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数据显示，今年二季度以来，全国个人房贷需求指数快速下滑，其中，房款需求指数降至58.8%，较上季下降6.4个百分点，购车贷款需求指数58.3%，较上季下降2个百分点。
就此，业内人士指出，现在全国都一样，多数2、3套房客户对于房产按揭已经散失信心，一套房客户也多在观望。
因此，导致了二季度国内个人消费贷款需求指数出现了大幅下滑，贷款需求整体呈下降趋势。
而就昆明的情况，记者从昆明多家商业银行了解到，目前，昆明大多数银行二季度几乎没有“在做”房贷，部分商业银行还把信贷部门的相关职员暂时调配到了零售业务部门。
但也有银行透露，虽然商品房按揭持续下降，可商铺抵押贷款的苗头却有所增长。有银行人士甚至放言，今年四季度商业地产一定火。
接下来的商业物业投资，真的会成为热点吗？
房贷按揭二季度“形同虚设”记者走访了昆明本地多家商业银行了解到，目前，我市大多数银行房贷二季度几乎没有“在做”。
上周，央行、银监会分别发布的2009年年报分别指出，再度警示了中国经济金融领域潜在问题与可能出现的风险。银监会主席刘明康还特别强调，整个银行业面临不良贷款反弹压力加大、房地产行业贷款风险隐患上升等影响银行业稳健运行的不利因素。
“基于政策与风险的两大因素考虑，我认为三季度个人房贷需求指数还将继续下滑，因为今年的大环境就是这样，所以现在只能坐观其变。”昆明市一商业银行信贷部负责人表示，当然，个人房贷需求指数下滑对银行的业绩是有一定影响的，但是不会太明显，毕竟每家银行的存量都是非常大的，即使“不开门，也可吃三年”，所以对于那些优质的刚性消费者，其实没有太多必要继续观望，毕竟房子是买来自己住的，这样等下去，浪费的只是自己的时间，银行与开发商实际影响不大。
而从银行信贷额度的角度看，进入二季度的最后一个月（6月）以来，昆明多数商业银行出现了额度早已用完的情况。据相关人士介绍，这一情况有可能会一直延续到今年的年末。“到目前为止，我们已经不接受贷款申请了，几乎所有的贷款业务都暂停了，因为相应的额度已经用完了。在还没有接到上面的进一步指示前，我们也不会有太大的举动。”昆明某商业银行信贷部负责人告诉记者。
在此背景下，由于额度的紧缩，银行的议价能力在不断的提高。为此部分商业银行已经开始采用选择性地批利率高的贷款方式增加收入。据了解，现在昆明多家银行办理的按揭贷款，不仅首付严格，利率很难拿到优惠，而且还有众多捆绑业务。
“二季度以来，由于额度不断下降，我们银行一方面为了提高利润点，另一方面也想借此机会加强中间业务的收入，所以孕育而生的各类捆绑业务也是自然，毕竟现在是客户求银行，不是去年的光景了。”业内人士指出。
“我们银行一季度房贷做的也主要是去年的存量任务，二季度开始，由于政策从紧与银行防范风险的意识不断加强，目前我行已经基本暂停了按揭这一业务。”昆明某商业银行相关负责人告诉记者，部分商业银行还把信贷部门的相关职员暂时调配到了零售业务部门。
资金图谋投资高端房产“未来我国的房地产一定会进入一个新的时期，对于炒房国家是不会打死的，但是又要保证大多数普通人群的住房问题，同时还要兼顾国家的税收，所以高端房地产未来国家肯定会把它们单独放出来，就是给富裕的人群去炒，毕竟别墅类的房产本身也就具备炒作的特性。”昆明某银行内部人士也表示，现在虽然普通住房交易低迷，但是高端住宅已经“有人”开始打主意，特别是一些机关、事业单位的福利别墅，它们低于市场价，且以后升值空间巨大，所以很受欢迎。
“毕竟别墅不像普通住宅小区，一般百姓是不会考虑的，所以日后炒作对象也一定是这一块。”一业内人士也表示。“现在昆明城内就不可能有批准建设有一亩地或两亩地这样的独幢别墅了，所以它们的价值是一目了然的，”上述内人士认为，虽然现在独幢别墅已很难买到，但是双拼和联排别墅还有很多机会，所以下一步热钱会不会用人值得关注。
在本报记者为期三个月的州市走访调查中也掌握到，由于宜人的居住环境与气候，很多人都把云南看作是颐养天年，修身养性的最佳去处，所以很多州市的别墅自然也吸引了不少本地和外地投资者的目光。比如在前不久公布的中国十大宜居城市中排名第一的大理，很多别墅一开盘都被抢购一空。
“3年前60多万元购置的别墅，现在是180多万随便卖，升值比普通商品房要高得多，只是开始投资大点。”素有“造城”之称的腾冲也不落其后，坐落于绿色丛林处的千栋豪华别墅，配合园中的五星级酒店，以及商家买房送球卡的新颖销售理念，使得买家不断。很多演艺界的明星也把投资的目光投向了这片土地。
