标题：配套日趋成熟，嘉定渐显后发优势

　　随着各地楼市越来越“温和”的细则逐一出台，上海定调于房产税的楼市调控细则也呼之欲出，但仍然坚挺的房价使购房者仍然心存恐惧，毕竟房价一旦开始波动涨跌金额不小。于是，真正自住的刚性需求就在市场中寻觅既适合自住，又具备抗跌甚至上涨潜力的房源。

  新婚和动迁的刚性需求购房者整体的资金量有限，面对市中心单价动辄几万元的住宅只能感叹，所以外郊环的中低价楼盘往往成为消费主力。

  根据汉宇地产市场研究部提供的二手房数据，5月全市二手房成交前15名的小区中嘉定区非常显眼，占据其中5席。全市成交15大热点板块中，嘉定江桥和嘉定新城也分列第4和第10名。

　　自从去年底11号线北段通车后，嘉定区域作为上海楼市价值洼地已受到市场关注。

　　从地理位置来看，嘉定区位于上海西北部，东接长宁，普陀，宝山，南接邻闵行，青浦，西通昆山，北达太仓，处于沪宁高速北侧，外环线西侧，沪嘉高速公路与郊环线交汇贯通嘉定中心区域，交通可谓四通八达。目前，嘉定较为成熟的板块是嘉定新城（包括南翔、马陆）和江桥板块。

　　从新盘供应上看，今年上半年嘉定全区的新增供应量，从09年的全市第6名升至第4名，发展势头显著。

　　数据显示，今年上半年，嘉定新城商品住宅新增124,816平方，去化量却达到161,102平方，供求比为1：1.29，供求关系颇为紧张。但随着调控政策全面收紧，全市楼市整体都弥漫着观望气氛，嘉定楼市供求关系也有望转为缓和。目前板块主要新盘有保利家园，新城金郡，盘古天地等三个项目，都在11号线白银路站步行15分钟之内，以公寓为主，也有少量花园洋房，主力户型都是90m2左右两房，均价在15000～18000元/m2。

　　二手房市场方面，嘉定新城成交活跃的二手楼盘有菊园，主力户型2房1厅，面积67～70m2，均价11000元/m2，房型较小，总价在75万左右，生活配套齐全，距离地铁11号线嘉定北站10分钟，价格上有较大优势，适合资金不太充裕的刚性需求。

　　属嘉定新城范围的南翔板块，今年上半年商品住宅新增量为47511平方，成交量为27716平方，去化率不足六成，成交均价为16405元/平米，成交均价与嘉定新城板块基本持平。笔者认为，南翔板块长期受到金地格林世界等标杆楼盘的品质拉升，价格上缺乏优势，但在远景规划上逊于嘉定新城，即使相对于配套已日渐成熟的江桥板块，南翔板块也缺乏更多的发展亮点。

　　嘉定区各个板块中，江桥板块是除了嘉定新城外相对成熟的。目前板块在售新盘主要有嘉城四期、江桥万达城市公寓、锦华茗园三期等。其中，嘉城四期主力户型为53-88m2 的小户型，均价17500元/m2，适合处在财富积累阶段的新婚族。江桥万达城市公寓均价在18000～20000元，主力房型为80～90平米两房，周边有地铁13号线在建。锦华茗园三期为准现房，主力户型为110m2两房和130m2三房，均价13000元/m2，宽敞的两房总价只有140万左右，首付只有40万左右，性价比较高，也非常适合新婚的首次购房。

　　由于成熟度较高，江桥板块二手房成交也较为活跃。次新房主力楼盘为嘉城，该小区位于江桥镇繁华区域，整体规模相当大，入住率高，生活氛围浓厚，与沃尔玛一街之隔，建筑品质相当好，户型齐全，50～60m2一房，80m2两房，120m2三房，均价15000元，适合各类资金量的需求。中档小区恒嘉花园，富友嘉园，华江一村等，均价8000～13000元/m2，从35平方左右单间到85平方左右两房都有，适合低总价不贷款的养老置业，可以做到轻松养老。

　　5月份以来全市楼市成交低迷，这会不会对处于快速上升期的嘉定楼市产生冲击呢？在笔者看来，嘉定楼市兼具自住和投资双重优势，具备一定抗风险能力。

　　从短期来看，嘉定的生活配套已日趋成熟。以嘉定江桥板块为例，作为老牌的动迁安置基地和经济适用房基地已经过了几年的人口导入，具备了一定的居住氛围，尤其是江桥，以曹安公路为主线，沃尔玛，卜蜂莲花，大润发，易买得等大型超市都已开业，中小学等配套也逐渐跟上。除了江桥，嘉定新城也将在老城区成熟配套的基本上不断完善，瑞金医院将在嘉定设立分院，嘉定新城图书馆今年6月即投入使用，嘉定新城中心区示范性高级中学也已在建设筹备阶段。

　　轨道交通网络覆盖，江桥万达入驻，提升区域居住品质。目前已经运营的轨道交通11号线，贯通了嘉定南翔，马陆，菊园新区，黄渡，安亭等嘉定主要板块，分别可以在江苏路站，曹杨新村站换乘2，3，4号线，在时间上快速拉近嘉定各区域与市区的距离。规划中途经南京西路，新天地，汉中路到达浦东的13号线将进一步把嘉定纳入了上海的主城区。加之沪宁高速公路，外环线，郊环线，沪嘉高速等的优势，嘉定置业可以获得自驾车和轨道交通的双便利。

　　江桥万达广场是万达在沪的第三个项目，回顾一下万达在沪的前两个项目，五角场和周浦。大型百货公司和商业城，电影城的入驻，均大幅地提升了两个区域的商业环境和居住环境。目前江桥万达广场已在建设中期，随着明年的建成和逐步的成熟，对区域的提升是可期的。以过往的经验来看，大规划、大配套对于区域的影响力不容低估。

　　新城建设和虹桥枢纽是推动嘉定长远发展的持续动力。在上海的三座重点新城中，松江新城是配合地铁建设是率先启动的，目前已基本成型。临港新城是完全破土而建，发展成熟尚需时日。据统计，从2009年1月份到2010年1月份，嘉定共成交了32幅经营性用地，出让面积近200万平方米，在国际汽车城及轨道交通带动下，大规模的新城建设在嘉定已经乍现蓝图。虹桥枢纽改扩建工程将带动上海西部区域的质的飞跃，立体多样化的交通能有力地辐射到嘉定区，这将为嘉定区带来更多的导入人口和居住便利。（来自汉宇地产）