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规定土地增值税预征率、核定征收率下限，6月底前上报清算计划……一场土地增值税清算风暴即将"刮起"。
继上周明确土地增值税计税细节之后，国家税务总局3日下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。
《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。
记者注意到，目前许多地区的预征率甚至低于0.5%。《通知》强调，各级税务部门要把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。
"在预征率的规定上区别对待不同区域，与这些区域房价上涨程度不同有关。"税务专家王骏指出。
《通知》确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。通知还要求各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
此前大部分地区的核定征收率都偏低，按照不同建筑类型，从1%-4.5%不等，均不超过5%。
"5%比目前大部分地区现行的核定税率高，但即便是提高到5%，也与房价上涨速度不匹配。"一位不愿具名的专家认为，各地还应将核定征收的税率再进一步提高才符合实际。
《通知》要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。通知指出，各级税务部门要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。
《通知》指出，对未及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。（上证）
土地增值税预征从严楼市调控加码
在房产税争论仍在纠结之时，土地增值税调控利器再次祭起。国税总局日前下发通知，要求各地税务机关对目前的土地增值税预征率进行调整，并研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
通知明确指出，各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
通知要求各地对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
据了解，从1994年开始，国税总局规定按照四级超率累进税率(最低30%，最高60%)征收土地增值税。不过在实际执行过程中，由于开发企业的成本核算存在较大的技术难题，同时没有严格的征缴时限，土地增值税一直采取预征的方式收取，大部分地区按预售商品房收入的0.5%-2%的比例征收。
除了划定各地土地增值税最低预征率外，通知还要求"各地克服畏难情绪，加强土地增值税清算工作"。
通知要求，各地要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，进一步细化操作办法，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。
对已经达到清算条件的项目，各地要全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；对未及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。
此外，国税总局要求，各级税务机关要按照国务院有关文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。
通知还就土地增值税核定征收有关问题给予明确。通知称，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现"以核定为主、一核了之"、"求快图省"的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。
对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。通知还规定，为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。（郑晓波证券时报）
国税总局清查土地增值税意在逼出楼市供应
在在"新国十条"和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局5月26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称"《通知》"），明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。
昨天，国家税务总局又公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。
两个通知联袂出台，清算土地增值税被业界解读为是一记与信贷调控的组合拳：信贷意在限制需求；而税收意在逼出供应。
开发节奏过慢将迎高风险
"遏制不合理需求"和"增加供给"是调控当前楼市房价虚高的两大关键。可售的房源是调控的基础，没有供应量的支撑，暂时打压的需求会因供应不足而引起报复性反弹。
宏观调控被质疑"屡调屡涨"，供应量未能及时跟上是主要原因之一，而囤地、捂盘成本过低，又是首当其冲的。2009年年底，国土资源部相关负责人曾介绍，全国闲置的房地产用地约有1万公顷。如果以容积率1.5计算，可形成的商品房供应量高达1.5亿平米。显然，如何逼出目前市场上的闲置土地，加大市场供给，成为此轮楼市调控的关键课题。在开发商看来，无论此次对土地增值税的从严征收是否会成真，都可能意味着开发节奏过慢的高风险时代到来。
地方政府已先行"严查"
尽管市场普遍担心地方政府对不利于当地土地收益的政策会有"应对"，但从目前的执行状况来看，有的地方已经先行，如广西从今年3月起将房企开发非普通住宅的土地增值税税率提高一倍；北京在十部门清查楼市违规时也称，地税部门将对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查，此外，从5月起，重庆开发别墅、花园洋房等高档住宅的开发商，土地增值税的预征率由过去的1%增加到2%。
5月17日，在新一轮楼市新政满月后，北京市住建委等十部门公布了专项检查实施方案，联查楼市违规行为。方案明确，税务部门要加强土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
对房价影响不会立现
北京多位开发商负责人表示，1995年1月出台的《土地增值税暂行条例实施细则》规定，涉及成本确定或其他原因而无法依据计算土地增值税的，允许开发商按照预（销）售房地产收入的1%-3%预先缴纳土地增值税。结果，这一道"活口"在实际操作中被普遍使用。
"土地增值税征收的不正常、宽松不可能长期持续下去，在目前的调控力度背景下，早作打算是最明智的选择。"一位不愿具名的开发商表示，从土地储备策略上来看，2-3年的可开发土地储备是必要的，也是不太受政策影响的策略，预计未来会被越来越多的大型企业采用，但对房价产生影响可能不会立竿见影。因为当前的税收执行还面临许多问题。业界还透露，地方政府和开发商之间仍然存在合作、应对的空间，严查土地增值税在短期内对房价的影响，可能仅限于少数特别典型的"出头鸟"。
开出"时间表"，枪打"出头鸟"
就在一些业内人士谈论5月26日通知并未明确清算时间和清算范围的时候，国家税务总局昨日公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》。该通知明确各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
与此同时，通知要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目上报国家税务总局，工作计划应包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容。