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Q1：近两年，苏州城市格局在不断变化，房地产开发也渐趋成熟。您能否谈一下两年来苏州楼市的变化给您最深的感受是什么？
马总：城市地产的发展变化过程与其城市化进程往往是相互推动的。2500年来，苏州一直是个小家碧玉的古城形象。但随着城市化进程的不断深入，苏州原有格局翻天覆地。尤其新一轮城市规划的出台，苏州中心城区面积扩大到了599平方公里，主城地块迅速扩张，城市框架进一步拉开。而政府高强度的投入，城市基础设施的建设，城市高架的贯通，轻轨线路、城际高铁的开建，也都为苏州房产的发展提供了最滋润的土壤。
在众多利好因素之下，苏州房地产市场始终保持着强劲上升的势头。无论是资金量还是开发面积均名列全国前茅。而其蜚声海内外的景观资源优势，在吸引了大批外埠购房者同时，更聚集了众多一线品牌开发商。从过去的本土经营到现在的百花齐放，品牌带来了竞争，更带来了优质的产品、创新的规划理念、优秀的企业使命感。这样一种变革正逐步引导苏州楼市高质化、集聚化、专业化、规范化的新走向。而从消费者角度来看，人们的消费观念也日渐成熟。从理想化的单一高标准逐渐走向多样化、个性化、理性化。看重产品的同时，服务、配套也成为购房比重要素。这样的新需求直接凸显了未来人居对于人性化考量的高标准。
Q2. 鑫苑置业作为第一家在纽约证交所上市的中国房地产企业，社会影响力和公信力都是有目共睹的，那么您觉得鑫苑在苏州开发的三个项目对于苏州城市营造、房产开发市场最大的贡献和亮点是什么？
马总：首先非常感谢对鑫苑有如此高的评价。房产圈有种说法，一个好的开发商，必定也是一个成功的城市运营商。因为建筑与城市是一体的。鑫苑信仰这种说法，一直也是以其为目标践行的。2006年鑫苑落户苏州，作为长三角战略布局的重镇，集团公司给予了苏州市场前所唯有的关注，投资数额高达53亿。四年来，苏州鑫苑精耕苏城人居，以大手笔先后斩获了3宗热地，鑫苑-国际城市花园、景园、湖岸名家。
拿鑫苑苏州的三个项目来讲，对3种不同产品的完美演绎之外，我们更投入了作为城市运营商该具备的前瞻性与责任感。鑫苑-湖岸名家，选址园区与吴中区交叉口，在苏州城市发展快速东进之际，鑫苑前瞻考虑联动区域发展，实现了园区与吴中区无缝对接；鑫苑-景园，位于主城核心地段，鑫苑独具匠心，以花园洋房礼献千年人文，将城市文化与现代建筑完美融合，引领人居新标杆。而目前唯一在售的鑫苑-国际城市花园，是鑫苑又一次升级力作。70/90政策出台后，鑫苑是苏州高新区首个响应国家政策的项目。精酿65-90平米经典小户，特邀国内知名设计公司规划，90%高使用率，对苏城百姓人居独有用心。
现在苏州鑫苑已拥有6000名左右业主，深得苏州广大市民的信赖。未来，我们将继续秉承“追求进步，超越自我”的企业精神，以改善苏州市民居住环境为已任，积极致力于城市高尚社区的开发和建设。
Q3.5月24日，国务院正式批准实施长三角区域规划，请问马总对此政策有什么看法？在您认为此项政策的出台又将给苏州的发展带来怎样的机遇？
马总：首先，跳出单个城市，从区域市场分析，长三角地区作为目前我国区域经济发展最具活力的地区，具有深远的发展潜力。而本次长三角规划的落地，便体现了政府对于长三角重要经济地位的认可。于此同时，该规划的出台也意味着，以省市行政区划为中心的产业格局将由此打破，区域与区域之间的互动发展将成新格局。而这种城市格局的变革，势必将引发长三角地区房产楼市一个新的发展契机。
苏州在所有长三角城市中，由于天赐的优良区域位置，是当之无愧的掌上明珠。它地处长三角地区核心位置，既可迅速深入其他广袤的腹地，又可速与世界建立联系。作为枢纽的苏州，在承传起合之间，渐成珠玉。长三角区域规划的实施，将进一步强化苏州与上海的对接，苏州将成为长三角第二金融、商业、贸易、科研中心、历史文化名城和旅游胜地。而鑫苑滨河湾所在滨河板块，凭借其与古城区的无缝衔接，快速网罗石路、狮山等各大核心商圈；在不久的将来，随着轻轨一号线通车、城际高铁开通，北环西拓的完工，区位立体交通优势将更加明显，该板块必将成为城际联动发展的下一高位。
