Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
调控一个多月以来，成交低迷与价格坚挺依然，但随着“更严厉调控措施”、“征收房产税”传言的忽有忽无，买卖双方的博弈心态也有此消彼长之势。
从新房来看，近几周不少楼盘纷纷加快了推盘进度，市场上新盘不断涌现。虽然大多数在售楼盘价格没有明显的变化，但新入市的楼盘则多以调整后的价格面市，其低于市场心理预期的价格，也成功撬动了一部分置业者的购买欲。
而在三级市场上，卖家与买家的心态随着时间推移也已有所转变，由于近期的政策利空并未落地，使得卖家的价格底线更为坚挺，而一部分刚需买家也已沉不住气，已经率先出手。业内人士表示，这种转变可能会打破目前成交低迷的态势，转变市场的成交格局。
心理影响
卖家：心态转稳
在调控措施出台一个多月后，政策带给卖家的失望情绪已有所和缓，各地陆陆续续出台的地方政策并没有超越新“国十条”的范畴，而包括房产税在内的更严厉的调控措施的利空也迟迟未落地，目前二手市场卖家的心态渐渐走强，在价格上没有表现出过多的调整空间。
在景田从事房地产中介的肖经理表示，在经历调控政策刚出台后的动摇与犹疑后，现在业主们心理已渐趋稳定，在没有更严格的调控措施出台前，业主对目前价格仍怀着较强的信心。有业主挂牌85万元出售一套公寓，原来给业务员预留了3万元的砍价空间，但看到近期市场降价现象不太明显，这位业主也开始坚持挂牌的价格，表示价格不再松动。
比起一手楼市场的依然沉寂，二手楼成交有率先复苏的迹象。据世联地产统计，近两周来，二手楼周成交量都在3000套以上，而一二手房的成交比例被拉至0.1以下，二手楼的成交量超过一手楼十倍。二手楼市场上，新婚、入学带来的市场刚需依然存在，而且经过调控初期的受抑制后，不少为了孩子入学的买家目前已迫不及待，这更巩固了卖家的心理底线。
对于深圳投资客，“逃顶”的时机已经过去。现在房子与调控之前的销售难度已经相差甚远。然而如果是资金有压力的投资客，也不能不选择抛盘。而更多的投资客会等待着楼市的回春之日。有投资客也考虑过将资金转入股市，但目前股市也不尽稳定。对这批人来说，稳定的收益是投资的动力，而在现在没有更好的收益渠道之前，积极寻找减轻损失的方法，“静观其变”也许是较好的选择。
买家：观望底气不足
虽然此次调控政策用剂猛，见效则尚需时日，但令观望氛围已有所减缓。在新房、二手房的成交中，有部分刚需置业者已经打破观望坚冰。
正在催办银行贷款进度的许女士正是如此，她为了赶在开学之前给女儿争取一个学位，刚刚在罗湖买了一套学区房，“虽然知道再等下去可能价格会降一点，但是小孩读书等不了。”她表示。5月份正是各小学招生报名工作展开的时候，对于部分家长来说，现在已经到了购买学区房的关键时刻。在这种条件下，许多置业者已经没有观望的本钱，只能选择尽快入市。近期的入学报名带来的购房需求热，可以在一定程度上对冲掉政策调控对市场造成的消极影响。相比之下，目前学区房较少受到市场大环境影响，其也给市场一部分信心，成为刺激二手房市场的一个重要因素。
世华地产统计，上周二手住宅成交均价为11745元/平方米，环比上涨3.96%。其分析表示，整体来看，全市二手住宅成交均价有小幅上扬，一方面是由于部分业主对后市态度有所转变，缩小了议价的空间；另一方面是由于上周20000元/平方米以上的高端物业的成交量增加。
从价格波动渐趋平稳的态势可以看出，深圳楼市正在从卖方市场，到无人叫卖的冷清市场，逐渐回归到买卖双方地位较为均衡平等的一个理性市场。而随着理性市场下投资客的缺席，在一手市场上，不少品牌开发商也纷纷将目标客户转向了自住型的置业者，因此不会在价格上做太多的炒作，会更多地考虑买家的接受程度，争取用理性的价格和高质量的产品赢回市场。
有评论人士认为，价格永远是对今后市场的预期。现在的价格水平一定程度上是市民对今后市场的看法。在近两年来，由于投资需求大量进入市场，对市场的价格预期存在着过多的泡沫，因此在挤压泡沫的过程中，房价有一个下滑的过程。而现在，买卖双方对房价的看法正在寻求统一，有些片区可能已经“触底”，而有些片区尚且有可能形成房价的大幅波动。
