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密集的地产调控政策后，买房者开始集体观望房价走势。如今新政满月了，在成都春交会上，开发商也开始观望房价走势，并不时以小幅优惠让利试探市场反应。但似乎是耐不住了，恒大地产宣布全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下，第一个擎起降价大旗的大型房地产开发企业，标志着高房价开始松动。
恒大为何两次8.5折降价
CRC联盟说：地产行业拉响了警报
恒大5月6日宣布全国降价，本刊组织的CRC（商业地产投资顾问）联盟第一时间进行了分析，最后得出了较为统一的结论：这是恒大的一次战略性降价，绝非一次单纯的促销活动，这应该说是给整个地产行业拉响了警报，接下来房价将会有所调整。
实际上，恒大地产在2008年金融危机带来的低潮中，同样率先启动让利促销措施，对旗下楼盘采取8.5折让利。根据当时的统计数据，2008年9月份，恒大地产在全国的18个楼盘、近2万套房源以8.5折的超低价格全线促销，这一定价策略激活了市场。18个楼盘在开盘当天回款31亿元，7天累计回款近48亿元。
在此时楼市走势尚未明朗之际，恒大率先打出8.5折的招牌可以达到多重目的。首先是其祭出的大力度折扣响应了政府调控楼市的号召，更为重要的是，在未来行情不确定的情形下，全面让利锁定现金。此外，楼盘大优惠还可以扩大恒的大的市场占有率。
CRC联盟专家指出，“新国10条”中“一户限购一房”的限购政策，不仅打压住房金融属性也打压住房商品属性，虽为临时限制措施，但短期内松动的可能性较小。这是迄今为止对房地产市场最为严厉的管制措施，将明显抑制商品房的财富载体、投资良品和资产配置功能，也即将对高房价构成精确有效的打击。一般来说，房价调整分为三个层次：首先影响最快的是二手房价格及销量，从目前来看，成都二手房价格和销量都出现了松动，价格都已经有所下跌；紧接着是新房及期房的价格；最后则是先放的价格。恒大地产在时隔一年半之后再次举起8.5折的降价大旗，应该说是给整个地产行业拉响了警报。
成都恒大说：一次弯道超车的机会
对于社会上“明降暗升”的质疑，恒大在全国发表声明，恒大地产全国楼盘在没有统一执行8.5折优惠前，不同楼盘在不同时间实施9至9.5折不等的优惠，全国统一执行8.5折，实际等于所有楼盘在原基础上再折让5%—10%。
恒大地产成都公司相关人士说，按照惯例，恒大地产旗下楼盘的优惠折扣根据市场情况确定，原则上两周调整一次。项目一般会在开盘当日向购房者提供9折、8.8折等不同幅度的价格折扣，而开盘之后，这些价格折扣就会取消。本次恒大所组织的8.5折促销活动，一是统一了价格折扣幅度，二是延长了价格折扣时间。以时间节点来看，从5月6号开始实施8.5折促销算起，5月 16号正好是两周的一个节点，下一阶段优惠措施维持8.5折不变是恒大最新的销售策略。
恒大内部人士表示，此次房地产调控让所有房地产企业都感觉到了压力，不过恒大地产更愿意将其看做又一次弯道超车的机会。此次率先实行8.5折让利促销，正是包含了这一目的。这位人士坦言，恒大率先让利促销还包含了恒大地产推动行业整合，扩大市场份额的战略目的，公司今年的一个战略是快速开发，即使在低迷时期，恒大也不会放缓脚步。对恒大来说，进行8.5折销售也并非首次。在2008年的金融危机中，恒大地产以8.5折的超低价格全线促销，实现超过50亿元的销售回款，度过了金融危机的冲击。面对新政，恒大继率先宣布旗下产品全面实行8.5折促销措施后，还公开宣布与200多家品牌供应商结盟，再次通过结盟的形式强化品牌合作，整合产业链优势资源，是公司确保调控周期中领先地位的又一重要策略。
预期向左，推盘向右
就在人们还在争论恒大降价的同时，一边是政策风险带来市场预期的改变，一边是成都开发商突击推新盘，成都楼市在新政一个月里，以房价这个中心点拔河。
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市场预期改变了
在新政的影响下，很多开发商也调整营销步调，开盘延迟，活动取消，南延线某开发商透露说：“为了保险起见，公司可能会将开盘时间推迟至10月地铁1号线通车后。”观望成为楼市主旋律。
在春交会上，也能明显感到开发商的观望情绪，本届春交会新盘多，但其中大多数新盘都在下半年开盘。在一系列调控下，购房者持币观望，很多开发商预计3个月之后市场局势将明朗，那时再根据实际情况安排营销步调，将更切合市场情况。
