标题：各地楼市成交出现分化(图)

朱晓咏图　　文/中原地产

　　中央政府继续强势出台楼市调控政策，给成交量正在回升的一线城市迎头浇了一盆冷水。中原集团研究中心的刘渊认为，此次政府部门关于二套房认定标准政策的制定，极大地降低了市场利用金融杠杆炒房的可能，使房产回归居住本质，长期来看有利于各地楼市的健康稳定发展。

　　一手房成交量小幅上升

　　转至扑朔迷离

　　中原地产监测的全国12城市土地市场状况表明，各地土地市场供求因受前几周土地供应量锐减的影响，前一周土地市场成交仅90公顷，较新政前周平均（194公顷）成交量下降54%之多。虽然拿地溢价率不高（10%），但流标率却普遍很小，表明开发商对土地需求仍较旺盛，但出价已趋谨慎。

　　据中原地产各地住宅市场调查数据显示：在经历数周市场成交量持续下跌之后，6月首周一线城市住宅成交量在周前期跌至谷底，并在周后期开始出现小幅回升，其中沪、穗、深三城市环比增幅达到3成；前期情况较好的二线城市在6月首周则遭遇“滑铁卢”：津、渝两市降幅约两成，而杭州、武汉两市降幅达到四成。

　　在各地市场陷入僵局且一线城市成交量触底回升之际，6月4日，三部委联合下文公布关于第二套住房贷款的新的认定标准。

　　虽然该政策并非是新的举措，但是对于“国十条”中相关条款进行了更加严厉的界定。特别是房贷中关于“认房也认贷”的认定标准，此举一出将再次抑制了很一部分的市场需求。

　　标杆房企销量和价格

　　持续下探

　　中央调控政策出台后，北京率先推出地方细则，严厉程度更甚于中央，促使上周北京新房市场成交环比再降一成半。

　　其余三大一线城市细则或偏温或还未出，三地市场的成交量在快速探底后，上周均出现小幅回升。在此背景下，6月4日住建部、央行、银监会三部委联合推出新的调控措施，将小暖风再次打压下去。

　　近日，标杆房企中万科和富力公布5月月报。报告披露了两家房企5月份销量和销售额同比、环比均出现大幅下降。其中万科5月销量环比下降近3成，销售额锐减27亿元。不过，万科拿地力度依然不减，5月在各地新增地块8幅，支付地价款也高达28.2亿元。

　　在销量急剧下挫近一个月后，其他标杆房企在售新房项目中也出现降价促销迹象，幅度达到5%~10%。刘渊认为，上述标杆房企所谓降价实为试探市场反映之举，这些项目或为尾盘清货销售，或以低于前期预期价格开售，尚未出现大规模降价促销。

　　五大城市二手房

　　价格坚冰在融化

　　5月，中央到地方各级政府的多项房地产调控政策纷纷出笼，对各地楼市的调控效果逐步显现。

　　中原地产数据显示：5月国内五大城市二手住宅成交量下滑至2007年以来最低点，二手住宅价格亦出现明显下跌。显然，在政府系列调控政策的打击之下，长时间坚挺的房价开始下降。中原集团研究中心经理瞿安新预计，未来2-3个月，各地的二手住宅价格跌幅将持续扩大。但是，市场成交量在触底后有望缓慢回升。

　　根据中原监测数据显示，5月五大城市二手住宅成交量下滑幅度达到30%~80%。其中深圳和上海两地成交量下滑幅度最大，分别为78%和75%；广州下滑幅度最小，为32%。广州之所以如此，原因是广州楼市长期以来大都以本地需求为主，受到外来冲击力不大。因此，历次市场发生波动时，广州楼市起伏相对比较小。
　　中原领先指数系统数据显示，5月全国五大城市除天津外，其余四城市二手住宅价格均出现不同幅度的下跌。其中深圳和上海价格环比跌幅分别达到2.9%和2.5%，北京和广州跌幅分别为1.6%和1.5%。5月天津是个例外，市场二手住宅价格仍有小幅上涨，但涨幅已经明显回落。

　　瞿安新认为，同2008年楼市调整时有所不同的是，当时是一手住宅房价带动二手住宅下降，而此次主要是二手住宅房价带动一手房价格下跌。原因在于：经历2009年全国各地楼市一片暴热之后，大多数发展商手里资金相对充裕，他们手中的新房当然不轻言降价。

　　另一方面，正因为2008年一手房带头下跌，结果造成一系列连锁负面反应开发商对此仍记忆犹新。而二手住宅的小业主不会考虑这么多，也没有上述顾虑。他们只要能够获利，情愿尽快降价套现。 (本文来源：东方早报 )