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标题：房贷新政下的购房之难

1楼

方寸发表于：2010/5/21 13:41:00

2010年4月，众多房贷新政相继出台，此次国家调控房价所打出的“组合拳”相比之前要猛烈的多。国务院于4月17日下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求二套住房贷款首付款不低于50％，利率不低于基准利率的1.1倍；首套住房且建筑面积逾90平方米的，首付比例不低于30％；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
    目前，这项被业内人士称为“史上最严厉”的房产调控新政出台已达一个月。为此，记者走访宜昌市内的各大银行和房地产开发企业，了解房贷新政给宜昌楼市带来的影响和变化。
“房贷新政”落地生根
　　5月6日，一名希望通过银行贷款70%购买住房的市民张女士在本市各个银行均遭婉拒。据某银行信贷部负责人透露，这只是自国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来回绝的数例住房贷款案中的一例，“我们在人民银行的征讯系统中查到，她家已贷款购买过一套房产，按照新政策，一套房以外的购房贷款，首付必须达到50%。”《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发的次日，我市工行、农行、招行多家银行就开始严格执行“新政”。各大银行对贷款购买住房的客户，在严格查询其是否属于“第二套”后，才发放贷款。我市建行的一位工作人员透露，目前住房套数的认定不是“以贷为限”，而是“以房为限”。即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房。二套住房以家庭为单位，包括本人、配偶及未成年子女，主要以房管部门的登记为准来判断。“二套住房的贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”我市的各大银行是否按照规定严格执行相关政策？记者走访了我市的多家商业银行，发现各大银行不仅审批严格，而且执行力度大。某商业银行一位专门从事房贷工作的客户经理告诉记者，新政实施一个月来，他办理成交的近20笔房贷业务中有2笔为“二套房贷”，目前已经按规定提高了首付比例和利率。
投机性购房戴上“紧箍咒”
　　记者了解到，新政策出台后的直接影响就是银行贷款申请退单现象的增多。宜昌目前已经有不少在新政策出台前提交但未通过审核或者未放款的房贷被银行退回，其中以二套房申请为主。这是由于新政策出台前，二套房可以首付四成，申请六成贷款，而按照新政策，二套房贷必须首付五成，部分二套房贷因申请不符合新规定，被银行退单。
    对于众多置业者而言，基准利率提高或比首付款项五成造成的压力更大。一银行职员以100万元20年期房贷为例，给遭多家银行婉拒的张女士算了一笔账：按照国务院最新基准利率1.1倍计算，还款总额达179万3616元，而以往最优惠7折利率时，总还款额为147万4666元，相比之下买家要多出近32万元；新政策下每月还款额度为7473.4元，比7折优惠时要多出1329元。一位多年从事房地产的专家认为，新政对于那些为满足基本住房要求而办理商业住房贷款的市民影响不大，但对房地产市场的间接影响不可小视。新规的推出很大程度上削弱不少市民贷款购房的能力，对于宜昌市民高涨的购房热情有一定的抑制作用。事实也是如此，大多数炒房和投资性购房的人对这一“新政”带来的影响已有足够敏感。“现在炒房成本太高了，先不买吧。”已在某楼盘订房的小吴夫妇采取了观望态度，并退回了订金。
首次置业者还款压力不大
　　某银行个贷部门的负责人告诉记者，房地产新政出台后，他本以为买房的人会减少，但事实并不完全如他预期。二套房贷申请审批大减，申请三套房贷的市民更是不多见，而首套房贷申请依然稳定。
    首次置业者是宜昌楼市的刚需，新政对这部分群体的影响并不大。虽然我市的多家银行已经取消了七折利率的优惠政策，但仍然有不少首套房贷高端客户能够申请七折利率，大部分购买首套住房的客户可以拿到八折到八六折的利率。以一套总房款为60万元的房子为例，首付三成后，贷款年限为20年，新政出台之前，每月还款为2580元；新政取消七折利率，按照八六折利率计算，每月还款2797元，置业者的还款压力并没增加多少。另外，公积金的政策没有任何变化，部分首次置业的客户通过公积金实现了置业理想。
    5月15日，清江润城开盘吸引了不少市民的目光，也让我们明显感觉到新政对宜昌楼市的影响。据该项目负责人介绍，作为新政后宜昌第一个开盘的项目，此次销售的300多套住房，首次置业的市民占绝大多数，宜昌楼市已从火热回归理性。

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