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4月份以来，鉴于飞涨的房价已经影响到了民生，中央政府连续出台了一系列抑制房地产交易的政策。
政策出台以来，交易量直线跳水，但是房价依然维持在较高位置。在地产新政的压力下，是摇摇晃晃的天平，一方是房地产业的受益者，比如房地产开发商和楼市投资者，以及隐身于他们之后的地方财政和金融机构，而另一方则是无力购买，只能翘首望价跌的市民。
他们都想知道的是，未来，楼市究竟走向何方？
地方政府的考虑
先让我们看看地产新政究竟是什么？
简单来说，新政主要包括两个方面：首先，中央政府希望能够通过金融工具提高房贷首付比例和房贷利率，以抑制投资性需求和非本地居民的需求。其次，各级政府要提高用于大众及保障性住房建设的土地供应量，并通过各种手段加快建设进度。
严格来说，这两个方面是不对称的。
从金融政策角度来看，此次调控政策对需求的抑制比以往要更加严厉。比如，银监会和住建部称任何第二套房的首付款比例都不得低于50％。而且，住建部明确表示，第二套房指的并不是第二次贷款，而是事实上的第二套房屋。另外，部分城市暂停了对不能提交1年以上纳税证明的非本地居民发放贷款，并且基本暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
但是基于第二点，执行起来就非常困难了。因为推进全国范围内的保障性住房建设，不仅需要中央政府的决心，更需要地方政府的努力。
但是，在现有税收体制下，中央政府控制了绝大多数财源，地方政府不得不转向土地出让金，以及楼市交易的相关税收来获得财政收入。根据瑞银中国经济学家汪涛的估算，中国地方政府对于土地出让金的依赖度平均在20％以上。
如果地方政府的土地收入下降，那么它就不得不收缩财政。因此，对于更多的地方政府来说，他们没有足够的动力来出台控制房价和房地产交易的政策。
因此，此次房产新政能够维持多久，就主要看中央政府的决心有多大，以及这个决心能维持多久。
那么，中央政府的态度究竟如何呢？
中央政府的疑虑
如果回顾2007年到金融危机爆发前的政策动向，投资者就会发现，那段时间内连续不断地加息和提高准备金，实际上已经将中国的房地产企业压得只剩一口气了。
“金融危机救活了中国房地产公司和地产中介行业。”在地产业内，经常可以听到这样的说法。由于担心大洋彼岸的金融危机会危及中国的经济，中央政府调整了政策走向，开始大手笔向经济体注入流动性。当时已经濒临资金链断裂的楼市，开始焕发出前所未有的活力。
这就是中央政府的态度。它必须考虑全国一盘棋，不仅要关注楼市走向，更要关注经济发展和就业。只是目前的楼市热度已经影响到了民生，中央政府才不得不加大对于楼市的关注。
这次，房地产调控政策的主要目标是通过限制需求和增加供给来稳定房价，而不是打压整体建设活动和经济增长。由于2009年房价上涨势头过猛，市民阶层对无法承受的高房价怨声载道，这点尤其表现在北京和上海这样的大城市。
不过，政府仍然担心全球经济复苏的可持续性和外部下行风险。因此，其仍对过度收紧宏观经济政策心存疑虑：如果地产重回冰点，是否会影响经济？政府并不希望全国范围内房价出现大跌，也不希望整体房地产建设活动出现大幅下滑。如果未来几个季度房价能企稳，那么政策将被视为成功。
在这一逻辑之下，中央政府对于楼市的限制应该也只是有限压力，不会全力打压。一旦出现房价企稳或全球需求大幅走软的明确迹象，目前的一些临时性紧缩政策就可能放松。
而且，当前的形势与2007年底相比有很大区别。2007年底，政府担心整体经济过热，全面限制贷款投放，并在长达一年的时间内基本停止对房地产开发商的贷款。而这一次，中央政府更重视增加住房供应，因此对开发商贷款的额外限制并不多。
泡沫究竟几何
密集出台楼市政策，政府不仅在考虑民生，也在担心如果地产泡沫破裂，可能会对蓬勃向上的中国经济造成毁灭性打击，毕竟日本的前车之鉴就在眼前。当日本地产泡沫在90年代前后破裂之后，直至今日，其依然没能完全走出困境。