新盘：降价出成效
深圳新房销售已经超过一个月处于低谷。新盘的销售率大多极低，而近期此种情形有所改观。从近两个周末的新房销售情况来看，位于龙华的水榭春天 (论坛 新闻 视频)，与位于华侨城 (论坛 新闻)的侨城馨苑 (论坛 新闻)，都由于其开盘定价略低于市场预期，从而实现了不错的销售成绩。这些楼盘用超过三成的开盘销售量，对片区的合理价位给出了大致的空间。
“这说明现在市场上并不缺乏购买力，而是缺乏合理的价位。”有楼盘销售方表示，开发商应该在楼盘的定价上定了基调，不会卖高价，并选择比较合适的市场价。今年的市场环境对开发者也是一个挑战，可以让他们冷静下来，参考周边的新房价格、二手房价格、各种环境因素、客户类型，从而推出较为适应市场的价格。
不但一些新开楼盘以较为合理的开盘价格，取得市场的追捧，也有在售楼盘“犹抱琵琶半遮面”地推出了一批降价单位，而从销售效果也较为理想。从这个角度来看，由局部降价转为整个项目的规模性降价，从个别楼盘的降价转为全市范围的重新定价，可能成为未来的楼市发展趋势。
整个楼市的观望气氛没有得到彻底改变之前，在宏观调控和金融政策仍然没有放松的情况下，开发商顾虑到客户的反应，不可避免地要作出让步。尤其是现在市场上投资客都已经退市，而自住成为市场的主流。炒家可以在一个项目买几套房，然而自住客只会在各个项目中挑选唯一的一套。现今的新开楼盘，需要谨慎定价，在每个用家身上下功夫，争取这唯一的一套。
“降价风”能吹多远则仍是取决于市场信心。如果信心持续低迷，淡季仍然持续，在开盘滞销的虚耗与价格的拉锯战中，将会有许多开发商度日艰难，甚至难以支撑。而要期待拥有巨大刚性需求的购房者信心复苏，可能最有效的途径还是有赖于未来没有后续调控政策的继续收紧。毕竟，现在的市场欠缺的不是购房意愿，而是购房信心，这部分的缺失，调控力度的持续不减是最重要的原因。如果在投资环节的控制有所松动，整个市场的活跃度也将迅速回复。“合理定价”成为了各个房企开盘策略的热门词汇。毕竟说到房地产的一切话题，都离不开价格的支撑。
后市预测
高性价比楼盘关注度前所未有
近期的置业者每天都接到五六条房地产商或中介的促销短信，而北京、上海等地有楼盘降价的消息，也不胫而走。许多自住客者都由此重新燃起看房热情，但观望情绪仍然笼罩楼市，看楼的人多，有的自住客已经出手，但大多数人都在等着房价再降一点再买。自住客成为目前市场的支撑力量。
尤其对首次置业的人群而言，价格50－100万之间的商品房，需求量还是比较大的。虽然自住需求旺盛，然而市场外部环境对置业的影响也比较大。比起资金上的问题，信心上的缺乏更加影响了当前的成交量。
在宝安某个楼盘的销售中心，记者就发现，携老扶幼的一家子，新婚的小夫妻等住家置业者在人群中占了多数，以往一次性签下几套房的投资客们则不见踪迹。在调控政策貌似告一段落的当下，可以看出售楼处的人流量有显著的增加，重新出来看房的人很多，这正是市场信心恢复的体现。三级市场上也有所体现，一些关内重点区域的二手房卖家对定价已经由犹疑到走稳，而试探市场的低价入市已越来越少。
去年的深圳房产市场可以说是投资客的舞台，而从调控政策生效起，自住客开始占了主流，业内人士分析，今年无疑将是自住客进场的最佳时机。随着投资客一步步淡出，自住客开始入场，并逐渐发展成为市场需求的主导力量。据粗略统计，今年3月份深圳二手住宅的成交客户中，70%的客户是偏向投资功能，而目前投资客已经基本销声匿迹，可以看出现阶段市场是自住买家的市场。同时，以新“国十条”为代表的楼市调控政策针对的是投资投机需求，对自住客影响不大，因此促成了这一轮的自住客回归潮。对于大部分自住客来说，可以接受的心理价格是绝对处于第一位的参考因素。自住客主导市场需求，也正是这个时期价格调整成为开发商主要促销手段的原因。