炒作商业地产暗流涌动自从二季度以来，相关部门出台了二套房三套房的“苛刻”政策，很多人已经对普通住宅投资失去了兴趣。据记者了解，昆明炒作商业地产实际已是暗流涌动。
“现在昆明不仅超富裕阶层开始介入商业地产的投资，就是一些只有一两百万积蓄的企事业单位员工，都在关注这一块的投资，他们看中目标，就三五家人联合投资，共同分成。”一业内人士透露。
记者也在昆明一些新建中或老地段的商铺了解到，二季度末咨询的人已经大大增加，一位不愿透露姓名的投资者就告诉记者，前不久，他就看中了一家大型商铺的－1层，通过几个伙伴的合伙，加上银行信贷支撑，很轻松就盘下了整个－1层。“以前都是小打小闹，投资一点百十来米的平层住房，现在这条路堵死了，我就开始找出路，现在尝试着投资这样的大型商铺，虽然2000多万的投资，但是几个朋友共同投资加上银行贷款，其实压力也不是很大。我觉得只要眼光好，商业地产的收益一定会远远高于普通住宅的投资。”“四季度商业地产必火，现在国家的意向已经很明显，就是打压影响国计民生的普通住宅炒房团，从而使资金转向不影响普通百姓生活的商业地产这一块。二季度已经有一定的动向，但是还不明显，但是最晚到今年的12月份，商业地产是一定要火的。”一业内人士表示。
“从二季度开始，我们银行的商铺抵押贷款比例实际上是有所上升的，举一个例子，5个朋友，一人出资400万，以2000万的价格拿下了一幢商铺的一层，他们再把这一层铺抵押给银行，就可以马上获得50%抵押率的贷款，也就是1000万元，一般可以获得10年期限，有的银行政策好些，还可以附加随借随还的业务，这样实际上一家投资者只是出资100万元，就获得了一层商铺的投资，而且各家投资者的产权是十分明细的，一家占20%，商铺在这方面比起住房投资要有很大优势。加上我们银行对这一块现在卡得不是很严，风险也不高，所以贷款也较好获得。”昆明市一商业银行理财师表示。
“国家一直以来都不反对商业地产投资的，所以银行在这一块上政策也不是十分苛刻。相对于普通购房者，商业地产的投资客在今年三四季度更具备投资优势。”一业内人士指出。
■新闻观察市况不明观望或是最好选择近日的数据显示，国家针对楼市调控的成效已经初步显现，尤其是在像北京、上海、广州等一线城市，房价都出现了明显的松动，大部分购房者都是一副悠然自得的观望状态，希望等待一个更为合理的最低点买入。
有人说，楼市新政的出台主要目的还是为了规范“刹不住车”的房价，抑制一些投资客借房炒作，打压这一部分人群购房的积极性和能力。于是今年四月份，被不少业内外人士誉为史上最严厉的银行按揭贷款首付调控手段就此应运而生。尤其是二套房与三套房的政策规定更是严苛不少，特别针对那些贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，或是借势停止对其放贷。
有业内人士感叹：“这次国家的房市调控看来是信心百倍了，不再像以前一样说说而已，形式多于手段。依照5月份的数据来看，房价未来下滑的压力越来越大。”在此背景下，虽然在很多投资客看来，高端房地产和商业地产的未来充满“诱惑”，但也有很多投资客表示了非常大的担忧：“谁知道后市还会不会出现更严厉的政策，虽说现在抛售跟预期的收益有一定的差距，不过也总比再往后推，贴钱来的更划算吧。”当然，现在大部分人依然选择持有，“虽说目前的形势对他们来说的确不利，不过这类投资者表现出来的是对于未来的房市并不悲观。他们需要的只是一个时间的问题而已。他们可以耗时间等待，但是不接受现在低迷或亏本的房价，一定要坚持到形式大好才卖。”一位业内人士表示，宁愿损失时间，也绝不接受亏金钱是中国人的老毛病了。
由于一系列的不确定性依然较大，据记者了解，昆明现在虽房价未动，但是也没有买家。
“房价不动，这与开发商们在新政面前表现出难得的淡定是必然联系的。不少开发商依然不停地买地盖房，每天依旧有那么多的新楼在开盘，不少开发商在接受媒体的采访时，都底气十足地声称绝不降价。有人把开发商的这种过度自信归结为‘国十条下的疲软’，在苛刻的‘国十条’出台之初，很多人，包括开发商自己都认为最黑暗的日子要来了，结果当落实到各地方政府的时候，‘国十条’的实施细则与力度难免会大打折扣，遭受‘减法’处理后的房市新政似乎一下子又把开发商们从地狱拉回了天堂。”一位业内人士表示，在这场开发商与购房者的博弈中，财大气粗的开发商们似乎略占上风，房价呈现相对坚挺的态势。至于最后鹿死谁手，还有待进一步的观望。
除了投资，普通购房者和刚性需求者又将何去何从呢？“形势不明，不好判断。不过，对于这类购房者，我们现在的建议还是最好持观望态度，等待形势进一步明确再做决定。但需要提醒的是，在走一步看一步的过程中，也要看得差不多就可以了，以免错失良机。”业内人士普遍建议。