标题：缺钱还是跟风？万科推倒厦门楼市“多米诺”

万科再一次成为厦门楼市焦点。

5月29日，厦门万科位于翔安的精装修房项目——“金色悦城”开盘。由于在扣除精装成本后，该项目售价远低于此前业界的预测，甚至低于同区域其他楼盘。这被业内人士视作新政以来厦门楼盘降价销售的第一例。

据了解，2008年，遭遇了金融危机与政策调控双重压力的万科提出“拐点论”并主动降价，随后全国楼市进入疯狂的降价销售期。如今，面对房产新政，万科在厦门主动降价，厦门楼市会否迎来“价格回调期”？

暗降

5月29日开盘后，厦门万科2010年首个全新项目——“金色悦城”立刻成为厦门楼市的焦点。

据了解，自开盘以来，“金色悦城”已连续一周蝉联厦门地区的日售排行榜第一名。除5月29日单日成交量为9套外，5月30日至6月4日该楼盘的日成交量均在两位数以上。数据显示，截至6月4日，“金色悦城”已累计销售322套，销售面积达27240.63平方米，均价为7280元/平方米。

“其实，开盘当日约500余套房源就被订购一空，由于购房者的正式签约备案手续是陆续完成的，因此数据显示房源是逐步消化掉的。”采访中，“金色悦城”的售楼人员告诉记者。

谈及“金色悦城”的热销，厦门万科副总经理薛峰表示：“这一波销售热潮是万科的品牌效应、客户对产品品质的认可等多重因素共同作用的结果。”但业内人士普遍认为，这缘于万科的“暗降”房价对购房者产生足够的吸引力。

“同区域的‘美地亚登’是毛坯房，均价都要6600元/平方米，而‘金色悦城’的均价才7300元/平方米，按照1500元/平方米的精装修成本估算，‘金色悦城’比其他楼盘约便宜1000元/平方米左右。这不是降价是什么？”好不容易才“抢下”金色悦城项目一套70平方米小户型的购房者张先生兴奋地说。

其实，早在今年3月份“金色悦城”开始开盘前的预热时，不少人认为，凭借万科的品牌加上该项目精装修中小户型的定位，以及翔安隧道通车拉进与市中心的距离等因素，“金色悦成”将刷新翔安房价的新纪录，其开盘均价将在9000元/平方米左右。但“金色悦城”一期开盘，6900元/平方米的起价、7280元/平方米的均价让许多人大跌眼镜。

缺钱？

值得一提的是，5月中旬，市场上就在流传“万科将在全国降价销售住宅项目”的消息。

据有关媒体报道，万科董事兼总裁郁亮在5月中旬的一次内部会议上表示，要“加强对工程、其他付款规划和安排”、“要跑得比对手快”、“不要心存侥幸”。而万科董事长秘书谭华杰此前向媒体否认“万科将降价销售”时，言语上也留有较大余地。按照他的话说，“万科将积极主动顺应市场变化趋势，合理定价销售住宅产品”。

显然，“金色悦城”超出市场预期的低价，加之日前万科在北京、深圳等地多个楼盘不同程度的降价，让人揣测“难道万科开始缺钱了”？

“目前万科的现金流还是比较充沛的。”厦门一位证券分析师告诉记者，万科发布的2010年第一季度财报显示，万科至第一季度末尚持有现金179.2亿元，而公司2010年借款总和为127.4亿元，“如果市场持续低迷，按照万科目前的财务状况，至少能撑5-6个月。”

“万科2010年一季度累计实现销售面积仅为124万平方米，同比下降19%，在国家房产新政的调控下，万科4、5月份的业绩可能还有下滑。”有分析人士表示，万科2009年在厦门、北京、上海、深圳、广州、杭州等六大城的销售额占到总收入近半，而厦门等六大城市遭遇政策调控和市场冲击的可能性最大，“在厦门、北京、深圳等城市率先降价，这或可理解为万科‘不要心存侥幸’、‘要跑得比对手快’的应对策略。”

另有消息称，万科的融资渠道似乎也不顺畅，其拟公开增发112亿元的融资方案尚未通过国土部“给予支持”的审核，而银行的信贷收缩以及股市的动荡都将导致万科再融资计划暂缓，这势必将扼住万科的“咽喉”。

“主动降价回笼现金流不失为一项良策。根据以往的经验来看，‘金色悦城’等项目的降价销售更像是万科在未雨绸缪。”厦门城市年轮房地产代-理有限公司区域营销总监黄韶斌认为，当下楼市观望气氛浓厚，万科回笼资金是在为今后做准备。