在市场经历了一年多的“有盘就抢”的局面之后，深圳置业者必将重回以高性价比楼盘为主要需求的理性选择时代，小户型楼盘或占据资源优势、拥有较高保值系数的楼盘必将成为置业者最为关注的项目。显然，自住型客户应该成为今年各个项目争取的重点，而投资型客户的重新入市，还有待市场恢复信心。如何激发旺盛的住房需求，以及应对渐趋理性的市场，将成为未来深圳房地产的主旋律。
DTZ戴德梁行研究表明
全球投资市场未来仍将活跃
在中国房地产仍在调控中寻找出路之时，国际代-理机构则对今年亚洲尤其是中国的房地产市场投资寄予厚望。DTZ戴德梁行近期发布报告表明，环球房地产市场衰退的最坏时期已经过去，2010年环球市场的投资物业总值将会增长5%，其中在2009年投资物业总值已达到3万亿美元的亚太区市场，在今年的增长更会多达12%，这主要是亚太区的资产价值持续改善所致。特别是在中国，由于经济持续增长，中国的投资物业总值在2009年的增长多达29%，预料至2011年年底，中国将取代日本，成为亚太区内投资物业总值最高的房地产市场。今年环球房地产市场将普遍活跃，与2009年的不景气成一强烈对比。
DTZ戴德梁行环球研究主管表示：“2009年对于世界多个房地产市场而言是困难的一年，环球投资物业总值下跌了6%。幸而房地产不景气的最坏时刻已经过去，我们预期随着宏观经济展望普遍向好，环球经济复苏可望转趋稳定，各地投资物业总值在今年也将恢复增长。”
亚太区内的房地产买卖在2009年年底已显著恢复，区域外的交易投资也明显增加，例如流向欧洲物业市场的资金便较一年前增加了31%。2009年其他地区的跨区房地产投资大为缩减，按年减少了59%，只有亚太区的跨区投资仍有增加。
DTZ戴德梁行亚太区研究主管David Green－Morgan则表示：“亚太区的房地产市场仍在发展中，机遇较多，特别是中国及印度；加上亚太区内的政府对环球金融危机反应敏捷，这些因素都可给予物业用家及投资者更大的信心，也令亚太区房地产市场的投资物业价值在过去一年续有增长。虽然中国的银行借贷放缓，但我们仍预期2010年亚太区内的物业交易投资会增加，因为区内贸易量较大，投资者希望抓紧经济复苏的势头以进行投资。”
值得注意的是，来自中国的投资正在成为一个重要的往外投资力量。可以预见将有更多中国资金流向海外的物业市场，越来越多中国投资者正放眼伦敦、纽约及悉尼等地的优质物业，准备购入作为自用或投资。
从各项因素来看，由于亚太区市场包括中国及印度在未来两年将有众多极具投资价值的物业，建议投资者在购入物业方面可以更为主动。目前世界各地172个房地产市场中，有151个市场（接近90%）的物业在2010年处于公允价值的水平。这与2009年的只有伦敦的物业处于公允价值水平的情况大为不同。
DTZ戴德梁行全球市场预测主管Tony McGough表示：“过去一年，房地产市场的变化甚大，一年前我们还在劝告投资者应暂时搁置交投，因为环球多个市场的物业普遍低于公允价值的水平；但一年后物业的价格已经过明显调整，目前是投资商业物业的黄金时机。”
在亚太区市场中，有84%市场的物业正处于公允价值的水平，当中以写字楼及商铺类物业最富投资价值。David Green－Morgan称：“中国及印度的二、三线城市固然有许多值得投资的物业项目，而在其他发展较成熟的市场亦不乏优良的投资机会，例如新加坡的商铺类物业，以及东京和悉尼的写字楼物业，都是可取的选择。”
DTZ戴德梁行的“投资者及借款人意向调查”报告显示，无论是投资者还是借款人，都对2010至2011年房地产市场的信心增加，显示市场预期更胜去年。有三分之二的借款人预期2010至2011年间借款额将会增加，而且没有任何受访者认为流入房地产的借贷将会减少。我们预计亚太区也会出现这股趋势，这与2009年近半受访的借款人皆认为年内借贷将会减少大相径庭。投资者调查方面，受访投资者的信心也有增加，有76%受访者预期2010年内将增加商业房地产的投资，将于2011年内增加商业房地产投资的受访者更多达94%。