标题：房产新政下二手房价依然坚挺 南宁各炒家套路不同

　　房产调控政策出台后，疯狂的楼市几乎一夜之间“入冬”，市场陷入观望期，但是二手房报价依然坚挺。有业内人士认为，业主报价坚挺的背后，炒作资金是“始作俑者”，即使“过冬”，但投资客并没有“蛰伏”。近日，记者采访发现，除了本地炒家依然热衷楼市外，外来炒家也跃跃欲试，且涌入南宁的炒家日渐增多。各路炒家套路不同，招数可谓“乱花渐欲迷人眼”，低迷行情下商铺投资火热，市场上或租或售成新动向，租售均可的房源增多。

　　本土炒家：高位套现转战商用物业

　　近日，南宁市园湖路一中介置业顾问田小姐告诉记者，现在很多炒房佬套现手中的住宅，购买商铺。4月份至今，她一共卖出两套房，碰巧的是售房业主是同一位，带客户上门看房时，该业主表示“房子空置不如买铺面”。成交后，公司客户部门的工作人员给业主办理各种手续时得知，对方是位“职业”炒家，在南宁市拥有多套房产。去年底房价一轮狂涨，他手上的物业水涨船高，即使眼下市场低迷，但是房价并没有下跌，套现获利不小。而且房贷新政后市场冷却，与其等待，还不如趁市场萎靡不振时买进商铺。

　　置业顾问涂小姐认为，二手商铺获利空间小，因此投资商铺多以一手为主。商铺作为投资而言，虽然“一本万利”，但是会有一段时间的等待期，长短视地段而定，时间短的一两年，长的需十年八年也说不准。因此，如果不是实力非常雄厚，投资商铺还不如炒住宅。但是现在市场低迷，手握房产不交易，投资周期过长，就意味着收益下跌，这是炒家最不愿意看到的。

　　经走访发现，市场上有一些投资客“长期活跃”在南宁本地楼市，可谓“本土”化十足的炒家。有置业顾问表示，这些本土“资深”投资客，目前有些正在做“投资转型”，套现手中的住宅转战商铺。他们中的一些人本来同时做住房和商铺的投资，住宅遇冷而商铺尝到甜头后，则转换投资，有些炒家手上只有住宅物业，因为市场不景气而转向商铺。

　　相对职业炒家而言，持有多套物业的一般业主，举动大多一样：交易价位不理想就选择出租，租不出去宁愿空置，因此放盘报价坚挺。

　　外来炒家：房产新政下“各显神通”

　　据南宁市某大型中介统计，外地购房者占据其30%左右市场份额，特别是房产新政后，外来炒家逐渐增多，成交的业务显示，大量外来资金进入南宁市，炒家多以广东、福建、江浙一带为主。该公司销售总监李先生认为，房产新政后，一线城市投资获利空间变小，炒家将目光转向二三线城市也很正常，相对而言，南宁有价格优势，且泡沫程度也远比一线城市小，适合“放长线钓大鱼”。 

　　而房产新政的“外地人限购”、“提高二套房首付”等等，从力度上被认定为“最严厉调控政策”，但是外来炒家各有“神通”，见招拆招。

　　6月13日，经置业顾问罗小姐介绍，记者和一名外地客户邱先生取得联系。邱先生告诉记者，他有亲戚在南宁做生意，经亲戚介绍，他来南宁市投资房产。他坦言，房产调控政策对他影响不大，因为他在福州注册有实业公司，来南宁投资房产根本不需要买房按揭。在福州有固定资产，可以公司名义在福州贷款或者抵押现有住房贷款，大不了还可以通过民间借贷获取资金。如果在南宁市做长线投资的话，一次性付清全款买房之后，还可以做消费贷款抵押以获取资金。

　　商用物业成新热点

　　一直以来，商铺投资“一本万利”，其因等待时间不确定性因素，常常被短线炒家所诟病。但最近，细心的读者可能发现，商铺等商用物业的广告信息明显多起来了。南宁市某房产中介部门经理姜艳认为，投资客把注意力转到铺面，主要原因是商铺受政策因素影响较小，如本轮调控政策中，商用物业处于政策调控的盲点，其具备较高的投资回报率，在住宅市场前景尚不明朗情况下，商铺受到关注不足为奇。

　　姜艳说，她的一位客户曾先生今年初高位出手几套房产，手里有了几百万元“闲钱”。眼下，曾先生开始寻找另外的投资项目，因为钱存在银行获利不大。经过考察，他还是觉得商铺收益较大，而且自己也比较熟悉房产市场，投资起来轻车熟路。曾先生奔波于各大楼盘后发现，投资商铺等商用物业困难远远大于住宅投资，在南宁市投资商业地产，以商铺优先，写字楼、酒店等回报率不大。他看中的南宁市凤岭北白云路某楼盘铺面，总价需要两三百万元，该地段现在人气并不旺，租金起步肯定很低，要经多年的等待，投资收益才能平衡。

　　但是曾先生认为，住房房产经过调控以后，商业地产是房地产投资的一个好选择。只要看准地段，出售后绝对会有收益。 

　　或租或售等待时机抄底

　　有报道称，多个一线城市住房租金明显上涨，供需两旺。那么南宁的租赁市场如何？以江南石柱岭一带为例，新政前，不少业主到中介放盘出售房产，房子多为空置，两房的户型月租为1500元左右，而现在买卖双方多改售为租了，丽景星城两房户型月租为1800~2000元。据了解，由于房源较紧缺，去晚了还租不到。此外，凤岭北是高端房源分布较多的区域，近期出租房源也明显增多。有置业顾问介绍，在“买卖冷”的情况下，大约有30%~40%的投资客由出售转为“边租边卖”以减少压力，同时伺机出售。

　　近年来，每一次调控均会引发房价报复性反弹，已经成为很多炒房客的共识。分析此轮政策，预计未来几年投资房产不会像以前那么容易，但只要坚持握有高品质的房子，就能够抵御来自市场和政策的风险。

　　从业多年的姜艳表示，有些炒房佬对上一轮国家宏观调控政策记忆犹新，他们至今仍后悔自己2007年的投资策略，该出手时不出手或者买入时投入资金不多。当时调控后，结果却是房价猛涨。姜艳说，以她从业多年的经验看，无论新政如何严厉，未来较长一段时间内，房地产仍是投资方向，同时也是最有效的抗通胀工具。国家统计局公布4月份CPI增长2.8%，也使得投资者对通胀产生了更加“畏惧”的心态，而全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%，也使得炒家更有信心通过投资房产抗通胀，因此积极布局投资方向，等待时机抄底，以备战楼市下一轮上涨。（记者 张娟）