标题：房产税上报或开征?后市租赁市场前景依旧

　　据美联物业市场研究部统计显示，上周（5.24-5.30）共成交2282套商品住宅，环比前一周（5.17-5.23）回升了15.19%，与之对应的成交面积为22.1万平米，环比也增长了14.3%。日均成交套数为326套，较上周再次小幅回升了43套。

　　从上周商品住宅成交走势（图1）看，楼市基本重复着之前一周的走势。

一周前五天为波动走势，至周末时日均成交急速下滑至百套左右，而当前楼市的胶着行情致使现在市场不可能出现太大变化。其一周内单日成交的最高位与最低位的差额数环比前一周提高了42.86%。

　　另据悉目前上海征收房产税方案已经上报中央，但其中对征收面积界限说法不一，或人均超过70平方米征税，或以户为单位，超过200平方米征税。反正现今民间对该税种的各种猜测众多，而业界热炒住房保有环节的税，某种程度上也是民意所向，证明现在的调控效果还没有达到老百姓的预期。由此可见，未来房产税的开征是必然的，但什么时候开征才是大家争议的热点，从目前来看与其仓促出台一个不伦不类的类房产税，到最后还是解决不了真正实际的问题，还不如放宽时间去认真研究通彻后再行执行。

　　从各区成交数据（图2）来看，上周楼市整体成交环比虽然依旧保持回升态势，成交量也已勘勘迈过2000套的门槛，在连续两个星期成交回暖后，楼市似乎在往好的方向变化。但实际上上周其成交环比呈上升的区域却只占了总数的五成，较前一周减少了三成，这一比例的变化表明了楼市成交量的提升是个别区域造成的，市场整体成交仍未真正意义上摆脱困境。

　　之前一周区域成交第一的闵行区域上周共成交了565套，环比提高了3.86%，连续两周成交，继续位列各区之首。上周成交量增幅最大的区域是杨浦区域，其成交量、成交面积环比前一周各提升了460%、458%。

　　经过新政一个半月的“洗礼”，售冷租热现在已演变成市场的一种主流情况，本市各区域板块基本都有出现了挂牌价下调，租赁需求激增的迹象。

　　就二手房降价情况，美联物业延长分行经理杨大维透露其板块内的挂牌价格当前出现小幅回落，其中次新房源和老公房下降幅度分别在3%和1%。下降幅度的不同造成板块内的老公房和次新房价格逐渐接近，杨经理表示该现象的出现主要与近段时期内两者间的供求情况不同有关，自从政策出台后那些总价低的老公房一直受到市场追捧，而次新房相对受到较大冷落。虽然就带看量来说，次新房和老公房的比例是2：1，但往往最后成交的都是老公房，购房者对次新房只看不买的现象似乎预示着市场依旧隐藏着大量购买力。

　　不过二手挂牌价虽然有一定下调，但市场成交依旧乏力，因此租赁依旧保持着前期的热度。据美联物业莘庄分行经理董晨奕透露，近期分行内依旧是以租赁成交为主，租客上门带看量比去年同期有一定程度的增加。另就其板块内的租客的租赁需求，董经理表示，目前前来分行租房的客户70%是冲着老公房来的，剩余饿30%才是针对次新房的。其中租客对60平米左右、2500元/月的二室老公房和100平左右、3800元/月的次新二房比较感兴趣。

　　美联物业上海市场研究部认为从目前来看热炒多年的世博效应对当前楼市只起到了些许利好作用——对租赁市场成交的预热推动作用。同样新版国十条初降时敲山震虎，但现今对楼市的影响也只停留在房价小降、租赁火热的层面上。两个对房价一利一弊的因素似乎目前相互抵消了，而租赁成为唯一从中获益的一方，预计未来本市细则出台后租赁成交仍旧将持续一段良好行情。