标题：调控期刚性需求支撑深圳楼市
本轮调控正在悄然扭转深圳楼市格局，无论是低调开盘、优惠升级还是特价房面市，调控期间的“热销”楼盘无不与性价比有关。
因为刚需对价格的高度敏感，仅凭刚需支撑，深圳房价不可能维持今天的高位。然而不可否认的是，随着本轮房地产调控的逐渐深入，目前刚需正转变为深圳楼市的消费主力。
低价小户“跑得快”
大户豪宅少问津
“万科清林径１７０套小户型，一夜全部卖完，这是真的吗？”近日，在某房地产论坛上，一则这样的帖子迅速引发了热议。有置业者不解，一边是房地产调控的紧锣密鼓，一边却是新盘上市后的抢购，究竟是调控失灵还是另有“隐情”？其实，如此热销与低价有关。有清林径的业主解释：８５平方米的小户型，另外还赠送２５平方米，可以做到三房两厅两卫，均价是９２００元／平方米，“这样的价格很厚道。”
事实上，本轮调控正在悄然扭转深圳楼市格局，无论是低调开盘、优惠升级还是特价房面市，调控期间的“热销”楼盘无不与性价比有关。有业内人士认为，在投资客大规模退市，刚性需求成为市场主力后，价格和产品布局都将围绕刚性需求置业者展开。中原地产一份市场报告更指出，当前深圳楼市自住投资比例已接近１４∶１，尽管楼市大规模降价尚未开始，但是刚性需求势必对产品性价比有更高要求。
低价第一 宜居第二
“因为贵了６万块，只能无奈放弃。”５５平方米１０６万元的总价，尽管很满意中城天邑的户型和周边配套，但是小磊仍需“割爱”，他的购房总价需控制在１００万元以内。他告诉记者，购房标准很简单，首先是总价符合要求，同时周边配套齐全，适合居家。
曾几何时，刚需被坊间戏称为“纸老虎”，尽管汹涌，却无法成为深圳楼市消费的主流。有观点指出，因为刚需对价格的高度敏感，仅凭刚需支撑，深圳房价不可能维持今天的高位。然而随着本轮房地产调控的逐渐深入，许多迹象表明，刚需正转变为深圳楼市的消费主力，开发商需要为这样的客户量身订造产品。
中原地产一份报告指出，５月用于自住的购房客户占总成交客户的８４．３１％，纯投资客户则仅占６．０８％，自住兼投资的客户比例占９．６１％，自住投资比例已接近１４∶１，进入６月份这一比例还在继续升高。而来自世华三级市场的数据，自住客约占成交总数的９０％，其中７０％左右为首次置业。
而鉴于本轮政策对炒房行为和多次置业的遏制，刚性需求也比以往表现得更为积极。在万科清林径、天健时尚空间、侨城馨苑等多个近期热销新盘，都不乏首次置业者的身影，而日前中联地产在福田保税区附近某楼盘组织的团购活动中，１．３万元／平方米均价的２０余套二手房，几乎在３天内售出，接受者绝大多数也是自住客。除了免受新政“调控”，也有人认为，眼下深圳房价的松动是置业的好时机，尽管是自住，但此时出手颇有几分“抄底”的味道。
９０平方米以下三房最好卖
“资金实力有限，中小户型成交量近期有一定程度的抬升。”世华地产总监肖小平在谈及最近二手楼成交变化时称，近期市场带有明显的自住型色彩，宜居性较强物业受追捧，反而是在概念炒作比较浓厚的片区，鲜有成交。世华地产数据显示，最近一个月９０平方米以下中小户型成交比例由原来的５９％上升至６５％。
而中原地产统计得出，今年５月份深圳供应９０平方米以下三房２３７套，单月售出６９套，销售比例达到２９．１１％，是所有产品中比例最高的；其次是７０平方米以上的两房，５月份供应４６０套，售出１２６套，比例为２７．３９％。另外９０～１４４平方米三房、１４４平方米以上三房以及１４４平方米以下的四房，５月份的供销比例也在２６％以上。在三级市场上，６０～９０平方米和９０～１４４平方米两个面积段物业为市场主力，分别占据全市总体成交量的４２．２７％和２４．６６％。而成交价格的表现更是明显，５月份深圳成交套数前１０名的楼盘中，其中成交均价超过３万元／平方米的只有一个项目，其他项目均价都在２．２万元／平方米以下。因此不难看出，当前首次置业和改善型置业占据主力位置，前者青睐９０平方米以下单位，而后者多数选择９０～１４４平方米的三四房。
