标题：依托虎门港 楼市新势力

　　新浪房产讯（编辑：陈玉燕）沙田，位于东莞市西南部，地处广州至东莞、深圳、香港等大中城市发展轴带的中间和珠三角经济圈的几何中心位置，素有“鱼米之乡”之称。

　　在东莞楼市的发展历程中，沙田一直扮演着默默无闻的角色。虽然与虎门、厚街紧密为邻，然而这里的楼市发展却从不曾如两个邻居一般喧嚣、举足轻重。或者，正是因为两个邻居的光彩过盛，使人们忽视了沙田独特的优势。正是在这样的态势之下，几乎与东莞楼市同期起步的沙田楼市，近二十年来，默默耕耘，自成格局。而伴随着虎门港建设、交通建设和城市建设的推进，沙田房地产表现出了更多的后继发展之力。

　　市场起步也蹒跚

　　依然是香港人撑起了沙田楼市发展的第一方天地。

　　1992年，庄士新都以外商的身份进入沙田，拿下一片工业用地，成为沙田第一个发展商。

　　“当时沙田是农业大镇，是农业学大寨的典型，是鱼米之乡。”东莞庄士房地产开发有限公司总经理黄世钊回忆说。黄世钊告诉记者，当时来到沙田的时候，入眼的大多是农田，而本地居民的自建房很分散。而让他印象更深刻的，是当时的交通状况。“只有一条路通到虎门，一条路通到厚街。而且路都很窄，两部车交会都比较困难，得要很慢的开。”

　　正是在这样的市场环境下，庄士新都在1993年申请将拿下的工业用地转换为商住性质，因为是外商，而且当时如规划证、施工证等办理的相关手续只需要在镇上申请办理，因此各种证件办理都非常快，基本上一周左右都可以办好。1994年，开始了庄士新都花园的建设。

　　“当时开发的是第一期，项目名叫庄士新都沙田花园。”黄世钊回忆说，由于区域房地产起步晚，在沙田又只有一个发展商在开发建设，相应的其他营销配套自然也更形薄弱。在庄士新都沙田花园推广期，发展商请来的广告公司制作广告墙，就是搭个雨篷，人工绘画广告画，一幅广告墙，人工足足画了半个月。“当时是喷绘，1996年后广告牌的制作开始有了喷绘，但价格很贵，要200~300元/平方米，现在广告喷绘一平方米只有10多元了。”

　　当时的建设速度无疑是快速的，1994年底1995年初，庄士新都一期沙田花园发售，以70余平方米的两房单位为主打。“那时买房的主要是香港企业主，以及来沙田工厂、外企打工的白领。”黄世钊告诉记者，由于项目当时的配套是整个沙田最好的，而且配备有网球场，因而还吸引了不少工厂的人专门来项目会所打网球。但由于那时房地产刚刚起步，本地人依然中意着独门独户，有天有地的自建房生活，因而买房的本地人几乎没有。

　　前期承接相邻镇街购买力

　　1996年，粤港花园发售。这是沙田正式发售的第二个楼盘，与同期开发销售的利澳花园一起，二者承接起了紧邻沙田的厚街、虎门外溢至沙田的购买力。

　　“粤港花园紧邻厚街家具大道，而利澳花园在地理位置上靠近虎门。因而直接吸引了两个镇街邻近沙田区域的购房者的购买。”对沙田房地产市场研究已久的阿超告诉记者。

　　受到这些因素影响，粤港花园推出的第一批单位，面积段以130~140平方米为主，还有复式大户单位，吸引了厚街家具厂的不少企业主和管理层购买，销售速度很快。而庄士新都沙田花园也成为受惠者，存量得到了较快速的消化。

　　与此同时，邻近虎门的利澳花园也因类似的原因受到了虎门人的青睐。也许是受到了这个影响，在利澳花园延续至今的多期开发中，虎门客户一直是该项目意图收揽的目标大客户。直到2008年，利澳花园虎门港1号推售时，依然将70%~80%的目标客户划为虎门镇区的，并在推广时，专门针对虎门客户做了尝试推广，而在后来的销售中，该项目也实现了有50%左右的购房者来自于虎门。

