争议已久的二套房认定标准终于出台了。6月4日，住建部、中国人民银行、银监会三部委联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(以下简称《通知》），对商业房贷中二套房认定标准进行明确，不是以前普遍所认为的单一“认贷”或“认房”，而是更为严厉的“认房也认贷”，且是以家庭为单位。面对此项更为严厉的政策，邕城楼市有何反应？在《通知》下发的次日，记者走访邕城楼市“一探究竟”。
政策：“认房又认贷”打击炒房行为
根据《通知》规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，但是在当地房屋登记信息系统中，其家庭已经登记有一套住房（及以上）的，将被认定为二套房（及以上）。这就是所谓的“认房”。家庭成员的范围包括申请贷款人以及他的配偶和未成年子女。另外一种情况为“认贷”，即借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房。南宁某业内人士解释说，就算借款人此前贷款买的房子已卖了出去，此次买房仍然算二套房（及以上）。
与此同时，还有第三种情况，如果申请人已购房，但在房屋登记信息系统中查不到信息的，银行可通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式，尽责调查，以确认此次为二套房（及以上）。
不难看出，二套房的认定标准变得更为严厉，对于“炒房行为”无疑又是“致命一击”。同时，让首次置业的“刚需族”再度“信心倍增”。
购房者：继续观望希望房价下降
昨天上午，目前还租房住的市民李先生和记者聊起4日三部门发布的《三部门规范商业性个人住房贷款第二套房认定标准》时显得非常高兴。他告诉记者，他和女友打算年底结婚，为了购买一套“婚房”，今年年初开始他就一直活跃在各个售楼部。自从4月份的“新政”出台后，他们就一直在观望，希望房价能下跌。5月份的时候，南宁市江南区的楼盘开始降价，这令他感到“很有希望”。如今，二套房认定标准终于“落地”，对他来说又是一件“大喜事”。“现在南宁的高房价，就是让那些外来的炒房客给炒起来的，只有严格认定二套房标准，才能真正打击投资客，抑制炒房，房价也将会回归‘理性’，这对我们这些真正有购房需求的‘刚需’一族来说，就是一件大大的好事”。
和李先生反应不同的是，东葛路的市民张阿姨对此则感到很“困惑”。她认为二套房认定标准“认房又认贷”的形式实在太严厉，因此“误伤”了部分刚性需求。“改善型住房也算是刚性需求吧，现在这个标准出来，本来有改善需求的人可能就放弃了。比如之前我和银行贷款买过一套房，现在我觉得房子太小了想把它卖掉，然后再贷款买一套新的，按照新的认定标准这就算是第二套房，到时首付和利率都将会提高，这对我来说压力很大”。
总之，二套房认定标准的出台，给更多的刚需购房者带来“信心”，他们对楼市房价下跌有着更加明显的预期，而且观望的情绪也愈发浓厚。受访的大部分购房者表示，新标准打击了炒房客，而炒房客的进一步离场，使得房价极有可能会下跌。从3月份就开始犹豫要不要“出手”的市民周先生表示：“买房的人少了，楼卖不动了，那离开发商降价就不远了。既然都等那么久了，我就索性再等一等吧。”
开发商：市场需求再次被压缩
虽然三部委二套房“认房又认贷”的规定已明确，但在南宁尚未在全部银行落地执行。在6月5日天域·香格里拉开盘现场，中国建设银行的工作人员也前往现场办公。记者了解到，建行暂时对二套房的认定是“认贷”，即使拥有住房，只要没在银行留有贷款记录，就可按首套房标准执行。工作人员还提醒购房者，政策说变就变，贷款手续要赶紧办，再等下去谁也说不准会怎样。该项目策划经理黄俊锋表示，暂时来说，各个银行对二套房的认定还不太统一，部分已有住房还没贷款记录的客户，再次买房仍可在少数银行按首套房标准来办理贷款。如果以后三部委的二套房认定标准，在全部银行贯彻执行，这一部分购房者压力会很大，或会让他们放弃购买，市场的购房需求再次被压缩。