相反在高端市场却连续遇冷，大多数豪宅项目都选择了延期开盘，有开发商私下表示，仍在观望政策，期望在第四季度前调控有所松动，“只能做好准备，在年底前开售。”
有置业者提出，在淡市下买房，反而给了他们仔细挑选的时间，相近的价位和区位却在户型设计上有天壤之别。“同样是９０平方米以下的户型，算上赠送面积后稍作整改，就能做出很不错的三房，但是有的新盘却设计得过于死板，对比之下性价比一目了然。”
一成投资客谨慎操作
有分析人士认为，在刚需逐渐占据市场主流后，开发商的产品设计和营销定位是否应考虑做出相应调整，而包括万科、华侨城等在内的少数几家品牌开发商，反应无疑要快上一拍，“无论是连夜开盘还是低价亮相，实际上都在迎合刚需置业者的胃口，在性价比上大做文章。”
耐人寻味的是，尽管调控压力持续，但仍然有投资客在逆市而动。世华三级市场数据显示，龙岗中心城近期三级市场换手频频，一方面有业主的低价抛盘，另一方面也有少量投资客在积极跟进。
“对后市判断的误差导致。”肖小平认为，部分人视龙岗中心城利好已经出尽，价格上涨空间有限；而也有投资者判断大运会利好仍然有效，现在基本具备抄底要素。但是整体而言，投资客操作上“趋于保守”，倾向于追捧宜居物业，利于将来换手转卖。
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刚需入市更需谨言慎行
“国十条”，“深十三条”相继出台，掷地有声，地产已显颓势。深圳几乎所有银行“停止发放第三套房贷”的坚决表态更是剑指炒客。而悬而未决的“房产税”、“土地增值税”犹如一把达摩利斯之剑，似乎决定着最后一丝希望的“萌芽与破灭”。今年的地产话题注定要烙上“水深火热”的印记，扑朔迷离的二波降价潮在舆论的风口浪尖徘徊，而民间发起的抄底团却早已蠢蠢欲动……
“明降预期”不过瘾
万科曾有高层回应舆论“明稳实降”质疑，称“降价并不是丢人的事，总部不会干预子公司在一线城市的定价。”行业老大的表态是否意味着地产行业将比以往调控更快地迎来第二波降价潮。但遗憾的是除了端午节前期，少数地产公司推出优惠活动外，多数消费者所预想和期待的下跌没有到来。业界评论：“优惠促销”真有，但降价力度很一般。而有营销人员则信心十足：“除开盘定价比预期稍低，至今暂无降价，销售已达六成”，并表态公司暂无资金回笼压力，降价销售尺度非常有限。
“力挺派”仍占半壁江山
基于第一波降价潮的影响，市场降价预期已经达成。小长假看房的人明显增多，但观望的人也不在少数，证明楼市调整尚未达到置业者预期。但“力挺派”似乎也不输“快跑派”。面对“我喜欢”三个字便可付出几百万或上千万溢价的富人，也有豪宅即便不降价也逆市飘红的成交记录；面对对性价比与综合配套精益求精的“挑剔”客户，不痛不痒的“应景式优惠”也不能抓住买单者的要害。“在去年开盘之初，考虑到未来的推盘体量大，在一期定价上不求利益最大化，相当务实。现今再降价不太现实。”龙岗中心城家和盛世负责人说。第二波降价潮周期是会被占据半壁江山的“力挺派”拉长，还是会随大势加速？
选对时间和目标
“目前的市场，对于刚需和持有充裕资金寻求保值的投资者而言，确实是一个进入市场的机会。”一线城市民意调查中，过半购房者对于抄底蠢蠢欲动。６月以来，各种或以媒体组织或民间发起的“抄底团”遍地开花。“政策一二三，未来三四五”是各方专家对于新政后楼价下调尺度的猜测，降三成是主流共识，也有人预测是四五成，而买房者应该关注哪些指标决定入市？
抛弃地产内部环境，加上国家宏观经济，这一轮楼市调整到底要多长时间，目前很难说，投资者更应端正心态，看好钱袋，选对时机和目标才是明智之举。业内有这样的说法，如果楼市下调１０％～２０％，而楼市成交量还在底部，那么楼价继续下调是肯定的。但如果成交量有比较明显的上升趋势，真正的底部可能就会到了。比方二手房月度成交回稳超过６０００套，大家还等待楼价小跌，那么真正的底部将很难再“回头”。