标题：陈友余：房产税，等待也是一种煎熬

山水国际营销总监 陈友余

     在这轮被称为史上最严厉的房地产调控政策中，房产税（由于物业税存在立法门槛，流程较长，房产税可能成为替代品，中央有意暂且通过调整房产税的税基和税率，将投资投机性住宅纳入征税范围。）俨然成了各方利益体最期待或者最担心的一只靴子，什么时候落地，怎么落地成为当前楼市最大的悬疑。从中央，到地方政府，专家学者，老百姓都认为房产税会是调控的下一把利剑，“剑在手，问楼市，孰敢争锋”。政策没有尘埃落定，让市场充满了犹豫，观望，猜测和博弈。购房者，股民对真相的困惑和左右摇摆，使得股市在猜测中暴跌、楼市在猜测中观望。一次次的调控，一次次的下跌，又一次次的上涨，让开发商甚至已经对政策调控产生了“抗药性”，推迟开盘，减少开工量，暂缓施工进度，其实也成了一种无奈之举。等待的过程是最煎熬的。

　　当然房产税的出台是迟早的事，根据1986年国务院颁布的《房产税暂行条例》，房产税或依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；或依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%(财政部和国税总局后将其减征为4%)。条例规定“个人所有非营业用的房产”均免征房产税，而只要财政部将这一规定修改并报国务院批准颁布，即可实施。房产税很大程度上具备了讨论多年的物业税的功能，但无须重新立法。我个人也认为，税收立法权在中央，地方政府没有权力出台新税种。因此上海房产税真要出台目前还有点不合逻辑。前期市场传言，上海，北京，深圳，重庆四个城市要率先出台房产税，目前已被证明是谣言，除北京外，深圳，重庆，广州出台的的调控细则来看，还是比较温和的，也没有出现针对房产税的政策。

　　所以我认为，从技术和法律上房产税具备随时推出条件。但技术上也存在城市不动产产权确认、不动产资产评估等基础性工作都没有完善，民众自觉纳税的观念不高，以及涉及到财产制度、新旧房子的划断、征收面积和逐户逐家统计备案等一系列错综复杂的问题。至于具体推出时点，政府会综合考虑目前国内国际经济形势，同时监测已出台政策的调控效果等，如果房价得到控制，或许政府也会考虑短期内不再提上日程。很重要的一点，我认为当前政策调控的目的不是希望房价大跌，而是防止房价过快上涨给经济造成的伤害。

　　房产税是政策制定者和盼望房价下跌的老百姓最期待的一只靴子，寄希望于它能给高烧中的中国楼市降降温。开征在短期内肯定会打击消费者的信心，影响购房者的预期，会让楼市的成交量萎缩，二手房涌现抛售潮，最终会让价格下降，让房地产退烧。但是我个人认为不能把房地产调控的宝压在房产税（或物业税）上，中国房价高企的原因是多方面，深层次的，仅仅依靠行政手段或者某个环节的政策注定会是治标不治本的，改革目前中国经济和楼市中存在的诸多问题才是治本的。

　　对于海南，海南楼市是一种综合性需求，投资比例比较高，这种度假和奢侈品消费不属于传统意义上的纯刚性需求，具有较高政策的敏感性和脆弱性。因此海南如果出台房产税对楼市的打击会是比较大。目前正值海南传统的销售淡季，政策对海南楼市的影响还不好评估。但春节过后，在新政和市场自我调节双重作用下，海南楼市已经在调整了，我个人认为不必再出台更加严厉的调控措施。毕竟海南市场是非常特殊的市场，政策上不能一到切。