“二套房的认定，可能会将改善型需求打掉一半。”西建·水岸华府营销总监陈小舟认为，市场上改善型需求较大，二套房房贷的规定，让他们的改善型购房成本大为提高，迫于资金压力，他们会取消购房计划。新国十条中规定，二套房首付不低于五成，贷款利率1.1倍。首先，首付多付了一成，总价几十万的房子就是几万块。1.1倍的利率，虽然由于首付的增加，总贷款额低了，月供会减少，但这让购房者觉得贷款利息过高，很划不来。虽然市场中会有部分一次性付款的客户，但即使在经济实力稍强的改善型客户中一次性付款的也不多，不是市场的主流。
记者采访多位开发商，他们均表示，二套房贷政策误伤了改善型客户，生硬地抑制不少正常的住房需求。某楼盘营销总监夏先生就苦叹道，他们楼盘的客户多数是改善型客户，多付一成的首付的能力还是有的。但就因利率的大幅调高，对客户心理产生很大影响，导致不少人放弃了买房，大大影响楼盘的销售。
“政策应该将改善型的二套房客户定义为‘刚需’，实行首套房一样的信贷优惠。”陈小舟表示，政策应重点打击3套或以上的需求，因为他们才是炒房主力。这样楼市才会健康发展。
“新国十条中二套房贷政策出台后，陆续有部分银行已按‘认房不认贷’的标准去执行，市场已对二套房贷有心理准备。”广西云星地产集团营销总监钟哲认为，此次三部委的二套房认定标准，只是老政策一个细节的确认，但却会让部分购房者误认为，又有新政策出台调控楼市了，这继续加深了他们的观望心理。钟哲表示，自从4月新国十条出来后，整个南宁楼市陷入了观望，但在5月底，“刚需”们陆续出手，楼市有了回暖迹象。但最近出台的房产税、二套房认定等政策，又击垮购房者刚刚建立的信心，市场又重走回观望。
二套房认定标准的确定，对楼市来说可算政府态度的风向标。钟哲认为，近来房产税、二套房认定政策接连推出，调控政策出台太频密了。并且从中已看到了政府调控楼市的决心，后续肯定还会有新的政策，形成调控房价的组合拳。而南宁本地，也还会有预期中的“南宁细则”。迫于近来下起的“楼市政策雨”，钟哲认为，楼市前景不容乐观，观望情绪还会是主流，商品房成交量还将继续走低。不过他也肯定，南宁的房价不会有多大下降幅度。
思考：二套房认定标准仍有细化空间
尽管住建部、央行和银监会联合发布的认定标准对“二套”进行了明确，使之在执行过程中更“有章可循”，但邕城部分业内人士仍“挖掘”到了其中的“美中不足”。“二套房的认定标准，仍有进一步细化的空间。”在采访中，在南宁有着多年业内工作经验的黄小姐这样谈道。
疑惑一：在外地购房如何认定“二套”？
《通知》指出“借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的”认定为二套房。也就是说，如果购房者之前贷过款，在外地贷款买房就算二套；但如果购房者之前没有贷款买房，在外地也是第一次购房的话，实际上依然可享受首套房待遇。“这就意味着，将首套房的房款一次付清后，在异地购房仍可享受首套房的贷款待遇。”南宁市龙光房地产开发有限公司的房产部策划主管黄小姐谈道，在如何认定外地购房者的二套房问题上，还有需要细化的地方。
疑惑二：夫妻离婚后再置业是否算“二套”？
《通知》规定，只要购房者名下有一整套房产再买房即算二套，夫妻共有一套房产的，各占50%的产权。如果离婚，若双方需要再置业的的，是否算做二套呢？在二套房认定标准当中，并未对夫妻离婚后再置业做出具体的规定。“政策里没有明确规定，按常理来说，离婚后再各自置业的应该算做首套。”南宁某业内人士这样“推测”道。
疑惑三：商业地产仍未计算在内？
过去对于个人购买商业地产是否算是“有房一族”一直没有明确规定，此次二套房的认定标准对这一情况同样未做具体解释。由于之前商业地产不受二套房限制，因此在住宅市场受新政影响的“非常时期”，商业地产项目是否会成为新的投资渠道，成为投资客的“避风港”？面对这样的疑惑，我们只能用“一切皆有可能”来解释。