标题：望眼欲穿楼市底部

　　跟其他市场状况一样，楼市调整到一定阶段，自然就会有人开始考虑“抄底”。在市场成交僵持不下后，相对合理的价位会在博弈后形成，而此时也将出现楼市阶段性的底部，这时，当然就是入市的大好时机。

　　据中国指数研究院数据库监测，上周(6.7－6.12)全市商品住宅成交总套数为492套，平均每日成交70套，而成交均价为16695元／平方米，环比下跌5%。而端午假期期间则成交更为清淡，国土局网站上公布数字每日成交仅为十几套。调控两个多月后，随着市场的渐趋下行，近期有大量楼市“抄底大军”已经在摩拳擦掌，跃跃欲试。

　　有周期理论认为房地产处于周期底部应该至少具备几大个特征：第一，一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金实力问题淡出房地产市场。

　　同时，由于房地产投资项目减少，使得房地产业就业水平下降。第二，房地产销售价格和租金水平继续维持跌势。第三，伴随房价的下跌，房地产交易量进一步减少。而静观近年楼市发展演变，“底部”阶段大多会呈现出以上几个明显特征。我们不妨通过其中几项典型特征，对当前市场进行一一考量。

　　开发商加速推盘抢先机

　　在调控之初的静默后，目前楼市重新进入了热闹精彩的营销季。市场上行时，“捂盘”等待房价再上一层楼的行为层出不穷，而目前这个市场下行通道中，大批开发商则恨不得加速推盘，早早抢得市场先机。而营销手段也开始多种多样，降价营销有之，送礼营销有之，活动营销有之。

　　重新进入与2008年类似的后调控时代，营销方最容易回忆起的就是当时满城出现的“特价房”、“团购价”、“一口价”等多种多样的营销噱头。在端午假期期间，上市企业佳兆业继4月底多个楼盘推出了限量特价房之后，又继续在全市多个楼盘掀起一轮特价潮。同样，万科位于梅林关口的在售楼盘端午期间推出了送优惠券的活动，而龙岗多个项目则都打出了特价牌。“特价房”等变相降价手段可以规避直接大幅降价带来的社会负面影响，同时也可有效地拉动成交量，成为不少开发商竞相选择的营销手段。

　　而另一项变相降价手段则是增送面积。几乎所有的新产品都有或多或少的赠送面积，虽然单价没有太大变化，但赠送面积增大则拉低了整个房子的实际价格。入户花园、书房、阳台，都常常成为赠送对象。赠送精装修也成为了增加附加价值的重要手段。

　　活动营销、送礼营销也重出江湖。近期，不少楼盘都策划了抽奖送境外游、组织世界杯活动，以及各类文艺主题活动。名目繁多的活动都是同一个宗旨：吸引客户上门。坂田、龙华几个楼盘甚至向到访客户派送加油卡，吸引了不少原本无意购房的客户上门来看房。

　　“认房又认贷”的第二套房认定标准一出，对投资型、改善性住房的置业者打击较广，使得现在市场上活跃的基本上大多数已经是刚性需求。而当前市场上，也可以发现活动营销的组织方，将通过各类年轻人感兴趣的活动，来吸引目前市场上有置业决心的这类群体。

　　新盘“发行价”或频频跌破

　　价格明显下行是楼市出现底部的一大特征。对于新楼盘而言，“降价”仅仅针对市场预期而言，并没有太大的实际意义。而在售楼盘的降价，尤其是后续产品跌破项目的“发行价”，则更是楼市底部的一大参考值。

　　在佳兆业多盘联动大打“特价牌”后，深圳万科也以低价策略推新。万科的龙岗项目清林径、金色沁园、以及坂田的里城5号楼都有明显降价，尤其是里城5号楼，报价20500元／平方米，而在两个月前，同项目6号楼的报价是21000－22000元／平方米，而且5号楼是项目的楼王，以营销惯例而言，应当以压轴高价面市，而现在不涨反降，足见市场预期之冷淡。

