标题：新政之下催生西安楼市几多怪现象

今年以来，国家一系列的调控政策，特别是4·14“国十条”对房地产市场影响巨大：成交量萎缩，购房者观望情绪加剧……

但这还没完，热议的“房产税”在日前已经逐渐步入实质性操作阶段，这无疑会又一次将楼市推向大众关注焦点中的焦点。这个本次楼市调控政策中，重量级最大的“靴子”将会对未来的楼市产生怎样的影响呢？

■“假离婚”成楼市一弊病

事实上，作为“新国十条”的配套政策，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发文，并规范二套房认定标准，对个人申请商业性住房贷款的二套房认定遵循“以家庭为单位，认房又认贷”原则，于是“假离婚”的现象又一次成为楼市紧缩政策的“后遗症”，不少人纷纷采用这种方式，在取得较低的房贷门槛及优惠的利率标准后复婚。“央行相关通知确实没有涉及这种情况,如果市民假离婚,银行在办理贷款时无法界定,肯定会给市民按照第一套房的贷款标准发放贷款。”陕西银隆房地产有限公司执行总经理郭灿民对记者表示，这样的做法实际上是购房者为了躲避房贷新政中对于二套房及改善性住房首付、利率比例高的“对策”，但“假离婚真买房”的做法却存在着很大的风险，除了此类做法伤及夫妻感情外，银行方对购房者的信贷资格审查也更加趋于严格，银行一旦发现这种“假离婚”的行为，则有权让客户退还贷款，或补齐首付上浮利息。

■退房潮新政后再次呈现

在新国十条提高首付门槛，严控三套房贷，提高房贷利率标准，并对外地人购房做严格限制，打击各种名目的炒房和投机性购房行为的基础之上，开征房产税则无疑又是添了一把火，由此可能产生“退房潮”。2007年提高首付门槛的房地产调控政策，曾经在一段时间内引发了一线城市出现“断供门”，楼市出现信贷危机。

相比之下，本次调控肯定力度更大，影响更为广泛，因此可以预见产生的连锁反应也可能更为强烈。房产税的征收，在之前增加首付、利息支出等交易环节成本的基础之上，更增加了炒房者和投机者在商品房持有环节的成本。就拿西安来说，在记者之前采访海荣名城营销机构皇马不动产董事长徐从德时，徐总表示：“2009年西安住宅成交面积为1300万㎡，2008年则为600万㎡，2007年成交面积为880万㎡，可以大概推算出当前市场投资型客户比例占到30-40%，这个比例还是比较大的。”所以，如果西安开征房产税，至少对这一部分客户就会产生很大影响，增加他们的成本。由于商品房交易和持有环节成本的增加，部分购房者由于资金压力，可能出现无力承担的现象，进而引发退房潮。另外，部分已经签约，但是由于政策的限制，三套及以上客户由于审批没有通过，也自然地就会选择退房。

■房产税若实施欠税容易逃税难

5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中，国务院第一次对于楼市调控具体税收手段进行了明确，并表示将“逐步推进房产税改革”。不少业内人士认为，房产税推出肯定势在必行。发达国家开征物业税的时间已经很长,征收物业税具有充分的税收法理依据,并且获得了纳税人的支持,物业税已经与个人所得税一样,深入人心,并且积累了大量的实践经验。

业内人士认为，房产税可以打击多买多占的人，这会使投资房产博取升值的意义失去大半，是保证房地产市场健康稳定发展的长效政策。只要不再有人多占投资，市场立马会恢复稳定。其次当政府的主要收入来自于“国有土地”出让金的时候，由于大部分民众不明白“国有”和“政府所有”的区别，所以大家觉得拍地是政府在卖自己的东西，卖多少钱，然后怎么去花这个钱都和自己没关系。顶多就是觉得自己买房的时候因为国有土地出让金，房子贵了不少。

而房产税就不一样，政府将以房产税的名义光明正大地从房产持有者的口袋里拿钱，民众就会清楚地明白，政府的运作和支出，原来我也是在出一份钱的。当这个观点得到转变，将会对社会发展起到极大的促进作用。同时房产税受可支配收入多少的影响,容易形成欠税。由于房地产税基于不动产的价值征税,欠税易,逃税难,为此可以将不动产作为欠税的担保。