标题：写字楼公寓需求将激增 长期培育三方共赢求生存

　　过去几年来，商铺和写字楼市场一直受政策影响不大，基本与中国的经济同步发展。目前，在广佛同城、广佛地铁开通、城市化进程等多重利好之下，佛山商业地产迎来了新的发展契机。

　　本报上周刊出《佛山商业地产要破局高端化特色化是出路》(详见本报5月14日F03)之后，引起了业界与部分市民的关注。本期，本报记者特邀佛山地产界知名人士，再次探讨佛山商业地产的现状和前景。

　　商业地产

　　关于需求

　　写字楼公寓需求将猛增

　　保利华南实业有限公司副总经理张亮：以前佛山的商业地产很不专业，这些年的发展快于住宅地产。随着广佛同城化的不断推进、广佛地铁开通等因素的刺激，将来广佛地区将连成一个大的区域，广佛之间异地置业的人群将会出现爆炸性增长，这就需要更多的商业地产项目去承载这些人群。

　　同时，随着佛山城市转型升级的不断深化，也会有更多的企业和人才落户佛山，这对写字楼、公寓等商业地产业态的需求也会猛增，佛山的商业地产项目的需求将会更大。

　　佛山的商业地产拥有巨大的发展潜力。正在打造中的保利东湾，产品涵盖超五星级酒店、超甲级写字楼、超8万平方米购物中心、酒店式公寓、商务公寓和一线江景豪宅等，致力商业地产的目的很明显。保利地产接下来还会投入大量的资金和精力在佛山做商业地产项目。。

　　关于经营

　　投资者商家消费者三方共赢

　　顺联百花总汇副总经理程绍基：商业地产不是地产开发这么简单，它是一种长期经营性的行业，通过商业策划、招商、规划设计、推广、促销、物业管理、物业修缮与整合、物业服务等行为，为商家提供长期服务，并直接或间接地长期服务于最终消费者。

　　以顺联国际刚接手的百花总汇为例，接手后，公司对场馆的外立面和内部进行了改造，参考香港、广州、深圳等地成功的主题式商业项目进行装修，从硬件上打造舒适的环境。同时，结合祖庙商圈集旅游、购物、休闲于一体的特征，提出了大众化的定位，使之贴近市场，贴近消费者，贴近潮流。

　　专业的商业地产商实际上是一个长期商业运营商，或者说是一个物业服务提供商。由此，其成功的评判标准是：投资者、商家、消费者三方共赢，而不是简单的“降低成本+扩大规模+树立品牌+提高售价”。

　　关于投资

　　商业地产看长线

　　佛山经纬房产咨询有限公司市场研究主任叶银芳：近期出台的楼市调控新政主要针对住宅地产，商业地产波及不大。对商业地产来说或会成为发展机遇，但仍需持谨慎乐观的态度。

　　从发展机遇看，现阶段商业地产受政策调整影响较小，特别对异地购买一套或多套商业物业亦无明显限制政策。因此对处于高速发展的佛山商业地产来说，投资商用房的市场表现仍较活跃，一些有实力的发展商由住宅地产转战商业地产。

　　对开发商来说，面对住宅开发利润提升难度加大的现状，利用目前的市场机遇，调整未来开发方向、开发利润比和经营策略，可逐步增加商业物业对营业总额的贡献率。佛山商业地产预计仍会保持较好的市场热度。

　　从风险角度看，商业地产对投资客户而言，要求专业性，进入门槛较高，面临的风险也相应增大，不能以投资住宅的短线眼光去看待投资商业地产，它是长线的。对开发商而言，要求资金实力更强且有较好的运营方式和策略方针去发展商业地产。

　　因此，对准备投资商业地产的客户和开发商来说，应抓紧机遇，也不能忘记评估风险

　　业界评说

　　关于品牌

　　国际化特色化是出路

　　瑞安房地产佛山岭南天地市务推广经理罗少麟：佛山本地的购买力、消费力都很强，但目前佛山市民购买消费品经常会跑到广州、香港等大都市去，主要是佛山的品牌选择还是比较少，另外较缺乏具规模的商业地产项目为市民提供适合的购物、消闲场所。

　　本地的外来零售品牌还是比较少，佛山商业地产还需要进一步与国际接轨，引进国际化品牌和产品，打造与广州同级别以及具有特色的商业项目，才能把消费人群留在本地。

　　岭南天地商业街区就是保留佛山历史文化风貌，又融合时尚元素的商业街区，打造一个充满岭南文化气息，活现广府文化，集商业、文化、休闲、旅游于一体的国际生活休闲区，希望广佛两地乃至全世界都可以来到这里感受特有商业及岭南文化氛围。

　　关于定位

　　注重研究当地消费习惯

　　佛山房地产业协会副会长骆仪克：商业地产的发展，首先得依靠地区商业经济的发展程度。商业物业作为城市的重要配套项目，还得依靠房地产市场开发的成熟，对于商业地产来说，脱离当地的市场发展情况单独谈商业地产，无异于“无源之水”。以前佛山好一些商业地产项目就犯了这样的错误，最后的经营效果都不好。

　　市场空白不等于市场现时需求，一些发展商在做项目商业定位时对消费市场的判断失误，对消费力估计不足，也不去研究当地居民的消费习惯，对项目所在区域的发展方向了解不够，并在实际操作中缺乏充足的商业资源，这样易造成惨淡经营的局面。

　　东方广场是佛山地区公认做得比较成功的一个商业地产项目，个人觉得它的成功应该归功于合理定位上。它的业态分布较广泛，高中低档消费都有涉及，消费类型比较全面。这与东方广场所处的区域位置有密切关联，因此它的操作也是比较成功的。

　　关于前景

　　未来几年将有明显飞跃

　　佛山泛澳地产机构市场部经理梁婉君：佛山的产业结构以制造业和加工业为主，第三产业所占份额较小，商用物业的需求面较窄，致使佛山的商业地产一直不太活跃。另外佛山是二线城市，规模相对广州等一线城市较小，而且市内五区的经济和交通的相容性连贯性相对较弱，禅城区缺乏市中心应有的凝聚力。

　　商业地产通常分为“分割出售”、“售后返租”和“开发商持有”三种模式。目前由于佛山的商业地产缺乏一定的规模和规律，从商业的区位分布和经营形态来说都是比较混乱的，整体而言是典型的分割出售模式。随着商业地产的发展，未来会过度至开发商持有模式，发展大型商业地产，如瑞安的岭南新天地。

　　事实上，商业地产市场的发展还直接受到住宅市场的制约，虽然目前佛山房地产市场正在高速发展，但仍相对不成熟，而且商业地产因存在滞后性而未有突出的表现，但可以预见佛山的商业地产在未来几年将有明显的飞跃。

　　总的来说，尽管目前佛山的商业地产处于发展初期，但随着佛山近年来“优二进三”的产业规划，近几年佛山城市化进程的加快，房地产市场进入快速发展时期，佛山正值旧城改造、商圈再造时期，佛山商业地产的商机将越来越大。