哪些楼盘会降价？
观望之后，是不是将降价？成都金房集团董事长王晓白先生给出了自己的观点。他认为，新政后降价与否，还要看企业的自身情况。他认为一般在三种情况下企业会选择降价，一是小型的开发商，资金链受到了影响，会选择降价促销；二是有很多项目同时铺开的开发商，需要资金回笼。三就是像恒大这样的大型上市公司，做好业绩或者铺开市场。成都目前的楼面地价就是3000多元一平米，开发成本也是3000多元一平米，真的没法降。也许成都在特定的时间内会出现降价，但降价空间非常有限。
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逆市推盘也不少
不过， 5月的成都楼市也不像预想中那般冷清。据了解，本月保利心语花园、保利中心、保利花园、保利金香槟、拉斐庄园、保利丁香郡等项目都会陆续公开发售；另外，正成翡翠琉璃于4月24日开盘；中森光华1号于5月1日开盘；龙湖北城天街于5月10日第一批次开盘；格凌兰销售中心5月5日正式开放，现已开始排号，预计5月下旬开盘；悦水蓝山准备5月15日开盘……5月亮相开盘的楼盘数量超出了很多人的意料。
更让市场出乎意料的是，根据目前的情况来看，保利的各个楼盘人气都很足。“五一”假期和房交会期间，各项目每天看房客户平均超过两千组，春交会5天各楼盘到访量超过3万人。
哪些楼盘会挺价？
为什么在新政出台的背景下，有些楼盘还保持了较高的人气？据本刊记者的调查走访，这些特征的楼盘有可能达到保值增值的目的。
第一类是地段性强的楼盘。记者在保利中心采访一位购房者，他认为，楼盘地处南二环内领事馆片区，这种中心地段的房子价值潜力大，稀缺性又是抗跌保值最有力的保证，所以此类物业无论在什么时候都应该趁早买。
第二类是高端物业，包括别墅、高端电梯住宅等。这类产品的购买者一般经济实力较强，提高首付对他们影响力较小，因此开发商的推盘节奏也大多以楼盘自身的节点进行考虑，以产品的优质和美感来吸引高端客户。
第三类是针对刚需购房者的小户型楼盘。此类小户型一般价值潜力大，质价相符，加之新政并未对首次置业的刚需群体拔高门槛，因此此类物业也有部分在近期推出。
业内人士分析，新政的出台让购房者变得更加理性，购房者只会选择那些区位优势明显、产品品质过硬、配套成熟齐全、价值潜力巨大、质价相符的产品，而此类产品自然不会受新政左右，也能保值增值。
风往哪里吹？未来的房价是涨是跌？
春江水暖鸭先知。其实将来房价涨跌的变化，通过细心观察和分析房地产乙方的日常工作变化就能得出答案。他们，才是最先观察到楼市水温变化的那只鸭子。
1.看营销公司的脚
调查对象：成都耀天营销公司
四川中原物业顾问公司等
一个人走路的步态，可以反映这个人的精神和物质状态；同样，一个公司员工走路的步子，可以反映这个公司的生存和发展状态。选择这两个公司作为调查对象，是因为耀天营销公司的客户主要集中在成都周边的二线城市，而中原物业顾问公司的服务客户主要集中在成都市区。
5月17日，又一周的开始。
9：40左右，耀天营销詹经理已经与他的几位同事行进在去邛崃的路上，这段时间来，他们几乎都做了成都——邛崃“两点一线”的常客，詹经理说，他们在天台山接了一个旅游项目正在做一些前期筹划工作。“新政后在售项目的客户到访量少了，但我们还是很忙，公司接了几个项目，大家都忙着做各自的项目工作”，詹告诉记者，因为耀天营销这两年在周边二线城市开拓市场，陆续接了不少项目，所以现在像他们这样两地忙的同事在其公司不少。楼市因房产政策影响而慢下脚步，看起来并没有影响这些已迈出一城一域之限的人们，继续有条不紊地前行。
詹经理说，他们最近也在关注新政对市场的影响，并且认为房价“肯定会降”，只是表现形式会有所不同，一种是直接降，一种是慢慢降，而出现的时间节点则可能在“两个月后”；而在他们代-理的项目销售反应中感受到，相比而言，新政对像德阳、广汉等这些二线城市影响要小一些，因为在这些城市投资、投机房产的消费群比要少一些。
与之相较，作为成都营销公司代表之一的四川中原物业顾问有限公司，在新政下依然表现得一如既往地稳重与从容。记者在中原市场研究中心经理的卢华交流中得知，新政出台后，虽然中原也在做着关注新政、分析新政影响等很多细节工作，但“总的来说，我们现在的工作还是按部就班地进行中，并没有太多的改变，也没有说更忙或者更闲了”。单就其市场研究中心来说，4月份与5月份的国外投资基金方面的工作倒是多了许多，这些客户对于新政后各个城市楼市情况的关注，使得他们在这方面增添了更多一点的关注精力。