何况，还有刚刚发生的次贷危机，这怎能不让政府担忧？
可以肯定的是，中国的房价相对各项指标来说都是比较高的。但是中国的楼市泡沫究竟有多少呢？
事实上，中国的楼市泡沫是很难衡量的。如果以房价收入比来衡量，在中国很难搜集到有效的城市居民收入数据。因为市民阶层中，很大部分都有税务总局监控之外的隐性收入。如果以租售比来看，中国的租房市场的不规范性，也让很多市民不得不选择买房。
因此，我们只能考虑一些比较可靠的数据，来衡量楼市的泡沫。众所周知，无论是日本还是美国，最后房地产崩盘，都是因为投资者在楼市上使用的杠杆太高， 以至于承担了过高的负债。而一段时期内杠杆率的大幅攀升往往伴随着房地产泡沫——这就是美国和英国及10年前亚洲国家所发生的情况。
2009年，中国信贷规模急速扩张，经济的整体杠杆率、银行整体信贷（包括对居民和对企业的）占GDP的比重都上升了20个百分点以上。不过，大多数新增贷款都投向了企业和政府基础设施项目，并且与经济刺激计划相关。
而2009年居民负债占GDP或居民可支配收入的比重较低。2009年，居民负债（包括购房贷款和其他消费类贷款，以及对农民和其他小企业发放的经营类贷款）占GDP的24％，占家庭可支配收入的57％。购房贷款占到了居民可支配收入的33％——不过如果我们假定只有城市居民才能得到购房贷款，那么购房贷款占城镇居民可支配收入的比重就接近50％。
另外，中国的城市化还处于前进之中，这也让投资者有所放心。到目前为止，中国约有40％的就业人口还在从事农业工作，而在发达经济体，这一比例往往在3-8％左右。
但是，在信贷没有持续快速增长的情况下，也有可能出现资产泡沫，虽然这种情况并不多见。以中国为例，由于居民的大部分财富以银行存款的形式存在，一旦人们决定将一部分银行存款配置到其他类别的资产上，就有可能出现不同形式的资产泡沫。一个很好的例子就是2007年的股市泡沫：信贷扩张并不迅猛，信贷占GDP的比重实际上出现了下降，但居民财产从银行存款转移到股市造成了股价的暴涨。
面对可控的泡沫，相信政府不可能在楼市上始终坚守。最后，楼市的问题还是要交给市场去解决。
加息不可避免
最后还必须要说一个问题，那就是在楼市交易量暴减的这段时间里，黄金价格开始一路走高。在各种媒体上，都能看到昔日炒房者抢购黄金的报道。
从根本上说，这还是金融问题。
当前，无论以何种指标计算，中国的实际利率都已经明显为负，短期来看利率政策应该尽快调整。从历史上来看，中国的实际利率还有比其他国家和地区持续偏低的倾向。用过去十年的平均数据计算，中国的实际存款利率（存款利率减CPI同比增长率）低于美国、印度、英国、台湾、韩国。按照德意志银行中国首席经济学家马骏的说法，中国的长期实际存款利率只有0.8％，而其他五个国家及地区平均接近2％。
经济和金融理论的基本共识是，实际利率过低，表明资金成本相对投资回报率或产品、资产价格上涨的幅度过低，就会导致资产泡沫、经济过热和通货膨胀。这一点也被国际的实证经验所证明。
IMF的数据分析表明，实际利率与通胀率之间呈现明显的负相关，表明抑制通胀要求提高实际利率。美国、英国和其他欧洲国家的实证研究均表明，实际利率过低，会导致和加剧通胀和地产泡沫；另外，负的实际利率会加剧通胀预期。
为了解决负利率的问题，央行必须尽快启动加息。即使横向比较，中国也已经面临着利率政策反应过分迟缓的风险。最近几个月，澳大利亚、以色列、印度、马来西亚、挪威、越南已经启动了加息周期。
而在已经加息的国家中，除了印度、越南由于食品价格导致严重通胀以外，其他国家面临的地产泡沫和经济过热的压力都小于中国，但他们的央行都已经采取了有前瞻性的加息政策。中国是率先走出金融危机阴影的国家，加息的理由已经远比澳大利亚、马来西亚、挪威、韩国更加充分。
从制造业长期发展来看，中国也应该充分利用利率这一经济手段来提高资金成本，从根本上解决经济不断出现过热的结构性问题。这样可以减少过度依赖行政性调控手段，避免人为加大经济大起大落的风险。
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