　　当时，沙田的楼价已经达到2000余元/平方米。

　　这也许是起步之初的沙田房地产较辉煌的一段时期。然而，1997年香港金融危机的爆发，使与香港购房者息息相关的东莞房地产受到重创，沙田也未能避免。1997年之后，沙田楼市进入沉寂期。

　　“1996年到2005年，我都比较闲，那段时间一直在读书。”黄世钊的清闲，映衬了1997年之后沙田房地产的沉寂。

　　新世纪步入上升通道

　　这一沉寂，就沉寂了近七年。2004年，开始了新一轮的开发。

　　“这个时候本地人开始有住小区的欲望。”阿哲告诉记者，因治安等方面的影响，本地人开始觉得小区的居住有物业管理，有会所配套，舒服，而且安全。于是不少本地人开始选择购买商品房，住小区，同时将自建房出租。这个时期的沙田人，渐渐有了投资意识。

　　2004年7月，庄士新都二期海上海启动开发。这一期的户型单位面积开始主打大户，以100~300平方米的面积为区间，其中主力户型为120~140平方米和230平方米。

　　正是在这个渐渐步入上升通道的时期，庄士新都的一大营销举措使东莞楼市从业者皆对沙田楼市刮目相看——2005年10月15日下午，当时的卢森堡前首相、欧盟前主席、欧中联合商会主席桑特(Mr.Jacques Santer)及欧中联合商会(ECCU)一行16人，应香港庄士集团邀请来到东莞沙田，光临庄士新都，受到了沙田镇政府和庄士集团的热烈欢迎，并共植中欧友谊林作为纪念，同时欣赏了具有中国传统风味的茶艺表演。

　　在营销活动开创先河的同时，项目的销售也取得了较佳的成绩。“变化最大的，是一期有香港人买一部分，到二期就没有香港人买了。基本上都本地人。”黄世钊告诉记者，当时庄士新都二期的售价达到了3500元/平方米，但已出现了有一个人买多套作投资的现象。也是从这个时期开始，沙田也出现了新莞人置业。

　　交通建设推动快速发展

　　如果说2004年为沙田房地产又一轮开发的新起点揭开序幕，那么，2006年港口大道的开通，则无疑是揭开了沙田房地产开发的大幕。

　　2006年9月1日，历时三年多、总投资15亿、全长22.6公里的港口大道全线贯通。一条道路的开通对房地产业的影响是巨大的，港口大道沿途的各个楼盘都或多或少地“沾光”，而其中最大的区域受益者是沙田。

　　当时在售的活力粤港花园前来看楼的客人明显增多，特别是厚街、道滘和沙田本地的客人更多。同期在售的庄士新都，同样也感受到了港口大道开通带来的利好。港口大道的开通，带来的不仅仅是地理上的距离缩短，更是心理上的距离缩短。

　　港口大道开通不久，2007年，东莞楼市整体遭遇了投资高峰期，沙田也迎来了来自广、深两地的投资者，甚至是本地人的投资热情，也被极大的带动了起来。“当时买房的以投资者居多，包括本地的，外地的。”阿哲告诉记者，当时就曾有一位购房者告诉庄士新都的售楼员，他一共买了7套单位。

　　这个时期让沙田从业者，甚至是东莞从业者记忆犹新的，是利澳花园海是天下的回购举措。2007年，海是天下作出承诺：5年后客户所购楼价涨幅不足成交价的50%，开发商将按照原始成交价回购，并按回购当年利率支付每年利息。这一举措在5年后是否真会得以实施暂无从考证，然而发展商的这一举措，却无疑在当时掀起了虎门、沙田，甚至是广州、深圳投资客极高的投资意愿。

　　利好不断 发展脚步不停歇

　　2007年之后，当大部分区域的楼市都受到政策影响而暂时步入观望清冷期时，沙田楼市却延续了2007年的发展势头，继续稳步发展着。

　　2008年9 月29日，庄士新都三期滨江豪园入市销售，利澳花园虎门港1号从9月中旬也开始接受认筹，沙田第二个商业项目滨海商业街筹备招商工作。在当年并不被人看好的金九银十，沙田房地产却在酝酿着新的发展。

