标题：中原解读：万科降价 沪上楼盘或示范作用减弱

　　“史上最严厉”房产新政紧急出台，楼市成交量大幅受挫下滑，买卖双方观望氛围愈发浓厚。继恒大地产宣布旗下全国楼盘8.5折“让利”促销后不久，地产大鳄万科“将从6月开始在全国范围降价”顿时引起业界关注。相比之下，沪上楼盘仍显风平浪静。

　　早在08年万科就曾在房地产调控政策后率先降价，之后各中小开发商纷纷跟进形成全国降价潮。

在如今类似宏观调控市场背景下，楼市成交量减价格不下，买卖双方观望僵局亟待打破，恒大地产曾首当其冲宣布降价、引起质疑声声，万科“降价促销”再成关注焦点，楼市顿现“真摔假跌”争议之中，虽然万科并未正面认可“降价”说法，但据万科公布的最新销售数据显示，5月销售均价10087元/平方米，较之4月份12322元/平方米大幅下降了18%，直接证明万科在5月份的确进行了一定的价格调整。

　　万科变相降价可谓一举三得：顺应宏观调控方向，争取更大发展空间；把握市场价格波动契机，降价促销售增长；先下手为强，逢低吸纳，抢占市场份额。上海中原地产研究部总监宋会雍认为：像万科这样的成熟企业降价不是因为缺钱，而是想在行业低谷时逢低吸纳市场占有率。也正是因为时下不缺钱，才让万科具有降价抢占市场的更大资本。

　　与08年大幅降价不同，此次万科降价仍属小范围、小幅度“试探性动作”，仅限于北京、苏州和深圳，主要是住宅项目，降价幅度一般不高于10%。如“万科蓝山”5月初开盘单价3.98万元/平方米，一次性付款享受9.7折优惠、老业主享受9.9折优惠，再如“金隅万科城”4月份销售均价为1.8万元/平方米，5月份下降5.56%至1.7万元/平方米。据上海中原研究咨询部统计资料显示，万科上海在售住宅项目尚未出现价格调整，但万科亦有多个楼盘最新房源尚未开盘，目前开盘价都迟迟没有决定，一旦上海市场走冷，在沪楼盘价格调整的可能性虽不排除，但很可能只是低调入市，对市场的示范作用会相应有所减弱。上海中原研究咨询部经理龚敏指出，之所以政策出台后开发商普遍不敢轻易降价，主要是由于直接降价风险大，首先怕前期购房客户退房，其次一旦形成降价风潮，由于存在买涨不买跌的心理，也未必能促使交易量上行，因此目前万科带头降价策略在各城市表现各异，部分城市尾盘则可能直接降价以期快速出货回笼资金，而新盘则是因地制宜，目前万科在上海大部分是新盘，没有明降的可能，只能是低入市，对市场的示范作用会有所减弱。

　　不过万科举措仍具标杆意义，卖方观望有望转为降价风暴。虽然目前除绿地外，还未有其他开发商“跟风”的消息传出，但是如今市场交易量的不断萎缩，直接给众多大中型房企资金计划回笼带来重大压力。一线重点城市前期市场迅速减少，市场观望氛围很难在短期内打破；二线城市政策效应虽显滞后，但亦在逐步落实消化，全国楼市胶着状态难分难解。应对前期调控政策，很多开发商仍选择相对保险的延期开盘策略，以留出时间判断楼势走势。然而事与愿违，央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点，国土资源部一周连出两道土地增值税的“清算令”，房产税改革列为今年财政部工作计划，以及三部委出台二套房贷细则，都让人体察到调控政策丝毫未曾放松。政府严厉调控、交易持续萎靡如同两把利剑，房企不得不提前结束此轮观望期，变相的打折促销意味着新一轮的降价风暴席卷而来。伴随着政策调控的层层深入，购房者和地产商之间的力量较衡愈发激烈，在双方互不让步的僵局阶段，万科再次标杆性打破市场坚冰，拿出实质性降价措施，将徘徊不前的市场撕开了一道口子，也为自己的利益开启了一扇新的窗口。受其影响，为了稳定房地产市场运行环境，房地产企业必然会实行不同促销销售模式来稳固自身资金链安全。

　　未来房价下跌预期上升，刚性需求伺机入市。对于购房者来说，他们的目标就是尽可能的降低购房成本，所以无论多大幅度的促销方式都会吸引他们的目光。但是在目前观望情绪已经很浓的情况下，小幅度的优惠活动已经无法满足消费者，他们对房价下跌的预期已经超过了现有的楼盘让利幅度。

　　据上海中原研究咨询部最新调研结果显示：68%客群认为目前房价过高不能承受，多数客户将原定购房计划延后一年左右，同时78%客群表示，如果市场出现15%以上促销优惠，则会考虑马上出手购买/投资。可见短期市场内，买家进入持币观望期，或待价格调整良机再行入市。而随着银根和信贷得不断收缩，再结合此次房企降价，楼市价格下行拐点已近在眼前并将不可避免。

　　万科此次促销战略必然会对楼市起到催化剂的作用，随着其他开发企业的跟风降价，房价将进一步下降，同时房地产市场的坚盾也将逐步撬动起来，楼市拐点呼之欲出。随着政策转紧，地方调控细则的层层剥茧，加上标杆企业的引导，使得楼市剑光密罩，降价风暴指日可待。