标题：南宁城市中心购房正当时

　　东进、西突、北上、向南……经历了数年开疆拓土的快速发展，部分南宁房开商开始乐嚼“回头草”，把目标回望到传统城市中心，于是一批与旧城改造并行的新楼盘项目纷纷亮相。与以往政府为主导的旧城改造、穿衣戴帽工程不同，这轮以房开商资本为主导的城市中心改造旋风力度更大，并由此带来城市中心区建筑的全面升级。　　

　　新一轮的城市中心升级，房开商不约而同把重点放在兴宁和西乡塘两个老城区，伴随着原本狭窄老街、低矮建筑的消失，从北到南，荣和·山水绿城、云星·城市春天、隆源·国际公馆、香樟林，台湾街、融昌·邕江银座、华亨·邕江御景、泛宇·邕江一品、天成一品等一大批现代建筑群正在风起云涌的陆续出现在城市中心。

　　中心楼盘蜕变进行时

　　近日，李小姐准备在南宁市人民路买房，她欣喜地发现，这里的城中心楼盘也有宽敞的绿地，绿化率均达到30%以上，并且小区环境并不比一些郊区楼盘差。这改变了李小姐原有的一些观点，原来一直认为都市中没有环境好的楼盘，如今，都市中心楼盘完全变了样。

　　■　中心住宅不再旧模样

　　李小姐的发现说明一个不争的事实：城市中心的住宅正在进行蜕变。

　　这种蜕变带来的是住宅的升级变化。

　　最早城市中心的高层只有单体楼，建筑密度大，人们无法奢望单体楼里拥有绿色，自家的窗户就能望到对面的家中；一层楼十几二十户，相当于一个大的集体宿舍，仅有的一部或两部电梯会让人乘电梯拥挤程度达到高峰时期的公交车……

　　而如今，城市中心住宅已经有了很大的改观——高层流畅的外立面设计；大片的绿化；3梯6户或者两梯四户；宽敞的楼间距……

　　■　新都市主义回归

　　同时，开发商为城市中心的住宅提出一个新观念：倡导新都市主义。

　　新都市主义代表了城市中心住宅蜕变的过程。首先，新都市主义不是小户型。由于都市中心地价关系，目前不少城市中心住宅以小户型为主，缺少绿化、缺少环境，使得人们对居住在城市里失去兴趣。但这并不是新都市主义的全部内涵。

　　新都市中心试图在城市中心建设出舒适的、拥有阳光与绿地的城市中心住宅，营造便利、舒适、邻里关系融洽的街区生活氛围，让人们在享受到园林景观自然美景的同时，更能够享受到由都市提供给大家最大的自然——便利与随意。

　　城市中心楼盘正在进行蜕变中，那么蜕变的趋势如何呢？

　　目前，仅人民路邕江沿岸等都市中心就云集了近百万平方米的高层，这些说明市中心高层住宅的集群效应已开始显现。从某种意义上说，市中心高层住宅往往更能代表一个城市的总体形象和住宅发展水平。因此，如何建设好市中心区高层住宅产品，开发商的责任非常重大。

　　■　高档、高层引领中心住宅

　　在整个城市中心建筑中，高层绝对是主流。新一轮城市中心改造的运动中，体现“高档”和“高层”成为建筑设计者们思考得最多的问题。这一轮城市中心高层住宅都不约而同的重点在产品研发上下功夫，在设计规划、户型布局及设计、内部配套、新材料新技术的运用等方面均力求做到起点高、功能丰富、配套先进。这是市中心区高层住宅的一种发展趋势，这种趋势对推动区域住宅功能升级换代及提高市中心区整体人居水平均意义重大。

　　城市中心高层住宅不应仅凭地段优势来谋取销售利润的最大化，还应重点在产品本身和产品附加值上做文章。记者注意到，在新一轮城市中心楼盘的产品研发中，开发商自觉不自觉的站在了城市运营商的高度去规划和运作手里宝贵的土地。

　　城市中心 价值几许

　　随着今年城市中心住宅楼盘销售业绩一路飘红，业界人士判断——城市中心住宅已经开始回归了。 

　　今年4月24日亮相的荣和·山水绿城，两次开盘，两次日光；云星·城市春天，在新政背景下依然位居西乡塘区的销售冠军；香樟林开盘日光；6月19日亮相的融昌·邕江银座，吸引数千人雨中抢购；即将推出的华亨·邕江御景，目前已经蓄积上千名客户……

　　在今年楼市遭遇新政，整个销售变缓的背景下，城市中心楼盘凭什么保持一枝独秀，销售畅旺？

　　■　坐享城市发展红利

　　城市中心片区无时无刻不在创造着奇迹，加之其利好频传，因此其中心区的价值内涵在不断地丰富和升华。作为发展多年的片区，城市中心区域诸多公众设施的分布，使中心区功能更完善、更富吸引力。在城市中心工作生活的人群，将最直接地分享到整个城市经济发展、城市建设的成果，享受到最为丰富、完善的城市公共配套。在城市中心片区置业居家的人群，相比其他片区的居住者而言，其生活质素要高，时间成本相对较小，对未来事业的提升度要强。并且因为城市价值的深度与厚度，在城市中心片区置业，机会风险相对较小。

