标题：易居房地产研究院：楼市呼唤住房租赁产业化

　　日前，上海易居房地产研究院举办课题研讨会，对“全国房地产租赁市场”这一新的课题开展研究，分析目前全国房地产租赁市场的现状及根源，提出建立住房租赁产业化的运作机制，为政府决策层制定相关战略发挥智囊作用。

　　房屋租赁市场逐步企稳 租赁价格止跌回升

　　会议认为，相对于房地产买卖市场，租赁市场受房地产宏观调控影响较小，而受所在城市经济发展水平、流动人口规模、产业布局及现代服务业发展水平等因素的影响较大。过去一年，和房地产买卖市场相比，租赁市场租金相对平稳。

　　我国房屋租赁市场从2009年第2季度开始逐步企稳，房屋租金止跌回升。国家统计局数据显示，全国房屋租赁价格指数自2009年2季度以来呈稳步上升趋势，至2010年1季度，已经上升至102.2。

　　从房屋租赁细分市场来看，由于各细分市场的供给与需求存在很大差异，高端房地产市场租赁价格迅速上扬，普通房地产市场租赁价格平稳发展。另外，值得特别关注的是，近期由于新政对存量、增量商品住宅市场的影响，无论是房地产开发商、消费者，还是政府都对房地产市场走向陷入观望期。因此，一批原先准备购房的自住性、改善性客户暂缓入市购房，而是采取阶段性租房策略。正是这些从原先准备购房转向租房的群体的房屋需求变化，导致近期房屋租金出现了较以往相对快速的上涨，这在过去并不多见。

　　中国房屋租赁市场低下 未形成产业化

　　有专家指出，中国存在庞大的房屋租赁市场，但却始终没有形成成熟的房屋租赁行业，这就使得整个租赁市场运作水平相对低下，存在诸多矛盾和问题。

　　首先，房屋租赁还未发展到产业化经营水平，缺乏由机构投资者或企业长期持有并进行租赁经营的房屋，难以形成规模经济与协同效应。目前，我国房屋租赁市场主要以个人分散出租为主，无论是政府还是企业，均很少建立以大规模出租而获取收益的房屋。

　　其次，中国消费者重购轻租，两者结构性失衡，对租赁房屋的需求远不及购房需求。从决策的时间顺序上，通常都是买不起房才会租房，而在国外，购房与租房是平行的，人们可以根据自己工作、生活及投资观点等的不同，在买房与租房之间平行选择。在美国，家庭租房居住的比例达到了35%，日本达到了38%，德国更是高达65%。

　　上海易居房地产研究院之前所做的房屋需求调查结果显示，上海房屋总需求存在“去租房化”现象。在该调查中，对究竟选择租房还是购房这一问题上，近七成的受访者选择购房。而且，将在3年之内购房的占受访总数的六成以上；仅一成半受访者选择租房，另有一成半的受访者虽然现在选择租房，但只是作为购房前的过渡。同时，就同一被访群体在受调查时的居住状况来看，有逾四成的受访者在受访时居住在承租房中。换言之，大部分房屋承租人计划改变居住方式，从租房转为购房。也就是说，上海房屋总需求存在着“去租房化”现象，多数人偏向于购买房屋，相比而言，对租赁房屋的需求远不及购房需求。

　　同时，政府监管职责的缺失也是导致整个租赁市场运作水平相对低下的一个重要因素。政府部门疏于管理，手段落后，效率低下，主动性不足，无法全面掌握市场信息，且监管部门各管一摊，没有形成合力，因此无法实施有效市场监督和管理。

　　另外，租赁登记制度远没有得到落实，租赁备案率极低，市场呈无序发展状态。目前，市场上存在大量普通居民房屋租赁不去办理登记的情况，公众对房屋租赁登记普遍持随意态度，而政府长期以来也没有采取强制性措施，从而无法对市场实施实时监管，市场在无序状态中发展，导致“群租”等诸如此类的市场不规范现象的长期存在。

　　我国房屋租赁市场税收优惠引导机制尚未形成

　　与会专家认为，长期以来，政府在培育房屋市场的指导思想上重买卖轻租赁，强调“房屋自有率”而忽略“租售并举”。从当前实情来看，我国尚未在租赁市场形成一种合理的税收优惠引导机制。

