标题：三类刚性需求性购房者支撑厦门楼市

　　最近，厦门陈先生的一位外地朋友在厦门到处找房子，岛内带户口的新房单价和总价都较高，为了能让子女落户厦门，他决定在岛外买一套80平方米以上的一手房。

　　不只有等不住的外地人，新政调控下，本地也有不少人大呼“等不了”了，急于买房。张小姐最近也在四处找房，不同的是她更想在老市区买套130平方米左右的三房，满足三代同居的需求。

　　从市场细分来看，目前楼市的刚性需求性购房者，多来自三类人群：首先是初次置业者，他们大多看中的是低总价的中小户型，其次是想落户厦门的外地置业者，此外还有部分改善性换房者。

　　初次置业者

　　喜欢淘低总价二手房

　　中央美地上个月正式对外开放，本以为“五一”前开始的调控政策会影响到购房者的热情，但是没想到关注此楼盘的购房者依然众多。分析其中原因，和该项目的中小户型占据较大比例有很大关系。虽然中央美地整体规划为约2.45容积率的高层低密度社区，13万平方米公园设计，但是在户型上却兼顾初次置业者的需求，除了三房、四房之外，另有部分两房、单身公寓的配比。

　　而对于大部分年轻的初次置业者，尤其是选择岛内房的初次置业者而言，一手房基本不是他们选择的对象。价格适中、选择面较广的二手房更显适合他们。

　　记者从丹厦、孟氏、立原等多家中介公司了解到，政策的变化对二手房打击较大，客户明显少了很多，但是也有部分客户逆市买房。行情不好，可卖家的要价没有明显降多少，但是议价的空间却大了不少。正是看准了这一时机，这些首次置业者开始买进。

　　从二手成交房源看，岛内并没有特别重点的成交区域，但在成交户型上却非常明显，中小户型的成交比例比以往更高。一些价位不是太高。相对配套成熟的中小户型，只要房龄不是太久，都很容易成交。据了解面积在60-100平方米的户型最好销售，尤其以80平方米左右的二房最为抢手。而从成交单价上来看，岛内9000-12000元/平方米的户型成交率最高。此类房源即使在市场行情最不好的情况下，都很容易成交。

　　考虑到岛内外的价格差异，特别是随着岛内外一体化的深入人心，一些岛内工薪阶层开始转向岛外置业。近一个月，海沧天湖、翔安特房美地雅登、锦绣翔安以及5月28日开盘的万科金色悦城，这些项目的中小户型也都吸引了大量初次置业者的目光。

　　无论房产调控如何变化，对于首次置业者，国家都持保护态度，因此他们大可不必担心利率、贷款年限等问题。

　　外地置业者

　　落户厦门依然是首需

　　位于观音山片区的住宅·水晶国际即将于本月中旬开盘，挑高5.4米户型设计，且100平方米以上均带厦门红印户口，自然是吸引了众多外地人的眼球。记者从售楼处了解，相对岛内普遍150平方米带户口的政策，五缘湾、观音山片区100平方米以上就可以落户厦门，门槛着实低了很多。另据了解，住宅·水晶国际的意向客户以省内泉州、龙岩、三明居多，此外省外客户的比例也不少。

　　由于近期岛内推出的新盘较少，而且岛内带户口房源普遍总价过高，一些购房者退而求其次，在岛外购买80平方米以上的房子，从而解决户口问题。岛外房产大规模兴起，随之基本配套也逐步跟上，特别是伴着外地人重点关注的教育、医疗、交通等民生基础的优化，岛外对外地人的吸引力同步增强。

　　从外地人的喜爱程度来看，前几年海沧一直遥领岛外各区，外地人对海沧的忠诚度也最高。随着集美园博苑、集美大桥、杏林大桥的陆续建成，不少外地人开始看好集美。去年翔安开始成为外地置业者关注的新焦点，特别是翔安周边的外地购房者，以及部分省外客户更愿意落户翔安。相对来讲，外地置业者少有问津同安楼市，同安的购房需求多为本地需求。

　　虽然调控政策对异地购房者做出了严格的规定，但是厦门并没有如北京、武汉等城市一样严格排斥和控制外地人，而是采取了 “松紧结合”的方式，即不明确限制外地人购房，但在外地人房贷方面同样坚持中央信贷政策，这在很大程度上提高了外地人购房成本和门槛。不少外地人为了跻身厦门，宁可多付首付甚至开始考虑一次性付款。

　　改善购房者

　　在乎贷款更在乎房价

　　国家调控从根本上是要重拳出击炒房和投资客，但是无形之中，加大了他们的购房成本，从而挫伤了这部分群体的购买热情。

　　据了解，自4月底新一轮楼市调控起，厦门不少交了订金的购房者提出退订，其中大多是改善性购房者，或是投资客。但是市场上依然存在部分刚性改善性购房者，这部分购房者或手中有一套自住房，属于二次置业者，其中也不乏第三次置业或多次置业者。他们在几种刚性需求中最具购房实力。

　　改善型购房又细分为两种：一种是换房者，即原房产已不能满足居住需求。如随着人口结构的变化，很多人需要一房换二房、二房换三房、三房换四房，这种需求带有一定的“钢”性，但往往不是特别急迫。这类客户一般需要贷款，而且他们对贷款利率较为敏感。同时，他们对于房价的波动更为敏感。时下国家调控政策频出，他们受影响程度也最大，除了考虑多支付利息之外，他们更担心楼市波动对房价的冲击。

　　除了以上三大类刚性需求购房人群外，我们还捕捉到少量投资客的身影。他们或继续投资住宅，或转型投资商铺、写字楼、车位。虽然政策严格了，但是他们资金充裕，而且在他们看来，相对股市或其他投资，长期来看，房地产投资仍有空间。（邱韶华）