　　品牌开发商的调价只是个引子，后续还将有更多的开发商以更大幅度跟进。在降价可能将会成为市场普遍行为之际，猜测哪个在售楼盘将率先跌破“发行价”或更甚者跌破“成本价”，以判断楼市底部，在今年则恐怕很难实现。经过2008年的多宗因降价而造成的业主“维权”后，现在的开发商对后续产品大幅降价顾虑重重，虽然能短期内快速拉动成交回流现金，但长期来看，对品牌的伤害程度也不可谓不深。而近两年深圳土地出让不多，没有赶上全国各地的“地王”潮，通过高地价得到的项目较少，因此业内人士预测，这轮调控中，也不容易出现比“面粉”还便宜的“面包”。

　　置业国际董事总经理姜树荣表示，大品牌开发商开始出现降价趋势是一件好事，可以为市场降降温，平抑房价高价运行的压力。对于目前离市场底部的距离，他给出的答案是“20%的价格调整”，预计目前房价普遍下调20%后，可能将达到市场的底部。

　　开发商资金链困局再现

　　以往楼市进入底部的一大特征，是开发商的资金链趋于紧张甚至断裂。而今年内，开发商是否也会有资金短缺之虞，也成为不少业内外人士关心的焦点。毕竟，在陷入低谷的成交市场之外，调控措施也已日益严格，从税收、信贷等多方面向开发商收紧。

　　作为“新国十条”的配套政策，商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准也在规范后更趋严格。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。由“认贷不认房”升级为“认贷又认房”，使房贷政策进一步趋紧。

　　信贷政策不断紧缩，而税收调控政策也已呼之欲出。国税总局继5月底和6月初相继公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》与《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各地须对目前的预征率进行调整，严格清算土地增值税。近期中央也已经作出了“逐步推出房产税改革”的明确表态，利用税收杆杠来抑制房价的过快上涨，很有可能成为下一步的调控方向。

　　同时，对开发商自身资金链的要求也在不断收紧。深圳市政府常务会议本月上旬通过《深圳市房地产市场监管办法》，办法规定，房地产开发企业必须在商业银行设立项目资本金专户，按投资总额的15%存储项目资本金。

　　各种政策似乎在预测着开发商今年又将陷入与2008年同一个泥沼――资金链困局。但面对新的形势，大多数开发商在今年却相当镇定。毕竟在“资金链断裂”的传言沸沸扬扬的2008年，也并没有哪家房地产开发公司真的退出市场。而在去年的一轮旺市中，大多数开发商都赚得盆满钵满，短期内没有资金链的忧患，而去年的“地王潮”中，大多数民营小开发商并没有赶上，手上现金流尚且充足。而大企业虽然有业绩压力，但融资途径多，生存下来问题不大。因此今年内，地产企业资金链破裂，濒于破产的可能性不大。

　　海水退潮方现底部

　　历年的房价走势图看来，任何波动的市场都有一个底部存在着，在某个时段的一个点上，房价达到了其波谷。然而可以真真切切看清楼价的底部的永远只有走势图，预测的道路上――尤其在这个规律缺失的市场里――则永远充满了不可测的变数。

　　从现有深圳楼市的基本状况出发，成交量明显回落，供不应求的市场特征已经逆转为供大于求，虽然整体上支持这座城市房价下跌的理由十分充足，但确实又存在刚性需求的置业力量进入市场的事实。据中国指数研究院监测，上周(6.7－6.12)全市商品住宅成交总套数为492套，平均每日成交70套，而成交均价为16695元／平方米，环比下跌5%。而本周的端午假期期间，每日成交量更是寥寥无几。而另一方面，则是降价的楼盘大多取得不错的销售成绩，甚至再次出现“日光盘”。“日光盘”的出现毫无疑问地意味着对该片区这类产品价格的认同，而这种认同也无形中已经形成了一个片区的底部。

　　因此，在今年这场调控中，“底部”商机十分诱人。在多种可能性并存的当前市场，楼市的营销进入了个盘时代，对许多个盘来说，更多的是看一时，而不是看大势。而目前，我们所讨论的底，也只能是阶段性的。目前严格调控仅仅开始了两个月，市场效应还没有完全展开，只有一些企业与二手业主在进行市场探底――而这底部是否真正的底部也还未可知，市场普遍认为，今年内楼市底部会出现。而房市能否走出低谷，更在很大程度上与经济发展状况有关。“今年这次调控周期可能会比2008年更长。而信贷政策的收紧，可能会令底部沉得更深。” 世联地产首席运营官朱敏表示。