　　税收优惠引导机制的缺失，阻碍了租赁市场正常发育。从政策优惠方面看，基本以购房优惠政策为主。购房上，货币化分房、银行按揭贷款、蓝印户口、购房退税、契税优惠等等，可谓一应俱全。租房上则长期缺少政策上的关注和扶持，致使房地产企业更愿意以出售的方式加快资金回收，避免资金沉淀。

　　另一方面，税负偏重影响企业、机构投资房屋出租业的积极性。以上海为例，目前个人居住房屋出租的综合税率为5%，转租为2.5%，为活跃房屋租赁市场发挥了积极作用。目前如果企业从事房屋租赁，除缴纳营业税及附加、房产税等(共17.56%)外，还要缴纳所得税，税负仍然偏重。此外，租赁业务的资金回收期较长，在房价连续几年快速上涨的背景下，投资租赁房屋对个人或者企业而言均吸引力不足。

　　建立有效的房屋租赁市场面临三大困难

　　建立有效的房屋租赁市场必须具有多方面条件，会议认为，我国要形成一个良好运作的房屋租赁市场主要面临三大困难。

　　首先，便是转变人们消费观念的困难。由于人们住房消费观念固化，重购轻租，使得房屋消费与投资结构不合理。一方面是片面认为“居者有其屋”是人人都有自己的产权房；另一方面，在购房过程中很多人追求一步到位，提前释放了房屋消费需求，加大了楼市负担，使中国租赁市场需求性不高。而且，我国“租——买”选择机制的缺失，更加重了人们买房而不是租房的意愿。从消费角度看，我国住房租赁市场上所供给的住房服务，在品质上存在明显缺陷，不能给承租人带来居住和心理的稳定性，致使其与自有住房在住房服务上缺乏良好的替代性。从投资角度看，我国房价正处于快速上涨时期，人们通过购买房屋获得的财产性收入远比出租房屋获得的租金收入高得多，租房对于买房的替代性完全没有显现出来。

　　其次，由于资本市场落后使得支持房屋租赁市场发展的资金来源匮乏。住房出租需要大量长期资金作为置地购房、维护修复的基础，而租金偿付的长期性、稳定性、低风险也促使出租住房成为优良的投资品。但是现有的资本市场操作工具难以满足出租业对资金的要求，融资渠道的局限性导致企业进入出租业的意愿不强，若完全依赖于银行贷款又会加剧银行的流动性风险，因此，积极发展房地产信托投资基金有重要的意义。同时，大量社会强制性缴存基金如住房公积金、养老金、社保基金等长期资金，从适用性角度看，完全可以投资于租赁市场，不仅可解决当前发展住房出租业面临的缺乏长期资金来源问题，也在一定程度上有助于提高资金运用效率，保值增值，但却缺乏进入房屋出租业的良好通道，

　　再次，承租人的利益缺少法律保护。在我国的房屋租赁法规和政策主要关注房屋租赁的客体，对于房屋租赁的主体管理和行为管理鲜有涉及，尤其是缺乏对承租人利益的法律保护，这导致了出租人对房屋租约的执行力不足，而承租人则经常缺乏“安全感”。而在西方发达国家，房屋租赁受到社会的普遍重视，往往会出台一系列的法律及规章制度，以此来维护承租人的利益、制约出租人的不规范出租行为。

　　房屋租金较房屋价格增长十分缓慢是正常现象

　　最后，针对房屋租金上涨缓慢这一问题，与会专家一致表示，从国际国内市场看，房屋租金相对房屋价格增长十分缓慢是一个非常正常的情况。房屋租赁市场主要是消费需求，但房屋买卖市场则存在大量投资投机需求，投机需求的存在导致了房屋价格相对房屋租金具有更强的波动性。

　　租赁市场的需求不足且消费主体是中低收入者，买卖市场供不应求且消费主体是中高收入者，是导致房屋租金上涨速度相对房屋价格增长十分缓慢的重要原因。

　　投资投机需求将引致价格的强波动性，租房市场没有投机需求，而房屋买卖市场则容易吸引投资投机需求的进入，是导致房屋租金上涨速度相对房屋价格增长十分缓慢的根本原因。　　我国长期以来存在流动性过剩，但有效投资渠道又相对单一，房地产成为大量剩余资本的最佳进入渠道，是导致房屋租金上涨速度相对房屋价格增长十分缓慢的深层次原因