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尽管面对新政的压力,成都楼市的房价还是显得异常坚挺,但通过记者近一段时间的实地调查发现,很多开发商相应的“对策”已经开始陆续出台。面对购房者出现的观望情绪,开发商除了以往已有的优+ (论坛 新闻 视频)惠促销外,又专门针对购房者的需求另辟蹊径,想以各种方式来抓住买主。
举措一:“垫首付”重现江湖
二套房首付50%的新政,使得部分购房者的现金压力陡增,甚至本来已经准备签约的购房者都因为资金压力而放弃。在此情况下,一些开发商就专门打出为购房者垫付银行部分贷款的方法,购房者在规定期限内归还欠款,还可享受免息待遇。比如,购房者购买一套价值100万元的第二套房,按照政策首付5成,即50万元。可很多人拿不出如此高的首付,于是开发商仅收取3成首付,即30万元,然后再帮购房者垫付20万元,帮助客户成功贷款购房。目前,城南一家开发商开始打出为购房者先行垫付一成的首付款,完成交易后,业主再按照规定期限慢慢归还。
其实这种手法也不算新鲜。早在2008年楼市形势严峻的时候,就有开发商打出“首付三成,其余缓付”的广告语,而在2003年位于琴台路的长富新城 (论坛 新闻)项目甚至打出了首付一成的广告语。而目前开发商推出的“垫付首付”的方法,其实是与当年的“一成首付”异曲同工。
购房者:垫付不如一次性降价
对于开发商垫付首付的做法,很多购房者并不买账,在城南的一家售楼部现场,购房者石生先对记者说,垫付首付表面看起来是帮购房者解了燃眉之急,降低了购房门槛,事实上也不是那么回事,这种垫付并不是降价促销,对我们这种普通购房者来说并没有得到多大实惠,反而让我们在短期内同时要供月供,还要准备还款,还不如一次性降价来得实在。
业内人士看法:较难吸引购房者
业内人士姜生先认为,在新政出来这种情况下,补贴购买二套房的措施,对于购房者来说,确实能暂时减轻首付过大的压力。但羊毛出在羊身上,垫付的钱终究还是要还,而且加上每月还贷的款项,压力并没有减轻。他认为,开发商还是只有合理定价才能让购房者看到希望,恢复信心。如果光是搞什么垫付首付这些措施,很难在短时间内吸引到购房者,也根本无法化解购房者的观望情绪。
举措二:帮助购房者补“利息差”
在提高二套房首付比例的同时,关于贷款利率不得低于基准利率1.1倍的要求再次被强调,各银行针对购房贷款利率的优惠也进一步减少。目前,购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
房产中介公司的小李给记者算了一笔账,如果购房者购买第二套房,总价100万元,贷款30年。按照原来的政策,可贷到60万元,按85折优惠利率每月需还款3238.8元。而新政后,只能贷到50万元,利率为基准利率1.1倍,每月还需还款3171.5元。
有业内人士向记者透露,已有部分楼盘已经在对二套房的购买者有了一些“暗补”措施。针对这些二套房客户,开发商就给出帮购房者补上2年到5年的利率差的优惠。
购房者:暗补利息差更实惠
相比于“垫付首付”的“虚无缥缈”,对于补利息差的方式,购房者显得比较认可。在城西光华大道几个楼盘的调查中,几位购房者对此都表示了兴趣,因为在她们看来,这样的措施更能让消费者感到实惠。记者随后以一笔100万元的20年期房贷算了一笔账,按照国务院最新基准利率1.1倍计算,还款总额达1793616.89元,而以往最优惠7折利率时,总还款额为1474666.53元,相比之下购房者要多给出近32万元的利息。如果我们以等额本息方式分20年期还清,利率八五折每月还款额为6627.21元,而如果执行基准利率的1.1倍,每月还款达7473.4元,这样算下来每个月还贷就足足多了800多元。如果由开发商来补上2-5年利率差,也就是2万到5万元钱。
业内人士:暗补利息差更能打动购房者
城南某楼盘一位不愿意透露姓名的营销负责人告诉记者,如果按照传统的给几个点的优惠,算下来价钱和现在都一样,但如果换成这种补差的方式,购房者反而更容易接受。
他分析说,一般来你售楼部的人,大多数已经对你的楼盘有过了解,就看意向有多大了,这种补差的方式既抓住了购房者的心理,也给客户吃下了“定心丸”,本身优惠也给了,最后购房者自己也觉得捡了个大便宜,肯定愿意成交。而且,现在大部分客户手上有余钱都会选择提前还款,利率对于大多数购房者来说并不占绝对主导因素。尤其对投资客来说更影响不大。
举措三:延期开盘等时机
市场形势的不明朗以及购房者观望情绪的加剧,让不少楼盘也选择了观望,原本近期要退出的不少项目,开始将自己的开盘时间往后延。记者初略地做了一个调查,像钱隆天下、海洋中心 (论坛 新闻)、复地·雍湖湾 (论坛 新闻)、新里·柏仕公馆、三盛·翡俪山 (论坛 新闻)、优品道 (论坛 新闻 视频)·六年成等很多原本是准备在近期开盘的项目,目前都还没有确切的日子。而大多数楼盘在面对客户进行咨询时,都以价格没确定为由,始终不透露。
购房者:等等更优惠
很多之前准备买房的购房者现在也不急了,总想再等等吧,或者还有更优惠的呢。一位原本准备在春交会上下单的吴女士告诉记者,她还是想先等等看,现在这个时候开发商还是稳起的,我们更不能急,说不定等我买了过几天就降了呢,那我不是要后悔死,买房又不是买菜,也不急在这一时。
袁女士对她在城南看好的房子其实是很喜欢的,她自己也对比过该区域的周边楼盘,对自己看起的楼盘总体是满意的,但她有两个顾虑:一怕买了以后降价;二怕周边新开出更便宜的楼盘自己没买上。所以,对于楼盘的延迟开盘,购房者普遍抱一种乐观的态度,他们大多数认为经过延期的调整,楼盘也许会出现价格上的优惠。
业内人士:合理定价是关健
在城北某楼盘销售中心,营销负责人周先生谈了自己的看法,他表示,目前开发企业出现的延期开盘,主要是由于2009年各大企业通过火热的市场行情获得了充裕的资金保证,目前新政刚开始不久,企业自身的资金还可以保证,因此大多数楼盘准备等等再看。
对于延期开盘以后,楼盘是否会获得购房者的认可,他表示延期开盘与否并不重要,重要的是延期以后如何合理地进行定价。在定价的时候就一定要合理,定太高或者太低,购房者都不会下手,定高了购房者认为你这是高开低走,定低了那肯定是稳不起了,还要降。