标题：21个楼盘平均销售率14.5％
房产销售：
前后大不同
中环大盘绿洲康城亲水湾 (论坛 新闻)销售经理高明介绍，新政出台后，楼盘成交为零，统计数据中显示的26套房源签约，其实是新政前就已经明确购买意向，由于贷款问题，拖至新政后签约。
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再以北蔡板块的万科金色城市 (论坛 新闻)为例，该案在今年3月6日推出144套公寓房，短短一个月内便销售117套，成交均价为2.5959万元/平方米；而在新政颁布后的一个月，分别在4月17日和5月15日推出两批房源，总套数为408套，而成交总套数仅为30套，环比大幅下降74.36%，成交惨淡。
开盘较早的楼盘，没有特别被动。天和湖滨花园，3月22日开盘，至新政出台之前，不足一个月售出133套，而新政后的一个月仅售出10套，差别非常明显。据该项目销售经理俞青介绍，由于开盘价格不高，前期房源去化较快，公寓尾盘多是大户型、高总价、位置好的优质房源，现并不急于销售。目前在售的叠加别墅，总价相对公寓更高，碰到多起客户贷款问题，加之客户观望情绪越来越浓，房源去化速度肯定快不起来。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，这几个楼盘均位于外环线附近，较低的总价以及相对较为便捷的交通条件，往往成为部分投资客炒作的热点区域，比如松江九亭、嘉定新城以及浦东周康等板块。数据显示，在新政前一个月的全市商品住宅成交量为117.42万平方米，而在出台后一个月内成交仅为57.17万平方米，由此可见，此次的新政出台给了这部分贷款炒楼的投机者很大的压力，面临进一步提高的购房成本以及不确定的风险因素，他们选择退出。
但是在成交量大幅萎缩的同时，成交均价却未出现明显松动的迹象，甚至仍然有小幅攀升。主要原因在于此次调控，开发商在经历了去年整年的楼市疯狂之后，手中握有足够的资金作为支撑，并不急于抛售手中的楼盘套现。
楼市变脸：
平均销售率14.5％
据统计，4月1日至30日，上海共有65批房源上市，比3月份的79.53万平方米高出六成之多。
政策效应非常明显——4月15日成了分水岭，政策出台的下半月有85.09万平方米的新房源推出，是上半月41.96万平方米供应面积的2倍多，可见，大多开发商急于将手上房源抛出；在此之前开盘的房源中，不少销售超过60％，而在此之后开盘的房源中，销售率最高也不过40％左右，低的甚至零成交。
楼盘销售速度变慢是普遍性的，与区域位置无关，也与开发商品牌无关。对比3月15日至4月15日和4月15日至5月15日两个时间段，天和湖滨家园 (论坛 新闻)分别卖了133套和10套；万科金色城市则为117套和30套。房地产时报记者追踪4月15日后开盘的21个楼盘，根据“网上房地产”成交信息显示，至今平均销售率14.5%。即便有些楼盘用地王做卖点，仍然零成交，如松江新盘云润新苑，4月24日开盘，推出76套，截至5月19日，一套也没有卖出。成交“鸭蛋”楼盘，不仅外环有，连一些高档核心区域也出现。比如杨浦区合生江湾国际公寓 (论坛 新闻)，4月24日开盘，推出96套，网上参考价3.2万元/平方米，比3月份上涨2000元/平方米，截至5月19日，一套也没有成交。
在新政影响下，一些楼盘的已预定房源最终没有转化为实际成交量。统计显示，新政实施以来近5周商品住宅的成交量分别为34.71、17.68、11.46、7.31和5.96万平方米，近一周的成交量只相当于新政实施当周的17.2%。5月前16天的成交量为13.87万平方米，只相当于去年同期的13.8%，日均成交69套。
5月楼市：
供应量被逼出来了
前期的政策调控已经让上海楼市从供不应求转向了大量供过于求。调研显示，预期5月将有80个楼盘推出新房源，其中，17个是4月未上市的新盘欲延期到5月开盘的，加上上海周边的昆山 (论坛 新闻)、吴江等地也有17个楼盘大量推房，争抢中低端的刚性需求，可能创下近半年来的开盘新高月。
数据还显示，4月前28天商品住宅的成交量只有98.84万平方米，其中七成房源是上半月成交的，下半月以来只成交37.99万平方米，只相当于同期79.43万平方米供应量的47.8%。这意味着2009年3月以下持续了1年多的供不应求局面，在系列新政面前被急速扭转，并出现超过2：1的供过于求局面。随着细化政策进一步明朗，供应量渐渐被逼了出来，甚至中心区域一些久未露面的楼盘也将慢慢浮出水面。比如中山公园板块兆丰嘉园 (论坛 新闻) (论坛 新闻)二期园林一品 (论坛 新闻)，距上次推盘已时隔三四年，预计今年下半年开盘，主推户型为139-210平方米的精装修二至四房，由2栋33层建筑组成，价格未定。周边多条轨道交通直达，如地铁2号线、3号线和4号线。由于此次推出的房源面积较大，更适合多口之家的改善型购房者。而业内人士分析，像中山公园板块这类近几年处于零供应的市场，无论是开发商还是小业主的惜售心理都非常强烈。而今年的这波市场调整，把这部分存量逼出来以后，对购房者来说反而是种利好。
二手房：
降价底线突破10％
相比开发商的保留姿态，自4月底起二手房业主由可接受议价转变为主动降价，其降价幅度由原来不足5%突破至5%-10%。
21世纪不动产上海锐丰金沙雅苑 (论坛 新闻)二店分行经理陈琦举例，板块内的次新房小区金沙嘉年华 (论坛 新闻)，99平方米的两房，上月初业主报价230万元到手；调控新政出台后，该业主表示愿意让价1%；新政满月后，又将到手价大幅调低7%。徐汇田林、浦东源深洋泾等板块，放盘业主平均议价空间3%-5%。
一些急售业主为求能及时出售，不惜降低姿态，配合买家上门看房等各项事宜均较为配合；即使遇到议价，也愿与之洽谈，诚意度明显提升。因此，这类房源甚至跌到今年春节前水平。金沙江路店店经理贾红兵以次新房嘉城 (论坛 新闻)为例，4月份新政出台前两房均价在1.6万元-1.7万元/平方米，而短短一个月内个别房源挂牌价格已下调至1.3万元-1.4万元/平方米，跌幅达18%；金沙雅苑一套精装修93平方米两房，4月初挂牌时报价190万元，如今降至170万元，曾有一组客户表示160万元到手才考虑出手；万里板块标杆楼盘中环家园一套105平方米两房，4月初挂牌价270万元，新政出台后一周，业主将价格调至260万元，一个月后再次降价10万元，跌幅近8%。