　　2009年4月，东莞盈丰房地产开发有限公司拿下沙田横流村地块。2010年3月，东莞三明物业投资公司斩获沙田镇大坦村3宗地块，总面积达20万平方米。汇景地产沙田地块也启动了开发程序。沙田，正被更多发展商看好。

　　“沙田之前的房地产发展虽然较慢，但对现在而言也是一个契机。”黄世钊对记者表示，目前东居住最舒服的两个地方，一是松山湖，一便是沙田，因为这两个地方空气好，环境好。另一方面，伴随着交通的成熟，沿海高速和轻轨的建设，与广、深的同城时代即将到来，沙田的价值也会越来越凸显。

　　滨海商业街发展商东莞成隆实业投资有限公司项目经理李新湖则对记者分析表示，　　东莞的镇区发展梯队中，沙田位置并不靠前，但随着虎门港的兴起，它的后发优势逐渐体现出来。沙田镇数万亩可供开发的土地成为后发优势的后盾，而现在沙田还是价格洼地，对周边区域的吸引力是巨大的，随着轻轨的上马，相信大量厚街、虎门，甚至广州的购房者都会置业沙田。

　　有行内人士分析表示，所有的消息，都指向一个方向，沙田将是一个崛起的海滨新城，有大型高端产品制造产业，有高标准高平台的商业中心，有效盘活的土地资源，将大大提升沙田的城市形象。海滨新城将吸引大量人群置业投资，地产潜力无限。

　　■代表楼盘

　　庄士新都

　　庄士新都是沙田规模最大，开发最早的高品质住宅社区。项目占地面积18万平方米，建筑面积近70万平方米，位于沙田行政中心区，临近虎门港主港区和东莞物流保税中心，面临东江进入狮子洋的入海口。

　　整个社区实行分期开发，分期管理，目前一期庄士花园，二期黄金海岸·海上海，均已售罄并入住，有住户约600户。小区配套完善，物业管理在沙田更是有口皆碑。目前开发的三期滨江豪园，共有8幢住宅，是专门为虎门港片区追求高品质生活的人士量身定做的。

　　滨海中心商业街

　　滨海中心商业街地处东莞西部滨海新城中心-沙田，总建筑面积达近5万平方米，分别由8栋独立景观商业建筑和一个中心休闲广场、一栋三层立体停车场构成，整个商业街全长1.2公里。

　　规划设计上，滨海中心商业街邀请国内顶尖商业建筑大师与国内知名商业地产运营策划机构，以“先规划、后设计”的全新理念。围绕沙田本土文化特色，形成“一线三景观”的大气布局，将“昨天的沙田”与“明天的沙田”相融合。

　　不可小觑的

　　沙田“洼地”

　　谁能想得到，十几年前遍为广袤农田的沙田镇，会变成如今颇具规模的现代化城镇？又有谁能想得到，2003年前犹常见烂泥地的海边小城，会换作今日的滨海新城？

　　东莞楼市从业者的眼中，沙田也许依然是夹于厚街、虎门、广州、深圳之中的一个楼市洼地，然而，这一片洼地却潜藏着巨大的发展潜力，不容小觑。

　　支撑沙田价值的，首先是虎门港。

　　在不少从业者看来，虽然现在虎门港雄踞沙田，但港口发展经历了10年的时间，投资总额也达到了295个亿，但对于沙田经济的影响，还没有达到立竿见影的效果。

　　这种观点，是，也不是。虎门港对沙田最直接的影响或还未显现，但却从各方面影响着沙田的城市建设，如港口大道的开通，如各种交通建设的快速引入，如各区域购房者对沙田的关注……

　　当虎门港建设一步步提速，广深港客运专线列入计划、穗莞深城轨、沿江高速、轻轨R2线等重大基础设施被写进规划蓝本，沙田成了继虎门之后，第二个东莞的海滨形象镇街。 

　　随着地理位置、海岸景观以及港口发展的带动，沙田，这个现在的楼市洼地，将成为东莞楼市发展最有潜力的地方。