标题：房产新政下 泉州楼市走向变数重重

　　在新的市场环境下，刚性需求购房者，特别是首次置业者，更值得关注，开发商应该主动走出去营销，加强与购房

　　热点关注

　　上周五(6月4日)，一直备受关注的二套房认定标准，正式出炉。由住建部、中国人民银行、中国银监会联合发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行规范。通知明确规定，二套房认定包括家庭所有成员，只要家庭名下有房，再买就要算二套。同时，二套房认定不仅要以家庭为单位，而且执行认房又认贷政策。

　　消息一出，业界一片哗然。“从此举可以看出，此次调控的决心非常大。”众多人士接受记者采访时，均认为此次政策的严厉性，对楼市未来的影响，不言而喻。

　　“不管是开发环节还是消费环节，房地产市场对银行的资金依赖性非常强。”泉州地产界资深人士坦言，提高二套房以上贷款及异地购房按二套房执行的政策，或将使成交量进一步缩减。

　　行业人士同时指出，在新的市场环境下，刚性需求购房者，特别是首次置业者，更值得关注，开发商应该主动走出去营销，加强与购房者的交流，这或将有力促进楼盘成交量的增长。

　　新政明晰 二套房认定受关注

　　住房和城乡建设部、央行、银监会日前联合发出通知，对商业性个人住房贷款中贷款申请人第二套住房认定标准进行规范。

　　根据最新的认定标准，总体上，拟购房家庭成员名下任何实际拥有的成套住房数量都被计入二套房统计之列。而查询方式有三种：一是通过所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)查询到其家庭已登记有一套(及以上)成套住房；二是通过人民银行征信系统查询已经利用贷款购买过一套(及以上)住房；三是银行通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房。以上三种情况再申请贷款购房的，都将执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：即贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　同时，新规中另一个需要各商业银行自行把关的环节是对外地人的购房贷款政策。对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，新规没有统一要求暂停放贷，而是要求按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。只有对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

　　对泉州多家银行进行情况了解，目前泉州部分银行开始执行二套房的统一认定标准，统一对拟购二套房的购房者进行所在地房屋登记信息以及银行贷款情况进行查询，一经认定为二套房执行。

　　异地执行二套房贷 影响最大？

　　对于新执行的二套贷款新政，行业人士的看法不一。众多行业人士指出，二套房新政对资金实力不是很强的购房者来说，影响将非常明显，比如，市场上就出现了不少人士由于二套房首付比例提高，而出现预备的首付款不足等问题。而一些准备购房、且尚未购房的人士来说，可能令这部分群体暂缓或放弃购房计划。当然，政策出台，在于抑制投资性需求，对于实力较强的人士来讲，影响则相对不明显。

　　“异地按二套房的贷款政策执行，影响最大。”采访中，不少业界人士指出，泉州异地购房者所占的比重不小，这部分自住型需求购房者，首付的承受能力成为一大制约问题。

　　沃尔期宾营销代-理有限公司常务副总经理曾海堤认为，新的标准影响非常大，不仅将有效抑制投资投机需求，也将影响到自住性的改善需求。“每一次出台的房贷政策，放松或收紧，都对楼市的消费，产生直接的影响。”他认为，房地产购房消费中，资金很大一部分来源于银行的按揭贷款，而首付及利率的提高，对于相当一部分购房者的消费，将产生制约作用。

　　对于楼市未来的走向，行业人士目前仍持观望的态度，不过，不少人士表示，从目前的情况来看，此次中央调控楼市的决心非常大，随着政策的执行、落地，房地产市场的成交量或将出现缩水现象。

　　□记者观察 房贷新政缘何受关注？

　　二套房认定标准，为什么在房地产界受到如此关注？解答这一问题，不妨回头看看此前房贷的市场影响。

　　记得2007年9月的时候，当时在地王频现、市场狂热的背景下，同样以抑制市场需求的“二套房贷政策”空降出台，当时，央行、中国银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，尽管当时一直迟迟对二套房的政策未予明确，但恰恰是这一政策，成为当时楼市由盛转衰的转折点。

　　而2008年10月以后，面对金融危机及楼市低迷状态，一些银行的房贷政策开始慢慢放宽。按照当前的刺激政策，如果买的二套房，出于改善型住房等购房需求，首付比例和贷款利率均下调，这被认为是楼市松绑的信号，而这一举措，又成为市场走出低谷的开端。

　　而今，新一轮的调控之风袭来，二套房以上的贷款新政敲定，被认为是楼市严控的风暴开始掀起。新政中，规定以家庭成员认定标准及异地购房执行二套房政策的楼市新政，或将对未来楼市产生明显的影响。

　　成交量会受到影响吗？房价又会如何走向？如今，谁也不敢妄断，或许，接下来市场动向，才是最好的解答。