“市场在糊涂时你清醒，别人在慌乱时你冷静，多比人家看远一点，多比人家走远一点，不管是营销代-理还是策划顾问公司，现在正是抓机会的时候，忙是好事儿”一位不愿透露姓名的业内人士李先生，这样给了个营销市场的“危机总结”。
2.察二手中介的脸
调查对象：21世纪不动产
八方好运不动产
伊甸园不动产
富房不动产
如果房价要降，首先是从二手房开始；如果二手房市场的价格有风吹草动，那一定是这些二手房门店的服务人员最先测知的。通过看二手房中介的门店服务人员的工作状态，来判断房价走势，比采访上百个开发商和专家更有效。
在大街小巷的各家中介门店逛一圈下来，挂出来的房价依然故我，卖房价未降、租房价也未跌，降的、跌的是“人气”，以往人来人往的门店现在清冷了许多，“以半个月的接待来访量比较，以前我们人均可接待20组客户，现在只有5组客户左右了，客源量在新政后下跌很明显。”在21世纪不动产光华门店，一位工作人员这样告诉记者。
“卖房人不降价，买房人要观望”，这是新政出台至今，许多房屋中介人士对于二手房市场走低很无柰的表述。八方好运的周总说，现在中介市场处在一个僵持阶段：购房者现在看到了政策的一些影响，期待房价下降再买；而卖房者则静待这样的市场低潮期，也不急。“他们一个不急着卖、不降价，一个不急着买、等降价，买卖不成，中介的生意自然淡了。”
“淡”了的市场，看似让一些房屋中介的门店失了以往生意兴隆时的热闹，但更多的热情与服务却在悄然弥补这种缺失。
“以往一个房源几家看，连思考的时间都没有就催着你下单，稍一迟就是被告之房源没了……现在，看房的人少了，中介会多和你聊两句房子，介绍起来也显得更用心了，”刚从玉林南路伊甸园中介咨询出来的谢女士，感叹着新政带来的购房利好，但她表示会再看看房价走势再决定买房时机。
对于新政带来的市场变化，富房品牌推广部的张千经理有着自己的看法，“市场越紧张，我们的工作越饱满，包括对日常行为会有更严格的要求”。他告诉记者，他们品牌推广部才开完一个会议，就是讨论如何应对近期市场变化的，更加贴近消费者行为和抓住更多的刚需客户成为其下步工作主要方向，为此，“我们考虑多组织一些户外活动等，加强与客户的沟通与情感交流；另外比平时更多地发贴和搜索网上的潜在刚需，再把这些分配给我们的员工去跟进。”另外，与许多中介公司一样，在市场下行时，如何减少人员流失、补充新员工等，也成为这一时期他们的又一工作重点。
忙，更忙，带着压力的忙，成为这一阶段中介公司的现状。
3.望“帮忙的”的眼
调查对象：职业经理人胡先生
某研究部经理魏佳宏
“帮忙的”，顾名思义就是没有法定义务的事情。但通过观察“帮忙的”工作细微变化，你会发现这个楼市最隐秘的神经末梢。正是这些一根根不起眼的神经末梢，构成了楼市的大脑。他们隐藏在法定义务的外衣之下，但对于楼市未来走势最有发言权。
凭借在楼市里十多年的资历与经验，职业经理人胡先生总被朋友当作“资源宝库”般的存在，找个地、融点资什么的总是会起到他，也多少会有些收获。新政的出台，让胡先生感到原来找地块的朋友们“谨慎地消失了”。不过，胡先生却表示最近不仅不闲，反而更忙了，“有朋友打算投资商业综合体项目，现在正帮他们从市区或新的商业集中区域找合适的商业地块……这类投资多是自主经营或者招商经营性质的，自己消化功能较强，其住宅产品配置有限，对市场依赖度不像普通住宅那么大，至少现在的新政情况，目前看起来对商业地产项目的影响要小于住宅项目。”
像这样闲不下来的，还有魏佳宏，其信息研究部经理，这段时间来更多了些忙事儿，和她的同事一起，不仅要做好每天按排好的客户拜访工作，还因政策出台后客户的持续关注，而增加了不少除常规与客户交流之外的非正式联系，譬如通过网上Q Q、MSN以及电邮等方式等，来增强与开发商们密切沟通，及时了解市场变化的同时，也及时把这些信息提供给客户。
“除了外部沟通、交流的增多，在公司内部我们也要做许多工作，像现在我们会加强与总部的联络，通过电话会议等的方式，与其他区域分公司交流信息，及时了解全国一线城市新政后房价是否变化、地方政策的出台细则等楼市反应。”魏说，往往市场波动较大时，他们的工作会更繁忙，因为开发商们做决策时会更依赖他们提供的参考信息。正如她所说，作为研究机构，在市场不好时，他们的工作价值会更好的体现出来，所以，即使工作很饱和，他们却乐在其中。