标题：11年来房产政策宽严相济 楼市在调控中成长

1998年10月7日，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其核心内容就是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，而为了进一步鼓励购房，各地都相继推出了一系列措施。由此，全国房地产渐次进入市场化的高速发展期，许多人的住房轨迹发生了根本性的改变。10多年来，政策调控一直伴随着房地产市场的发展进程。经过2001年的红火时代、2004年的宏观调控、2008年国际金融危机、2009年央企追逐“地王”、2010年一线城市房价疯涨等一系列情节发展，今年4月，市场终于遭遇了“史上最严厉”的调控政策。梳理一下11年中政策变动的脉络，也许能帮助我们对未来的市场走向有一个更为清晰的判断。

、三大阶段

房价走势

2000年——小幅上涨 2007年——大幅飙升2008年——有所回落 2009年——陷入“癫狂”

总体来看，十多年来针对房地产市场出台的宏观调控政策可分为三个阶段：

1998年—2003年上半年，实施扩张型的宏观调控政策。1997年以来，经济增速放缓，出现通货紧缩。国家调控重点放在促进房地产发展、带动经济增长上，采用的手段有降低贷款利率、发展住房金融以拉动住房消费、放松信贷支持房地产企业扩大规模等。

2003年下半年—2008年 8月，采取收缩性宏观调控政策。其间房地产投资过热，房价上涨过快，因此调控重点放在调控住房供需总量以及调控住房结构上，主要措施有提高利率、提高首付比率、限制外资、加强房地产信贷业务管理等。

2008年9月以来，实行扩张型的宏观调控政策。背景是2008年房地产市场成交量和房价大幅下降，经济增速放缓，物价持续下行。主要调控手段有放松信贷、降低居民购房成本等。回顾2000年至2009年房价的走势，大体可以得出这样的结论：2000年——2003年，小幅上涨；2004年——2007年房价大幅飙升；2008年国内房价有所回落；2009年是中国房价“癫狂”的一年。

三个拐点

市场表现

2005年——关键词：低迷2008年——关键词：冰点2009年——关键词：诡异

以2003年8月12日国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》为标志，房地产市场进入了调控和上涨的胶着状态。终于在2005年3月2日，《关于切实稳定住房价格的通知》的出台让不少城市的房价上涨暂时有所收敛。而2007年许多城市房价的再次“疯涨”终于让有关方面出台了“二套房贷”等极为严厉的政策，最终使得市场在2008年金融风暴的作用下开始掉头向下。而在全球经济深陷危机的2009年，国内的房价则在“诡异”中爬到了历史高点。

而从2006年到2009年，短短4年间，国内的房地产市场又经历了三个拐点。

拐点一：2005年—2006年，在“国八条”、“国六条”、“限外令”等调控政策的打压下，房地产市场陷入低迷。

拐点二：2007年—2008年，由过热至冰点。2007年，国内流动性泛滥、资本市场火热，房地产投资气氛高涨，商品房销售价格和销售面积均达到历史最高点。但是，这一年火热的市场未能善始善终，当年三季度美国次贷危机恶化，全球金融市场震动，央行适时收缩流动性，“9·27”新政出台，房地产市场迅速冷却，在经济大环境和严厉的行业政策影响下，2008年全年市场低迷至冰点。

拐点三：2009年的房地产市场，有业内人士用了“诡异”来形容。这一年，市场复苏得毫无预兆。这一阶段唯一与商品房销售回暖保持相同趋势的是新增信贷增速，其他经济数据仍未完成筑底。但就是这样一场“非典型性”复苏，持续的时间和销售量竟然超过了2007年，让市场在感慨风云无定时，多了一份侥幸。

到了2010年初，政策风云突变，先是2008年制定的税费优惠政策到期、土地付款方式收紧，再是二套房再次收紧，加强房地产市场风险防范和市场监管，时隔18个月后再次上调存款准备金率。市场上一时风声鹤唳，行业政策环境骤然收紧。 何水流

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楼市调控考验智慧

2008年9月爆发的国际金融危机，使中国经济面对严峻挑战。在2009年中国“保八”的宏大叙事中，房地产业以惊心动魄的方式，发挥着无人匹敌的作用。但与十多年前应对亚洲金融危机的故事不同——彼时，中国政府通过住房制度改革，盘活存量，开放市场，换来“高增长、低通胀”的经济奇迹；而这一次，动用的政策工具更像是2007年收紧银根的逆过程，2008年12月公布的政策对二套房有所松绑——“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”，加之经济刺激计划中巨额信贷和制造业资金的转入，空前的流动性被挤压至房地产市场，使房价呈现飙升之势，迫使中央政府再次扼制信贷之阀。

在中国社会经济转型这场 “全本戏”里，房地产调控“折子戏”演绎着支撑中国经济的两大要素——充足的流动性与巨大住房需求的故事。将具有保障性的可负担住宅，设计成为一个能够提供稳定中长期回报的产品，最大规模吸纳流动性，制造最为真实和安全的经济增长，在20世纪下半叶欧美发达国家的经验中，不乏成功案例。我们须将目光，包括我们的智慧与情感，更多地投向这个方面。否则，巨大的流动性，就可能泛滥到对弱者生存境况的无情侵噬，楼市调控的 “车轮战”就会越陷越深，流动性与需求并存——这个中国经济的最有利条件，就可能走向它的反面。