标题：广州楼市是否“真跌”取决于调控能否深入

编者按：

为遏制房价过快上涨，继4月14日发布“新国四条”，从二套房贷甚至三套房贷上打压需求后，17日又出炉了被认为“史上最严厉”的调控措施的“新国十条”，开发商们的地根、银根为此明显收紧，楼市拐点和降价的阴云愈显浓厚。“五一”期间，虽然成交量大幅下降，但人们期待中的楼市降价并没有出现。

本报派出数十位记者，对珠三角地区、粤东、粤西和粤北等20多个城市的楼市进行近一个月的调查。在“新政”满月之际推出系列报道，希望能帮助读者透视广东楼市的“暗战”。

这次大范围的调查，本报记者共采访了100位开发商，100位投资客以及数百位刚性购房者。在珠三角地区，表示自己楼盘销售“极差”、“比较差”和“一般般”的开发商达到了92%，只有8%的开发商表示销售比较满意。而在粤北、粤西和粤东，只有11%的开发商认为销售比较满意。但同时，表示“绝不降价促销”、“降价促销可能性不大”的珠三角地区楼盘达到了46%，粤北、粤西和粤东这一数据达到了53%。调查显示，广东各地虽然成交量大幅下降，但价格依然比较坚挺，楼市“暗战”处于僵持状态。

通过调查还发现，珠三角一线城市的炒楼资金呈现“走西口”、“北漂”乃至走向海外的趋势。广、深楼市“感冒”，东莞楼市就会“发烧”。业内专家认为，在这轮“新政”中，虽然各地表现各异，但谁都难以独善其身。

专题撰文/记者陈白帆、王荔珏、黄涛

新政后，买卖双方陷入博弈；开发商按兵不动，在观望政策是否有下文。

现状：楼价“假摔”大于“真跌”

“我帮你算算付款方式？现在有9.9折。”“我只是看看降了没有，不急买。”这是金沙洲一楼盘销售员与看楼客张先生的对话。“只看不买”是当下看楼客最普遍的写照。

事实上，除了刚性需求的买家，大部分市民的入市积极性已非常低。新政出台后，一位朋友庆幸高房价让他一拖再拖，没有变成击鼓传花的最后一棒。“现在肯定不看，等楼价跌20%再开始看。”而很多改善型买家也因五成首付而放弃入市。

低价盘成交量大拉低均价

新政出台，广州住宅市场成交锐减，据房产发布的数据，4月16日到5月15日，广州十区两市楼市成交5124套，比上一个月（3月17日~4月15日）下降了近两成，住宅均价为10641元/m2，比上一月下降了12.8%。实际上，均价下降的真正原因是由于市中心高价楼盘成交量减少，平价个盘成交量增加，导致了均价出现下移。

还有很多所谓的“降价”只是开发商的“假摔”。金沙洲的一江景盘在过去较长时间的起价是13800元/m2，最近部分单位有8.5折优惠，但货尾单位也要13500元/m2。

新政后，仍有项目获得不错的销售成绩，包括保利·春天里、花都雅居乐和东湖映月等。

这几个楼盘有3个特点：1.全新项目不受前期价格影响，开盘价比吹风价低1000~2000元/m2。2.适合首次置业者的中小户型产品居多，首付在30万元左右。3.处于未来地铁沿线。

促销没效果有发展商封盘

某地产公司副总直言，“别听销售人员跟你说没影响，卖得好。怎么会没影响？很多客户都在观望。”

在买卖双方僵持的情况下，有楼盘宣布封盘。据了解，该项目为老城区某小型住宅项目，开盘至今已售出一半以上。而在楼市处于浓厚观望时，这种尾货还有不少的项目最尴尬。降价，之前的买家肯定不干；不降，这样的价格只能让销售人员在售楼部拍苍蝇。

类似于“封盘”、“暂停推货”、“针对旧业主销售”等策略还会陆续出现。除非有大型开发商的明显降价行为推倒了第一张多米诺骨牌，否则在2009年已经获得了足够现金的开发商们，必然会“死扛”一段时间。

政策：“真跌”取决于调控能否深入

楼市新政实行以来，尽管成交有一定的停滞，但是明显的降价行为并未出现，甚至出现逆势涨价的现象。尽管如此，有些人对楼市由“假摔”变成“真跌”仍抱有很大的信心。

不过也有人表示，楼市调控对经济影响到何种地步，要看楼市调整的后续政策和楼市情况，如果引发了资产市场下跌，则会对经济产生向下的压力，而经济向下的走势又会反过来加深楼市调控的效果，楼市也会进一步的下调。

调控效果七八月份显现

楼市调控从政策出台到市场作出反应，会有3~6个月的时间。此次调控，不少人士认为要到七八月份才会见到效果。“假如5月的成交量继续低迷，楼盘的降幅将随之加大，到七八月份，预计楼盘的降幅可达到10%或以上。”中原地产一位项目部总经理表示。

不过，楼市能否真正下跌，取决于地产调控政策能否进一步深入、开发企业资金状况等多方面因素影响。

2007年，“9·27”新政不仅严格限制开发商的贷款流向，也区别对待首次置业、改善型置业以及投资等。这实际上是从市场供给和市场需求两方面调控楼市。之后，国家还出台了一系列政策，特别是2008年上半年央行连续6次提高存款准备金率，直接导致开发商资金面临绷断边缘，只有通过降价来回笼资金。

而“新国十条”最严厉的措施就是严格的信贷政策，即限制需求，之后还未见进一步的政策出台。现在开发商按兵不动，很大程度上就是在观望政策是否还会有下文。

楼市调控仍有操作空间

“新国十条”出台后，专家就认为楼市调控仍有进一步的操作空间。而目前市场关注的是房地产税、物业税等是否成为下一步的宏观调控方向。

“近期开征房产税的可能性很大，而且完全有可能在全国范围全面开征，物业税近期内开征的可能性很小。”广州一位地产专家表示。

对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。