标题：深莞交界楼市性价比高

三正房地产开发有限公司总经理 刘光金

　　楼市新政以来，北京、上海、深圳、广州、东莞、惠州等全国各大中城市房产交易量都出现了大幅下滑现象。在这种情况下，未来的深莞楼市走向如何？政府是否还会出台更严厉的调控政策？东莞楼市是否会跟随深圳等一线城市出现深度调整？都已成为许多置业者非常关心的问题。

　　笔者看来，新“国十条”颁布后，楼市调整势在必行。因为新“国十条”出台的目的就是为了给中国过热的楼市降温，并试图从根本上对当前以商品房为主的楼市结构进行调整。此轮新政一方面要求地方政府加大保障性住房在住房供应中的比例，另一方面通过按揭贷款从严从紧、限制异地购房等政策抑制投机炒房行为，意图维持中国楼市的平稳可持续发展。

　　从新政出台一个多月以来的市场反应来看，可以说对房产交易量和售价的调整已基本实现。目前不少城市房产交易量的下滑幅度都比较大，同时很多新开楼盘在定价上也主动进行了修正和调整，普遍低于开发商原有价格预期。至于政府接下来还会不会出台更强硬的政策，从政策层面来看新“国十条”已经非常严厉，如果楼市能以此轮新政为契机步入整体良性发展轨道的话，更强硬的政策应该是不会出台的。作为房地产开发商，其实也希望政策调整能够尽快到位。因此，那些短线“炒房”的投机客需要多加注意了，不可对调控抱有幻想。

　　房产税并非洪水猛兽

　　至于当前人们非常关注的物业税或说房产税问题，笔者认为这种住宅保有环节的税收是必须要出，也是肯定要出的，其征收只是一个时间问题。因为房产税出台的意义绝不仅限于给楼市降温，更重要的是要体现调节收入分配的作用。至于房产税到底什么时候出台，关键看现有政策能否使楼市回归理性，能否按照中央所设想的良性结构进行调整。如果现有政策仍达不到目的，物业税或房产税有可能会加速出台。

　　然而房产税并非人们想象中的洪水猛兽，房产税的出台对楼市所产生的应该是一种缓慢的、良性的、渐进的调节过程，房产税出台并不会导致楼市暴跌。因为政府在出台房产税时也会考虑物业价值、市场承受能力等问题，其税率不可能过高，否则将会对整体经济带来很大的冲击。

　　事实上，今年下半年的政府调控政策和市场走向仍存在相当大的变数，很大程度上要取决于国内通胀情况和境外经济环境的影响。如果接下来国内物价上涨速度、通货膨胀水平没有想象中那么高，如果欧洲主权债务危机对我国出口产生较大影响的话，政府对房地产的调控力度有可能会适当减弱一些。总而言之，后市究竟将如何变化，谁也无法预测，唯有拭目以待。

　　深莞交界镇区仍可重点关注

　　众所周知，东莞一直是中国民营经济最发达、民间财富积累非常丰厚的一座城市，然而近年来东莞房价一直保持着不温不火的状态，并未出现深圳、广州等周边城市那样的暴涨现象。东莞楼市之所以能一直保持理性，除了缺乏中产人群、土地获取成本较低等因素外，一个很重要的原因在于东莞楼市交易手续不像深圳那么便利，从而抑制了短线投机客进入东莞楼市的意愿，从而使整个东莞楼市的投机比例较小。这种原本就没有多少泡沫的房价，即使遭遇新政调控也不会出现大幅调整。

　　换一个角度来看，东莞楼市相对理性的特点，说明其对于那些不愿承受深圳高房价的置业者和长线投资者来说，依然是非常具有价值的。尤其是凤岗、塘厦等紧邻深圳的镇区，更值得深圳的置业者们高度关注。事实上，判断某区域房价是否有泡沫的一个重要指标就是租金回报率。目前深圳住宅的平均租金回报率仅为２％－３％，而凤岗开发一些社区租金回报率却可高达６％－８％，预计下半年将要推出的一些精品公寓的租金回报率应该也能达到这一水平。之所以出现这种现象，是因为凤岗、塘厦等镇区房价水平仅相当于深圳关外楼盘均价的１／３，然而其租金却与龙华、观澜、龙岗等区域不相上下，租金回报自然就变得极为丰厚。

　　东莞楼市的这种极为理性的特征，在新政所导致的全新楼市环境下具有极大的优势。一个令人无法回避的现实是，当前深圳房价如此高昂，就算出现回调后也仍将远远超出普通置业者的购买能力。在这种情况下，将眼光放得更长远一些，前往凤岗、塘厦等深圳接壤区域寻找未来交通便利、性价比极高的优质楼盘，不失为一种非常精明的选择。

　　（作者系广东省房地产业协会副会长、三正房地产开发有限公司总经理）