　　不只有等不住的外地人，新政调控下，本地也有不少人大呼“等不了”了，急于买房。张小姐最近也在四处找房，不同的是她更想在老市区买套130平方米左右的三房，满足三代同居的需求。

　　从市场细分来看，目前楼市的刚性需求性购房者，多来自三类人群：首先是初次置业者，他们大多看中的是低总价的中小户型，其次是想落户厦门的外地置业者，此外还有部分改善性换房者。

　　初次置业者

　　喜欢淘低总价二手房

　　中央美地上个月正式对外开放，本以为“五一”前开始的调控政策会影响到购房者的热情，但是没想到关注此楼盘的购房者依然众多。分析其中原因，和该项目的中小户型占据较大比例有很大关系。虽然中央美地整体规划为约2.45容积率的高层低密度社区，13万平方米公园设计，但是在户型上却兼顾初次置业者的需求，除了三房、四房之外，另有部分两房、单身公寓的配比。

　　而对于大部分年轻的初次置业者，尤其是选择岛内房的初次置业者而言，一手房基本不是他们选择的对象。价格适中、选择面较广的二手房更显适合他们。

　　记者从丹厦、孟氏、立原等多家中介公司了解到，政策的变化对二手房打击较大，客户明显少了很多，但是也有部分客户逆市买房。行情不好，可卖家的要价没有明显降多少，但是议价的空间却大了不少。正是看准了这一时机，这些首次置业者开始买进。

　　从二手成交房源看，岛内并没有特别重点的成交区域，但在成交户型上却非常明显，中小户型的成交比例比以往更高。一些价位不是太高。相对配套成熟的中小户型，只要房龄不是太久，都很容易成交。据了解面积在60-100平方米的户型最好销售，尤其以80平方米左右的二房最为抢手。而从成交单价上来看，岛内9000-12000元/平方米的户型成交率最高。此类房源即使在市场行情最不好的情况下，都很容易成交。

　　考虑到岛内外的价格差异，特别是随着岛内外一体化的深入人心，一些岛内工薪阶层开始转向岛外置业。近一个月，海沧天湖、翔安特房美地雅登、锦绣翔安以及5月28日开盘的万科金色悦城，这些项目的中小户型也都吸引了大量初次置业者的目光。

　　无论房产调控如何变化，对于首次置业者，国家都持保护态度，因此他们大可不必担心利率、贷款年限等问题。

　　外地置业者

　　落户厦门依然是首需

　　位于观音山片区的住宅·水晶国际即将于本月中旬开盘，挑高5.4米户型设计，且100平方米以上均带厦门红印户口，自然是吸引了众多外地人的眼球。记者从售楼处了解，相对岛内普遍150平方米带户口的政策，五缘湾、观音山片区100平方米以上就可以落户厦门，门槛着实低了很多。另据了解，住宅·水晶国际的意向客户以省内泉州、龙岩、三明居多，此外省外客户的比例也不少。

　　由于近期岛内推出的新盘较少，而且岛内带户口房源普遍总价过高，一些购房者退而求其次，在岛外购买80平方米以上的房子，从而解决户口问题。岛外房产大规模兴起，随之基本配套也逐步跟上，特别是伴着外地人重点关注的教育、医疗、交通等民生基础的优化，岛外对外地人的吸引力同步增强。

　　从外地人的喜爱程度来看，前几年海沧一直遥领岛外各区，外地人对海沧的忠诚度也最高。随着集美园博苑、集美大桥、杏林大桥的陆续建成，不少外地人开始看好集美。去年翔安开始成为外地置业者关注的新焦点，特别是翔安周边的外地购房者，以及部分省外客户更愿意落户翔安。相对来讲，外地置业者少有问津同安楼市，同安的购房需求多为本地需求。

　　虽然调控政策对异地购房者做出了严格的规定，但是厦门并没有如北京、武汉等城市一样严格排斥和控制外地人，而是采取了 “松紧结合”的方式，即不明确限制外地人购房，但在外地人房贷方面同样坚持中央信贷政策，这在很大程度上提高了外地人购房成本和门槛。不少外地人为了跻身厦门，宁可多付首付甚至开始考虑一次性付款。

　　改善购房者

　　在乎贷款更在乎房价

　　国家调控从根本上是要重拳出击炒房和投资客，但是无形之中，加大了他们的购房成本，从而挫伤了这部分群体的购买热情。

　　据了解，自4月底新一轮楼市调控起，厦门不少交了订金的购房者提出退订，其中大多是改善性购房者，或是投资客。但是市场上依然存在部分刚性改善性购房者，这部分购房者或手中有一套自住房，属于二次置业者，其中也不乏第三次置业或多次置业者。他们在几种刚性需求中最具购房实力。

　　改善型购房又细分为两种：一种是换房者，即原房产已不能满足居住需求。如随着人口结构的变化，很多人需要一房换二房、二房换三房、三房换四房，这种需求带有一定的“钢”性，但往往不是特别急迫。这类客户一般需要贷款，而且他们对贷款利率较为敏感。同时，他们对于房价的波动更为敏感。时下国家调控政策频出，他们受影响程度也最大，除了考虑多支付利息之外，他们更担心楼市波动对房价的冲击。

　　除了以上三大类刚性需求购房人群外，我们还捕捉到少量投资客的身影。他们或继续投资住宅，或转型投资商铺、写字楼、车位。虽然政策严格了，但是他们资金充裕，而且在他们看来，相对股市或其他投资，长期来看，房地产投资仍有空间。（邱韶华）