炒房的成本非常低、但赚钱效应非常高，而供给垄断在最大利益获得者地方政府和开发商手上。只有建立了一套关于需求和供给的游戏规则之后，这时候的供求关系才是真实的、具有市场调节功能的。

　　近期楼市调研概况：

　　最近我们对上海、北京、深圳等一线城市，昆明、武汉等二线城市，蚌埠、芜湖和合肥等三线城市都做了草根调研，行业概况总结如下：

　　1.销量表现：一线城市销量萎缩50%左右，个别一手新盘甚至零成交；二线城市销量开始萎缩，不同城市、同一城市不同区域之间、不同楼盘之间还有分化；三线城市基本没有受太大影响；

　　2.房价表现：一线城市二手房价议价空间加大，开始略有下跌，一手房价尚未下跌(郊区一季度开发商配合炒房团疯炒的开始有下跌)；二线城市一手房价上涨，二手房价滞涨；三线城市房价略有上涨；

　　3.开发商反应：(1)大中型、全国性、对行业有周期性和风险认识的开发商，对房价下跌有充分的心理准备和认同，幅度普遍接受30%；越是区域的、对行业缺乏周期性、整体和风险认识的中小开发商，越不认同房价下跌，或者越强调市场的区域性或特殊性。(2)对行业最坏的情况，普遍还没有概念和准备。(3)对这次政策的看法和应对，普遍停留在04-09年的历史经验上。(4)对这次行业游戏规则和基本制度的可能改革，普遍没有理解和认识。(5)对行业好转的看法，普遍建立在土地财政、地方政府和宏观经济恶化的判断上。

　　4.关于新开工：无论大小、规模，目前都没有谈到下调新开工的准备，部分有根据销量、房价调整时间和幅度而定的认识。