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一边是市场需求持续旺盛但“供应不足”，家庭人均居住面积全省“最牛”，民间资本追涨“锲而不舍”；另一边是住宅土地供应急速增加、“房产保有税”跃跃欲试、楼市降温逐渐波及上下游产业链的连串“新政效应”。新政之下顺德楼市依然坚挺，虽然销量出现了小幅下跌，但价格却坚挺依然，走出了“个性行情”。然而随着北京、广州等大城市的房价出现松动，悖论中的顺德楼市必将面临更大的压力。记者在梳理多方信息和综合采访之后发现，极致风光过后，顺德楼市的后市可能不容乐观。
■悖论一
土地供应空前增大VS楼市“刚性需求”饱和
●背景：
经营性房地产项目用地计划指标大增
4月15日，国土资源部高调宣布住宅用地的放量。《2010年住房用地供应计划》显示，今年全国住宅用地的计划供应量超过18万公顷。这一数字是2009年全国住宅用地实际供应量的2.35倍，更是前5年平均年度实际住宅供地量的3.38倍。在全国住房用地计划中，保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多。其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地占保障性住房总量的29%，与去年实际供地相比增加472%。
5月18日，佛山全市经营性房地产项目用地计划已经由市政府批准并正式公布，与去年相比，今年全市经营性房地产项目用地计划指标增加129公顷(1公顷为1万平方米)，达到779公顷，增幅约达20%。其中以禅城、顺德两区增长较多，均比去年增加了50余公顷。
2010年，佛山市经营性房地产项目用地计划指标为779公顷，居住用地602公顷。全市中低价位、中小套型普通商品房用地为409.67公顷，约占居住用地的68%。此外，廉租房用地为6.64公顷，经济适用房用地为4.74公顷。其他普通商品房用地为177.45公顷。据介绍，这是按照国家、省市有关要求严格执行的。
据了解，近年来佛山年度经营性房地产项目用地计划指标呈逐年增加态势，不过今年增加100多公顷，幅度比往年明显加大。如2009年，这一指标只比2008年增加7公顷(2008年为643公顷，2009年为650公顷)。
现状
住房“刚性需求”已微乎其微
根据佛山全市经营性房地产项目用地计划，顺德区房地产用地计划为202公顷，比去年增加了50余公顷，其中居住用地便有150公顷。
据测算，如果把这些居住用地换算成实际商品房供应，以平均容积率2.5、每套住房80平方米计算，3年内市场上将会增加46875套住宅，按人均30平方米计算，将会解决125000人的住房问题。
佛山市国土局土地市场管理科有关负责人向媒体表示，增加的供地面积主要是三旧改造项目用地。其中五区中禅城、顺德增加较多，这将有助于抑制房价过快上涨，土地供应增加了，商品房市场上的货源更多，希望能起到平抑价格的作用，从佛山本地的实际情况看，至少使房价的涨幅不像去年那样快。
实际调查显示，20世纪90年代后期以来，顺德城镇居民住房成套率大幅度提高。到2002年底，顺德100%的城镇居民家庭实现了拥有成套住房，其中拥有全部产权的家庭占92%，租赁公房的家庭已降低至8%。而截至2008年底，顺德城镇居民家庭住房成套率已达100%，其中居住单栋住宅的家庭占26%，居住三居室及三居室以上的家庭占58%，居住两居室的家庭占13%，居住一居室的家庭仅占2%，居住平房的家庭仅占1%。而根据2008年《顺德区解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划》中公布的数据，顺德全区只有671户，约2349人存在城市低收入家庭住房困难问题，2010年可全部解决。
综上所述，顺德本地居民对住房的“刚性需求”已经微乎其微，而2009年的24716套成交量中，大部分表现为投资或投机性需求。新增土地供应后，加上2009年已供地但未开发项目，市场预计3年内供应量将可超过60000套。一旦本地消费能力收缩，巨量市场存货将很难得到消化。
■悖论二
或开征房产保有环节税收VS人均居住面积全省最高
●背景保有环节收税山雨欲来
此前有消息称，上海正紧锣密鼓讨论制订上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。可能方案是应用现有的房产税概念，初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产价值8‰的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。5月4日，国务院法制办财政金融司副司长季怀银向媒体透露，开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就。
种种迹象表明，中央政府拟开征住房保有环节的税收，其基本框架和政策措施已基本成型，其中包括税种设置、征税范围、免征额和税率的设定等细节。中央财税部门的基本思路是，对1986年发布的《房产税暂行条例》进行修订，将房产税覆盖到个人非营业性房产，在某些房价上涨过快城市先行试点。
