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上海“土地财政”求变
“勾地制”和房产保有税的尝试和讨论，能否最终改变土地财政模式
5月17日，楼市新政“国十条”满月，全国房地产市场胶着继续。
各地新政细则尚未全部出炉，上海、广州两地齐将“勾地”模式搬上舞台。
4月23日，上海一次性公开了105幅地块的推出计划，涉及539万平方米的商业、住宅用地，创下了上海土地出让史上之最。5月11日，广州也将全年500万平方米的居住用地供地计划，一次性全盘托出。两地政府均表示，将执行“勾地”制。
所谓“勾地”，是指土地在正式挂牌出让前，买方向政府表明购买意向，并承诺其愿意支付的土地价格，借以避免土地流拍。
与此同时，上海拟对住房保有环节征税的讨论更是甚嚣尘上，甚至称月内出现的沪版新政细则中将包含此政策。这一政策的实质是，使地方政府的利益从一次性土地出让转向长期、可持续征收的不动产税过渡，现有的“土地财政”模式将被颠覆。
尽管迄今为止政府态度暧昧，专家众说不一，业界小道消息频传，但“勾地制”和房产保有税的尝试和讨论所透露出的信息是，此轮地产“真调控”，已促使地方政府未雨缪绸，为改变长期依赖的“土地财政”模式提前打算。
“饿地政策”终结
5月7日，在上海市土地交易市场，因5000万差价失掉浦江镇中心河C-1、2地块的一位开发商告诉本刊记者，接下来他们将重点研究新推出的105幅地块的资料。
一直以来，开发商对政府供地计划不透明颇有微词，“地不够”，也是开发商“高价争地王”的说辞。
4月中旬国土资源部公布，2010年全国范围住房用地拟供应量18万公顷，同比增幅超过135%。接下来，北京、广州等地先后出台供地计划，根据上海市规土局4月中旬公布的计划，今年计划供应住宅用地1100万平方米，比去年增加35万平方米。数据显示，2005年-2009年上海平均实际年度住宅供地量约1040万平方米(含保障房)，今年1100万平方米供地量在此平均值基础上增加5.7%左右。
“即使这些面积在实际操作中打一些折扣，绝对供应量也非常可观。” 某数据研究院表示。
来自某研究院的数据显示，前四个月，上海共推出住宅用地238万平方米，较去年同期增加781%。北京同期供应住宅用地140万平方米，同比增加278%;广州、深圳供应量较小。
在前期供应就已加大的基础上，土地资源相对稀缺的上海，此番又一次性推出了105幅土地，总面积体量之大前所未有。尽管预公告仅披露了地块的范围、面积、容积率和起始价等基本资料，但开发商不难嗅出其中诱人的味道。
从预公告内容来看，这批土地中纯住宅地块占比约23%，涉及商品住宅的地块有30幅，出让面积约200万平方米。根据上海此前公布的计划，2010年上海住房用地供应中，“保障性住房”“棚户区改造”和”自住性中小套型商品房”这三类“保障用地”，分别为250万平方米、450万平方米以及70万平方米，占总量的70%。纯粹的商业住宅类型用地仅为330万平方米，占总量30%。也就是说，今年上海纯商业住宅用地的近六成，已出现在这批预公告中。
正因如此，公告一出，习惯了“饿地”政策的开发商们炸开了锅，纷纷打听地块信息，土地交易中心的咨询电话数量激增。
而根据上海市土地交易中心透露的信息，从5月19日开始，相应地块的推介会将相继展开，各级政府将和意向开发商进行沟通，明确买卖意向。
滑落的地价
尽管土地出让计划中究竟有多大供应量能够尽快兑现，目前尚不明朗，但新政组合拳，已令土地出让市场一改2009年高溢价率横行、“地王”频出的景象，低溢价率、底价成交现象开始出现，开发商观望情绪正不断增强。
“如果不是新政，这些地块的叫价最起码要再高50%以上。”5月7日，新政后上海首批五幅住宅用地的成交价低于预期，昔日地王”邻居”新江湾镇C4地块以底价成交，松江广富林地块成交价比当地前一轮卖地价降了20%左右。
浦江镇中心河以南C-1、2号地块，标的底价不足10亿元，万科地产、招商地产、天祥华侨城三大地产商竟以组团形式参与竞价，最终被保利地产以14.26亿元夺走。
“万科等三家地产商都不差钱，组团竞地不过是为了分摊风险，没想到最后还是不敢报价，可见他们也对后市信心不足。”场外观摩的一位上海本土开发商代表分析。
同样参与竞买这一地块的一家民营开发商代表告诉本刊记者，去年出不起价，今年不敢买，他们的困境在于资金流不充裕和对政策走向不确定。就在竞拍前的最后一刻，他还接到指令将出价下调了6000万元。
就在同一天，北京四幅住宅地块均以低溢价率成交，其中顺义马坡地块因报价低于底价而流拍。
“目前密集出台的政策主要打压住宅市场的投资需求，而上海市政府推出大量与民生关系并不紧密的商用土地，与政策不抵触。”台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民分析称，上海此次批量供应的土地，从地块数量来看，商用项目占七成以上;从面积来看，占总规模六成左右。一旦开发商追捧商用，可在税收项目上为政府带来除土地出让金外的收入。
不过，这些待价而沽的商用地块，前景也不尽光明。
2008年以来，上海房地产市场一直呈现“商住倒挂”现象，即商品住宅的售价往往超过同一地段的写字楼售价。
易居中国-克而瑞高级分析师傅琦曾告诉本刊记者，目前上海商业地产市场已趋于饱和，政府大量推商业用地，会造成短期内商业地产的供过于求，甚至需要五年左右的市场消化期。开发商也很清楚，商业地产并非所有人都能染指，它需要专业经验和团队，开发风险较高。这些商用地块一旦直接公告出让，流标可能性一样会存在。
即使是被追捧的住宅用地中，崇明、金山等远郊地块几乎占据了半壁江山，开发商对这些等级较低的土地兴趣不浓。旭辉集团的一位土地研究员告诉本刊记者，此前上述区域楼市的价格已被投资性需求炒高，在政策重拳调控中会首当其冲下跌;而目前这些区域的土地价格尚未正式回落，因此在高位买进所谓“城市副中心”的土地风险较大。
除前期成功融资的开发商外，大部分开发商拿地尤为谨慎。4月，全国十大开发商的购地支出约42亿元，是近12个月以来最低水平。而自2月末以来，复地、华润、金地、绿城及雅居乐均已暂停拿地。