标题：八大原因分析 东莞楼市 你为什么这么脆弱

　　新浪房产讯（编辑：陈玉燕）上周(5月17日- 5月23日)，东莞市一手住宅签约面积仅约4.5万平方米，成交量跌入2009年以来的历史谷底(除特殊节假日春节因素)，较2009年平均水平减幅在五成以上。自新国十条实施以来，东莞楼市每周的成交都呈现“量价齐跌”现象，个盘的表现也极不稳定，自光大地产率先83折促销后，明降者有之，暗降者有之，调低开盘预期价格者也有之……在珠三角城市中，价格尚属洼地、投资成分较少的东莞楼市，在新政面前反而显得不堪一击，不仅让人发出这样的疑问：东莞楼市，你为什么这么脆弱？

　　珠三角城市中东莞最脆弱

　　新政甫出，光大地产一周内便宣布旗下两盘83折促销，比2008年年初的行动迅速了许多。其他发展商也“坐不住”了，其后天诚国际、鹿港小镇、上东国际二期、万科城、迪纳酒店公寓、南峰星湖岸等楼盘或推出促销，或调低了开盘预期价位，或暗降。

　　据合富辉煌东莞市场研究部统计，上周楼市每天成交量回落至六七十套，不管是成交量还是价格，都回落到2009年以来历史低位水平。汇景地产副总经理黄健表示，2007年至今东莞楼价和成交涨涨跌跌，实际上这几年房价相当于没涨，反而市场显得很薄弱，一有风吹草动就起起伏伏。

　　对比珠三角其他城市，在新政面前则要表现得比东莞坚强得多，且不说广州和深圳两个一线城市，佛山4月份一手楼成交面积环比增长了17%，又重新登上了50万平方米的分水岭。中山市4月份全市一手商品房成交均价为5369元/平方米，比3月上涨4.6%，个别楼盘价格不降反升。珠海也未出现楼价和成交量大规模“刹车”的局面。相对这些珠三角城市，东莞是楼价相对较低、投资相对较少的，然而市场却表现得最为脆弱。

　　八大原因导致市场脆弱

　　新政后楼市的量价齐跌，让不少业内人士稍显失落，并且也在思考，为何跟珠三角其他城市相比，东莞楼市会如此脆弱。对此问题，多数业内人士都认可一个观点，东莞三个特殊的结构——— 人口结构、产业结构和城市结构，是造成楼市容易疲软的重要原因。

　　东莞虽然人口基数庞大，常住人口多，但户籍人口少，且两头大、中间小，低端制造业的产业工人和富人多，城市白领少，尽管近些年白领有增加，但哑铃式的人口特点仍没有质的变化，造成房产等大宗消费受限，城镇分散又造成消费力不集中，产业转型的缓慢又造成第三产业的白领增长速度不快，这几个方面互相作用，造成楼市的根基比较薄弱，不但跟珠三角其他城市相比房价不高，而且还易于波动，房产新政稍微一折腾，发展商就容易顶不住。

　　此外，缺少重大工程、无法有效承接广深的消费力、缺乏品牌开发商对楼市整体形象和开发水平的提升、城市形象不佳、二手交易流程太慢等5个方面，也是造成市场不活跃，容易波动的重要原因。