房产税在中国并非新税种。1986年10月即在城市、县城等按年征收，其中，对个人所有非营业性房产免征。而物业税早在2003年10月召开的***十六届三中全会时就写入了决议，并于2003年开始在全国进行物业税“空转”试点，其重要内容就是“房地产模拟评税试点”(评税试点范围仅针对经营性房产，不涉及居民个人住宅)。截至2009年末，已经有北京、江苏、深圳、重庆、辽宁、宁夏、河南、安徽、福建、天津10个省份(含计划单列市)试点模拟评税。今年开始，模拟评税试点扩大至全国，每个省份选择一个城市进行试点。
国家财政部财科所所长贾康日前公开表示，有了10个省份物业税“空转”的经验，房产税评估税基，在技术上不存在问题。
现状约六成购房者是二次以上买家
“开征住房保有环节的税收”、特别引人注目。以此前中央前所未有的坚决态度来看，关于住房保有环节的税收一旦经由试点成功，将可能迅速在全国范围内铺开，以彻底遏制房价恶性上涨，并打破“调控后房价报复性上涨”的市场奢望，使房地产市场良性回归。
至于“将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据”，或许正是令顺德楼市特别担忧。
根据顺德区发展规划和统计局统计显示，2008年顺德城镇居民人均住宅建筑面积已增至45.78平方米。按照联合国统计，顺德城镇居民普遍超过中等收入国家住房水平，与部分西方发达国家20世纪90年代初的居住水平相差无几。29%的顺德城镇居民家庭拥有两套或以上的住房。
根据佛山市住房与城乡建设局公布的2009年1—12月佛山市房地产(住宅部分)交易情况显示，顺德成交量为24716套，比2008年的12564套，多了将近一倍。而根据最新统计显示，佛山市约六成为二次(或以上)置业的改善型买家，顺德比例甚至略高。
有专家表示，即使按照6成来计算，本地人在2009年所购得的住房就已经达到15000多套。由此保守估计，目前可能已经有超过4成的顺德家庭拥有两套或以上住房。如果将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据，将会引起二手房的大量降价抛售，从而直逼顺德楼市的整体价位下滑，出现“量涨价跌”的良性局面。
■悖论三
楼市降温拖累制造业VS企业主是顺德购房主力
●背景金融危机已印证楼市降温对制造业影响大
根据中国指数研究院的统计，新政出台后多数城市的成交量持续下降。5月上半月，北京、上海、广州、深圳等13个重点城市的日均成交水平全部低于4月下半月，其中北京、上海、广州、杭州等10个城市的降幅超过30%。北京、上海、广州等7个城市的日均成交水平低于上一个地产周期的低谷———2008年的全年平均水平，且降幅均超过30%。
楼市成交量大跌，不仅仅是在重温2008年的“一件往事”。2008年楼市的低迷，在当时已经波及拖累了制造业。
据统计，在家电业中，空调行业表现尤为明显。知名调查机构中怡康的统计显示，我国空调市场2008年1至7月的销量1814万台，低于2007年同期的1869万台。本来最值得期待的六七月份同样旺季不旺。2008年冷冻年度(2007年9月至2008年8月)，除去8月的销量仅为2261万台，而2007年冷冻年的销量为2434万台。而根据有关方面的测算，房地产的销售面积和滞后6个月的空调销量存在52%的相关性。受到国家宏观调控等措施的影响，购房者观望气氛浓厚，房地产市场的不振预计将给2010年空调需求造成较大的压力。
有家电行业分析师表示，根据以往经验，由于房地产等龙头行业减速，进入7月份后，彩电、冰箱、洗衣机等主要家电产品销售增速将放缓，空调销量可能出现回落。制冷电器、通风电器、电力器具等部分子行业也将出现盈利增速低于销售增速的现象。
随着国家抑制房价、打击炒房力度的加大，使得原本火爆的楼市骤然降温，一时间楼市销量大幅下降，也可以用惨淡来形容。房地产市场的降温对于家电、家具、厨卫、涂料、五金等行业来说，在短时间内可能不会出现较大的影响，但是随着房产市场成交量的逐步下降，在后续的市场发展中将不断的对上述产品产生需求的下降。一般来说，会有2-3个月的滞后期。
现状投资性购房资金撤离有个过程
中国建筑材料流通行业协会副会长秦占学日前向媒体表示，楼市新政对于建材市场的影响将会有些滞后，三四月份买的房子还需要装修，因此家装市场没有显现大幅度的下跌，但到了五六月份应该会显现出来。国际建筑装饰室内设计协会(广东)秘书长刘英强也认为，当前楼市政策打压力度空前，房屋成交量的下降使可装修面积总量急剧缩水，家居市场销售预期也将受挫。
据了解，家电、家具、厨卫、涂料、五金等行业，是顺德产业的主要组成部分，其中家电业产值占据顺德工业总产值的将近一半。支柱产业所关联的配套产业更是多不胜数。最重要的是，这些相关行业中的中小企业主、企业高管等等，正是目前顺德楼市中的购房主力。
有专家分析认为，相关产业发展受到拖累，将大大影响销售与利润，影响企业资金回笼。作为购房主力的中小企业主，将面临巨大考验。当骨牌效应逐渐显现之后，大量改善型、投资型甚至是投机型资金会从楼市中不断撤离。虽然目前众多开发商可能“不差钱”，但在银根紧缩、信贷收紧的现状下，如果再没有了这个最大的“资金支柱”，楼市“风景”将会在数月之后出现巨大变化。