标题：新论调第3期：天津楼市分化非内讧 量升价稳是时间问题

　　(新浪房产讯 文/刘艳瑶)背景：进入6月，天津楼市呈现分化态势，成交方面以和平区为代表的市内六区成为天津楼市成交重灾区，零成交屡见不鲜，拖累整体楼市成交量；而以武清区为代表的远郊区域成交持续放量，逆势单日成交曾达70套，毫无悬念的成为天津楼市主力军；价格方面，分化态势更为显著，中心地段的楼盘保持坚挺，而近郊及远郊区县房价却有所松动；相比新房，成交旺盛的二手房这个6月过的相对轻松，但价格议价空间有不断增大的趋势。楼市分化不断加剧，究竟是新政调控意料之中？还是事与愿违的内讧惹楼市纷争？

　　新政过后、细则过后、规划过后……楼市“后时代”时时挑战大众的神经：成交爆料，新政后一个月天津楼市新房多日多区出现零成交记录，房价上涨态势得到明显遏制；猜测丛生，房价何时跌破维稳状态开始下行，开发商还能撑多久；未来难料，国家前期新政严打出狠招，后期调控软着陆信号却渐增强。如今端午小长假过去了，天津楼市再次进入“后时代”，而在后时代众多的数据背后，天津楼市却悄然发生着变化，楼市“分化”显现。

　　6月上旬，天津楼市再次出现多区域零成交并持续多日的状况，原有那些房价过高、上涨过快的核心区域成交量逆转出现环比下降，而非核心区域却扛起天津楼市成交大旗。当楼市因为成交有了重灾区和旺销区之分，房价也因此出现动摇和分化。市场数据种种迹象表明，随着楼市新政的持续发力，楼市分化现象将会进一步加剧，“分化”谓之调控效果的代名词。

　　楼市成交区域出现分化，借市场甄别市场。

　　伴随楼市的分化现象，无疑将掀开新一轮的楼市优胜劣汰，项目抗跌性仅仅是新政初期楼市首先出现的“条件反射”，例如目前天津中心城区的住宅产品价格普遍坚挺，但伴随政策影响的逐步深入，楼市的分化也将会更加还原市场本色，部分只有“地段”优势而缺少鲜明特色及优良品质的项目，将会因投资需求逐步被挤压出局而遭遇销售瓶颈。

　　新房与二手房出现明显分化，暴露刚需。

　　相对新房成交低迷，天津二手房成交更加活跃，议价空间有所增大。调控旨在打压投资需求，新房和二手房的分化折射出投资客的不同心态，开发商的资金链尚可维持不降价，从而保持新房市场价格坚挺，而炒房客则不然，调控使他们开始急于抛售手中楼盘，在新房的价格坚挺的挤压下从而导致“刚需“向三级市场转移。

　　楼市促销显现分化，量升价稳只是时间问题。

　　目前天津楼市有借世界杯、端午之名多吆喝不卖房者，也不乏黄金区块低价直接入市者。从目前房地产市场的情况来看，政府的调控决心明显，部分开发商虽咬紧牙根硬挺，楼市成交量却一再下降。可以预见如销量持续低迷，将会有越来越多的企业加入到降价潮中。当购房者需求因楼市降价而释放，成交量将得到回升，市场随即将进入量升价稳的良性循环。

　　调控过后楼市分化当属情理之中，调控效果也可谓言之确凿，简单的讲楼市调控的目的是平抑房价，而此轮调控也着实让房价上涨势头有所遏制，但拨开各种纷乱的数据，不得不承认的是目前天津楼市成交量应声萎缩的同时而均价下跌的秘密则在于成交多为远郊中低端楼盘。如果剔除成交结构变化的影响，并且撇开那些较为隐秘的作用因子，明晰的天津楼市恐怕还需进一步等待。