标题：刚性需求仍旺观望气氛渐浓(图)

　　惠州楼市普遍被外界看好。梁维春摄

　　　　一场力度空前的房产调控震动了原本热火朝天的楼市,新政后续措施不断加码,明确二套房认定标准,加大土地增值税的清算力度,酝酿试点房产税。在重拳猛药之下,惠州楼市受到哪些影响?房价会不会降,降幅多少?博弈僵局中怎样突围?后市走势如何?带着这些问题,记者近日走访了相关人士,分析新政出台后的惠州楼市。

　　反应5月份楼市量价微跌

　　或出现单价300元至500元的合理跌幅

　　经过4月下旬的滞后和缓冲期,5月份的惠州楼市出现“量价微跌”,新政威力渐显。据市房产交易中心统计,5月份惠州商品房均价为5136元/平方米,相比4月份下降了147元/平方米,环比下降3%。其中,5月份惠城区新建商品房销售1803套,环比下降35%；成交均价5494元/平方米,环比下降2%。

　　从这组数据来看,五一过后,惠州楼市成交量呈下降态势,但成交价变动比较小,房价总体看来依然坚挺,城区大多数普通商品住宅均价仍然维持在5000元/平方米以上。

　　市房协负责人表示,新政肯定会给惠州短期市场带来影响,可是惠州楼市总体发展比较平稳,房价虽然涨幅大,但由于基数较低,实际上涨的绝对值不大,因而受新政的冲击有限。

　　从目前政策实施看,中央高层对此轮调控决心很大,是在主动挤压地产泡沫,新政出台,楼市向下震荡波动的可能性很大。对此,市房协负责人预言,惠州房价有可能出现均价300—500元的合理跌幅。

　　“正如温家宝总理近日指出,宏观调控面临两难选择,既要坚持适度宽松的货币政策,又要坚决遏制部分城市房价过快上涨的局面。”该负责人进一步解释说,“这种两难选择有可能造成这次史上最严厉的调控,像历次调控受多方博弈变得前紧后松一样,让反应滞后的惠州房价下降幅度有限。”

　　现状市场观望气氛渐浓

　　开发商营销策略多样,市场呈分化趋势

　　房子卖得出去,与开发商的积极营销也有关系。在新政冲击下,惠州开发商营销对策开始出现分化现象。

　　一部分开发商加大优惠加速出货。比如江北豪宅大盘富力丽港银湾和合生帝景湾分别给出最高40万、60万元的购房优惠,以求尽快清扫尾货。买房送车、送装修、送物管费等促销手法也重出江湖。

　　与此同时,也有相当部分开发商持观望态度,暂缓推货延迟开盘。一些原定七八月开盘的项目不再急于赶工,压货捂盘意向明显。

　　记者了解到,楼市经过2007年调控、2008年低迷和2009年暴涨后,惠州开发商对市场把握程度有所提高,变得比较理性和成熟。有不少开发商对降价有较多顾虑,怕影响项目的老顾客引起购房差价纠纷,怕降价多了违背“买涨不买跌”的市场“潜规则”,对后市销售不利,因而大都按兵不动。

　　市房协一位副会长表示,事实上,许多开发商在乎的并不是价格,而是利润,如果房价定得不太高,利润变化不大,他们更乐意做。

　　由于本地刚性需求仍旺,有业内人士建议,在高房价下的中小户型,尤其是受政策影响最小的90平方米以下的,开发商要从产品结构调整中尽可能适应刚性户型市场需求,在价格和地段的选择上,提供更多可供选择的产品,使之尽快打破观望等待气氛。

　　焦点异地购房按二套房执行

　　异地房贷有条件放开,本地二套房如何界定?

　　政策因素是影响后市的决定性力量。市房协负责人表示,新政后续措施不断加码,从遏制房价过快上涨和打击投机炒房入手,由交易环节逐步向持有环节过渡,包括开征房产税,那么,房价必然会有些许松动。

　　之前政策因素中对惠州影响最大的,是异地购房贷款禁令。这不仅对异地购房比重较大的大亚湾、惠阳区影响较大,而且对惠州本市居住的外来人口购房也有可能造成“误伤”。

　　随着二套房认定标准落地,异地购房贷款禁令取消,异地购房按二套房执行。“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行”,根据规定,不是当地常住人口,买房算二套房,执行首付50%、利率1.1倍的政策。

　　异地购房贷款由加紧变为有条件放开,既解决了惠州本市外来人口的购房问题,又由于门槛较高,可防范外地炒房者蜂拥而入,有效降低银行自身风险,可谓一举两得。

　　如何界定本地二套房,也是影响惠州楼市的一个关键因素。记者在部分银行了解到,目前执行的是较为严苛的界定标准,如对于有改善性需求的房主而言,只有出售唯一住房,才可以享受首套房的优惠利率,而对于已经用全款购买过房产,但还想利用贷款投资另一套住房的小业主,以后无法享受首套房的信贷待遇。

　　一场力度空前的房产调控震动了原本热火朝天的楼市,新政后续措施不断加码,明确二套房认定标准,加大土地增值税的清算力度,酝酿试点房产税。在重拳猛药之下,惠州楼市受到哪些影响?房价会不会降,降幅多少?博弈僵局中怎样突围?后市走势如何?带着这些问题,记者近日走访了相关人士,分析新政出台后的惠州楼市。