Q4.新政来袭下，应该说苏州楼市暂时陷入了低潮。但您是否依旧对苏州楼市未来的走势充满信心？为什么？尤其是对于鑫苑目前在售的滨河湾项目所处的新区核心板块未来的市场行情，您是怎么看的？
马总：“新政”组合拳的打击下，全国的房市都陷入了冷冻期，苏州当然不会例外。严政之下，这些都是正常的现象。对于苏州楼市未来的发展，我还是充满信心的。首先，从供求关系上来看：苏州市场一直处于“供不应求的”的局面，大量的刚性需求支撑楼市。首次购房的刚需们青睐的“学区房”、“婚房”等房源由于地段、配套等条件较好，抗跌性会比较强。受新政影响，刚需购房者只是延迟了购房计划，但真实的市场需求依然旺盛，最终还是要释放的。其次，从政策解读来看，政府的初衷，打击的对象应该是投资性需求，即挤压泡沫让市场需求回归理性。相信随国家宏观政策的进一步实施，市场供给结构将趋于合理，而 房价也将得到进一步的合理化。目前还是一个政策适应期，成交量会受到短期影响，但城市经济实力的客观存在以及相对长三角地区较为合理的房价，都促使苏州楼市在未来的发展中，还将会以平稳向上的轨迹为主。
而就鑫苑所处新区板块，其最大的优势在于它位处主城核心，有着酣熟的人居生活配备。而一系列的规划也导向明显，政府正积极发力，欲将新区打造为下一个人居热点，区域价值提升不可估量。
Q5.6月19号新政后的首场大规模拍地就要召开，这次新区地块比较多，我们注意其中有两幅地就在滨河湾附近，属于住宅和商服综合用地，起拍单价已经达到5、6千，您觉得这两块地的竞拍和开发会对滨河湾项目的发展带来什么影响？
马总：这场土拍具有极大的试水作用，这已是一个市场共识。从已有数据我们看到，苏州高新区独占鳌头，推量高逾总量一半。谈到鑫苑滨河湾旁边的22号、23号两宗地，分析可知，同属20万方级大体量规模的综合批发用用地。这两块大盘的加入，将极大程度上带动滨河板块的价值提升。其中的商业规划部分，着实给我们带来了惊喜。大家都知道，每个区域的商业都需要一个特定的定位，避免同质化，这是未来的一个发展趋势。纵观滨河路附近，正在发展中的狮山商业中心，我们更恰当的可以定位为是一个商务型商业中心。而面对20万的庞大区域人口，滨河板块需要并且有条件打造一个地标级的居住型商业中心。对于这样一个商业地标的诞生我们极为期待，它对于整合主城资源，升级城市功能来说极具意义，主城效应也将更加明显。
这是可以看到的利好面，当然，我们也应该看到此后激烈的竞争远景。这里我要说的是，不管市场如何，鑫苑人“踏实做事，以优质产品说话，以优质产品回馈社会”的信条永远不变。
Q6.作为一名资深的业内人士，您觉得在目前的市场环境下，对开发商而言，最重要的是要做好哪些功课？开发商应该如何练好“内功”？
马总：个人认为，房地产业趋冷的时候，也许正是开发商能够认真反思的最佳时机。近年来，随着楼市的发展，各大城市产品同质化现象日趋严重，提升企业和楼盘的核心竞争力亟待提上日程。从这个认识层面出发，我们提出了修炼内功的口号。落实到实处，主要是两方面的事情：产品质量的提升以及服务、配套的完善。
结合鑫苑来讲，“把品质做好，把内功练好，最终把品牌做好”，是鑫苑人一直以来坚持的立足点。2009年上半年，苏州鑫苑花了大量的人力和物力，不断地完善产品。在鑫苑国际城市花园项目上，按照规划图的标准，不断苛求绿化。宁肯多投入，也必须把品质做好。而在服务方面，鑫苑13年来一直极力推崇“和谐社区”的理念，每周都有业主小活动，每个月一场大活动。加强邻里交流，丰富业主的文化精神生活。
与其是领导者，不如更确切地说我们在试图扮演一个探索者、开路者。不求成为苏州最大的地产商，但求成为苏州老百姓最喜欢、最认可的、最可依赖的朋友。