　　■　楼市敏感期资金避风港

　　无论是刚需族还是投资客，如果不想自己的房子成为“负资产”，在楼市盘整期，抢占房价坚挺的“高地”，确保房产保值、升值，找到最抗跌的楼盘当下阶段购房面对的最重要课题。抗跌性楼盘应具备的五大要素，分别是：地段好、稀缺性、配套齐全、性价比高、高品质。抗跌楼盘的第一要素就是地段：市中心的核心地段。

　　“套用股票的说法，‘市盈率’低的物业最抗跌。”有分析人士认为。假如把价格与价值的比看作物业“市盈率”的话，那么处于发展前景可观、过往投资成分较少、自住比例较高的区域，其定价又相对合理的物业最为抗跌，也最为自住客所青睐。空间距离的高效率和城市资源的成熟决定了房产的核心价值，性价比高的城市中心住宅产品会在今年市场中脱颖而出。李嘉诚先生的那句名言再次被验证：做房地产第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

　　■　房价涨幅高于其它区域

　　由于对市中心投资价值的长期看好，市中心一带的房价近年涨幅惊人。根据调查，从2000年以来，城市中心住宅物业出现了三个较大的拐点：2002年之前基本在3000元/平方米以下；2002年突破3000元/平方米，部分物业达到了4000元/平方米以上的价格。2006年城市中心住宅物业出现了猛涨，突破了5000元/平方米。2008年，荣和·中央公园又拉高了城市中心住宅的房价想象空间，单价突破6000元，2009年底至今，南宁市中心上万元/平方米的住宅早已并不鲜见。

　　“市中心的房价是看着涨起来的。”一位投资者观察2000年以来的城市中心住宅房价走势，市中心房价大体维持在15%左右的平均涨幅，个别高的甚至超过20%。在东西南北中五个方位区域中，这几年来，市中心住宅物业的价格走势始终在五个区域中占据首席位置。2000年到2005年保持在平稳的增长阶段，2006年至今，则表现出比其他区更为强劲的增长势头

　　如果购房投资，以租金来算投资效益的话，市中心的房租涨幅也是高于其它区域的。据一房屋中介公司负责人介绍，城市中心房租涨幅略低于房价涨幅，年均增幅大体在10%上下，以人民路附近面积50平方米的一居室为例，三年前，房租大概在1000元/月，现在月租大约在1300元-1500元之间。　　 

　　■ 难得的城市中心房入市时机 

　　“现在是难得的城市中心住房抄底时机！”韦先生这几周忙碌穿梭于城市中心一个个楼盘的销售中心，他表示，一定会在这两个月出手，买下一套满意的市中心改善性住宅。

　　“现在出手，原因有三！”韦先生自信的告诉记者。原因一是，今年难得有大量市中心楼盘一起上市放量，由于房源供应充足，开发商之间竞争充分，购房者处于比较有利的位置，可以精挑细选，找到满意户型、满意楼层、满意朝向。“去年买房是房选我，能不能买到还要看运气，现在终于可以我选房。”韦先生对购房主动权回到自己手上很满意。

　　原因二，国家出台一系列地产调控政策后，房开商销售速度下降，为保证资金回流，定价也比较谨慎，给出的礼包、折扣、付款方式也比去年底今年初慷慨得多，“迟早要买，现在下手就不错。”

　　原因三，“城市中心，地建一块少一块，房子买在手上不怕拿。”韦先生说，这一波旧城改造楼盘开发力度很大，以后可能很难再有下一波这么大规划的改造力度。城市中心永远是稀缺资源，“把资源拿在自己手上，心里踏实。”

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　　南宁城市中心

　　根据《南宁市城市总体规划(2006－2020年)》，南宁的城市定位是区域性国际城市、泛珠三角经济圈西部区域性中心城市、西南地区交通枢纽、北部湾(广西)经济区的核心城市。

　　《总体规划》中界定了南宁的人口规模：全市总人口2010年控制在690万人～710万人，2020年控制在780万人～800万人。中心城人口2010年控制在210万人，2020年控制在290万人。

　　南宁中心城的中心确定为：旧城、凤岭和五象。规划提出，中心城应突出“一轴两带多中心”的发展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。其中“多中心”包括了规划3个功能各有侧重的城市中心(旧城、凤岭和五象)，他们承担的功能分别是：旧城以商业、金融、旅游服务为主导功能；凤岭以商务和会展为主导功能；五象以行政办公、体育休闲、文化娱乐等为主导功能。