　　反应5月份楼市量价微跌

　　或出现单价300元至500元的合理跌幅

　　经过4月下旬的滞后和缓冲期,5月份的惠州楼市出现“量价微跌”,新政威力渐显。据市房产交易中心统计,5月份惠州商品房均价为5136元/平方米,相比4月份下降了147元/平方米,环比下降3%。其中,5月份惠城区新建商品房销售1803套,环比下降35%；成交均价5494元/平方米,环比下降2%。

　　从这组数据来看,五一过后,惠州楼市成交量呈下降态势,但成交价变动比较小,房价总体看来依然坚挺,城区大多数普通商品住宅均价仍然维持在5000元/平方米以上。

　　市房协负责人表示,新政肯定会给惠州短期市场带来影响,可是惠州楼市总体发展比较平稳,房价虽然涨幅大,但由于基数较低,实际上涨的绝对值不大,因而受新政的冲击有限。

　　从目前政策实施看,中央高层对此轮调控决心很大,是在主动挤压地产泡沫,新政出台,楼市向下震荡波动的可能性很大。对此,市房协负责人预言,惠州房价有可能出现均价300—500元的合理跌幅。

　　“正如温家宝总理近日指出,宏观调控面临两难选择,既要坚持适度宽松的货币政策,又要坚决遏制部分城市房价过快上涨的局面。”该负责人进一步解释说,“这种两难选择有可能造成这次史上最严厉的调控,像历次调控受多方博弈变得前紧后松一样,让反应滞后的惠州房价下降幅度有限。”

　　现状市场观望气氛渐浓

　　开发商营销策略多样,市场呈分化趋势

　　房子卖得出去,与开发商的积极营销也有关系。在新政冲击下,惠州开发商营销对策开始出现分化现象。

　　一部分开发商加大优惠加速出货。比如江北豪宅大盘富力丽港银湾和合生帝景湾分别给出最高40万、60万元的购房优惠,以求尽快清扫尾货。买房送车、送装修、送物管费等促销手法也重出江湖。

　　与此同时,也有相当部分开发商持观望态度,暂缓推货延迟开盘。一些原定七八月开盘的项目不再急于赶工,压货捂盘意向明显。

　　记者了解到,楼市经过2007年调控、2008年低迷和2009年暴涨后,惠州开发商对市场把握程度有所提高,变得比较理性和成熟。有不少开发商对降价有较多顾虑,怕影响项目的老顾客引起购房差价纠纷,怕降价多了违背“买涨不买跌”的市场“潜规则”,对后市销售不利,因而大都按兵不动。

　　市房协一位副会长表示,事实上,许多开发商在乎的并不是价格,而是利润,如果房价定得不太高,利润变化不大,他们更乐意做。

　　由于本地刚性需求仍旺,有业内人士建议,在高房价下的中小户型,尤其是受政策影响最小的90平方米以下的,开发商要从产品结构调整中尽可能适应刚性户型市场需求,在价格和地段的选择上,提供更多可供选择的产品,使之尽快打破观望等待气氛。

　　焦点异地购房按二套房执行

　　异地房贷有条件放开,本地二套房如何界定?

　　政策因素是影响后市的决定性力量。市房协负责人表示,新政后续措施不断加码,从遏制房价过快上涨和打击投机炒房入手,由交易环节逐步向持有环节过渡,包括开征房产税,那么,房价必然会有些许松动。

　　之前政策因素中对惠州影响最大的,是异地购房贷款禁令。这不仅对异地购房比重较大的大亚湾、惠阳区影响较大,而且对惠州本市居住的外来人口购房也有可能造成“误伤”。

　　随着二套房认定标准落地,异地购房贷款禁令取消,异地购房按二套房执行。“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行”,根据规定,不是当地常住人口,买房算二套房,执行首付50%、利率1.1倍的政策。

　　异地购房贷款由加紧变为有条件放开,既解决了惠州本市外来人口的购房问题,又由于门槛较高,可防范外地炒房者蜂拥而入,有效降低银行自身风险,可谓一举两得。

　　如何界定本地二套房,也是影响惠州楼市的一个关键因素。记者在部分银行了解到,目前执行的是较为严苛的界定标准,如对于有改善性需求的房主而言,只有出售唯一住房,才可以享受首套房的优惠利率,而对于已经用全款购买过房产,但还想利用贷款投资另一套住房的小业主,以后无法享受首套房的信贷待遇。

　　埠内外房企同台竞技开发出更多宜居住宅

　　目前,惠州房地产形成了本土开发商和外来巨头同台竞技的格局。随着深莞惠一体化的加速推进,惠州楼市发展潜力被广泛看好。

　　经历了上世纪90年代的长痛,惠州房企变得越来越理性。民营企业撑起了惠州房地产业的一片天,据统计,目前惠州房地产开发企业90%以上都是民营企业。他们在竞争中不断增强自身实力,其中有30多家已形成较大规模和品牌效应。

　　城市的后发优势、丰富的土地资源、优越的生态环境,也被敏锐的上市公司所捕捉。从2004年合生创展一举拿下惠州地王开始,全国排名前十的上市房企目前已有大半进驻惠州,包括万科、富力、雅居乐、保利等。

　　这些外来房产巨头带领惠州楼市步入大盘时代、复合地产时代,他们大手笔地开发了众多高端地产项目,带来了先进的规划理念和成熟的开发模式。

　　惠州本地房企与外来房产巨头同台竞技过程中,加强了学习与交流,找准了定位,进行了差异化竞争,开发了越来越多的宜居住宅。