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去年下半年，火热的楼市和房产交易税费减免政策，让沈城房产中介享受了一次集体狂欢。二手房销售火爆，使房产中介犹如雨后春笋遍地开花。 2008年因金融危机和楼市调控出现的房产中介关店潮，似乎已被淡忘。
今年，新一轮的楼市调控效应正在二手房市场逐渐显现，而依此生存的房产中介何去何从?本报记者调查发现，沈城房产中介正面临洗牌变局：一些中介暗淡离场，一些中介逆势扩张。市场给了房产中介不同的选择方向，不同中介也寻找着适合自己的生存法则……
拆借
钱放给借款人，利息为2至4分，中介抽取一部分，保证放款人有1.5分至3分的利息，借款人的房产公证抵押。
有些房产中介可动用的拆借资金可达上千万元，而这些资金既有老板自己的，也有是从社会上吸收来的。
租赁
稳定住租赁的房源,如为毕业的大学生租房，以及一部分中学生陪读家长租房，其中利润也很可观。
沈阳二手房交易市场转淡，不少房产中介把业务转向资金拆借等“副业”。
6月中旬，在唯一的一个经纪人辞职后，李晓华在关不关店的问题上犯起犹豫。
一边是自己花2万元兑来并装修成的门店，以及每月2500元的房租，一边却是40多天没做成一单生意的现实。李晓华去年11月开店，第一个月破天荒卖了5套房子，刨去成本净剩七八千元，但生意“高开低走”和行情预期不明，让他艰难地面对抉择。
这个夏天，李晓华的生意正陷入一个怪圈：卖方不降价，买方不出手，相应的成交量下降。
境况微妙
这个夏天有点“冷”
感觉这个市场境况微妙的，显然不只李晓华一个人。
6月25日，记者走进沈阳市沈河区文萃路上一家房产中介，女老板正玩着电脑游戏，抬头问：“租房还是买房?”在得到记者“随便看看”的回答后，对方又埋头自己的游戏，把记者晾在一边。
在这家中介附近约200米的街路上，共有4家房产中介，其中一家为品牌加盟店。在记者现场观察的半小时里，4家中介均无客人到访。
一家中介老板周女士说：“从4月起，明显感觉登记房源的多了，但我们中介带看量不如从前，拿这6月份来说，没有做成一单交易，幸好还租了4套房子，现在基本就是吃去年的老本。 ”
对于市场不好的原因，周女士归结于买卖双方的“僵持”：卖方不着急用钱，不会主动降房价;买方观望情绪浓不肯果断出手。“另外一个不可忽视的原因是去年税费减免优惠幅度大，一些原计划今年买房的提前下了手”。
开房产中介七年的赵博说，自己的交易量较正常少了三四成，比2008年时略乐观一些。自己店小,各项成本低，因而还能挺住。相反一些大店运营成本高，市场波动对其影响会较大，两个月前，他家附近就有一家21世纪房产加盟店撤了。
数据显示，今年3至4月，沈阳市转让二手房10561套，同比减少17%;转让面积70万平方米，同比减少20%。5月延续这一态势，存量住宅转让7693套，同比减少8%;转让面积52.15万平方米，同比减少9%。
生存法则
主业不行副业补
“二手房市场不好，并不一定代表我们中介就干不下去了，因为我们还有其他赚钱的门道，主业不行还可以副业补，而倒下的大多是个体小店，而且经营者能力不行。 ”在房产中介从业多年的于波(化名)说。
于波所指的“门道”，即是资金拆借和倒房。尤其是资金拆借，被越来越多的房产中介染指，并把这项业务当成他们的利润增长点。于波解释，资金拆借，说白了就是民间放贷。
前日下午，在大西路一家标明“资金拆借”的房产中介，当记者刚提出想拆借资金，老板立即来了兴趣：“你是想借钱，还是想放钱? ”记者佯称有100万闲余资金想放贷，对方详细讲解了拆借规则。
这位老板说：“我们把你的钱放给借款人，利息为2至4分，我们中介只从中抽取一部分，保证你有1.5分至3分的利息，这样你100万放一年可收到利息18万至36万，借款人的房产公证抵押给你，如果对方还不上钱，你可全权处理对方的房产，安全可靠。 ”
一家投资公司负责人告诉记者，别小看房产中介，有些并不起眼的房产中介可动用的拆借资金可达上千万元，而这些资金既有老板自己的，也有是从社会上吸收来的，因为利息比存银行高很多，有人愿意经中介的手放贷。
金融监管部门人士表示，目前针对民间借款的法规，只有贷款利率最高不超过4倍基准利率一说，如果超过这个范围即不受法律保护，借贷双方发生纠纷和风险，维权会很难。
而一家中介老板宋先生称，房产中介扣房和倒房，是行业内公开的秘密，“比如卖方登记在我这一套28万元的房子，我有信心30万卖出去，为何不赚这两万的差价呢? ”
危机突围
抢高校毕业生租房
二手房交易市场低迷，沈城部分房产中介显然不愿坐以待毙，而是各显神通发展副业，或通过其他渠道突围。“前年下半年至去年上半年，沈阳不老少中介关门或转行，但我们家就是靠房产租赁业务活了下来，越是困难的时候越是需要你动脑筋开拓市场。 ”某中介大南街店业主杨女士说。
2008年，杨女士店里新进了一名大学生做经纪人，这名大学生建议，每年都有大量的高校毕业生留在沈阳工作，其中大部分人需要租房住，可以向他们派发传单，吸引一部分客户。杨女士深受启发，并让这名学生着手操作。
杨女士说：“那年最艰难的几个月，我们就是靠几十单学生租房挺了过来，直到现在我们仍不放弃大学生租房这个群体。下个月起，大学毕业生陆续离校，房屋租赁市场又将活跃起来。 ”
而沈阳药科大学附近一家中介老板表示，听说不少同行业绩下滑明显，但他自己店的业绩则比较稳定，因为他的大部分业务就是为大学生租房，以及一部分二中学生陪读家长租房。
相关数据显示，近两年，沈阳每年接受大学毕业生10万人左右，假设其中50%的毕业生需要租房居住，这也将给沈阳房产中介行业带来约1000万元的市场蛋糕。
行业洗牌
品牌中介逆势扩张
每一次市场大波动，都孕育着一次行业的大洗牌。顺驰中介撤离、中原地产转项，在沈阳房产中介行业一直是避不开的话题，并让人们对2008年那轮房产中介关门潮记忆犹新。
前顺驰不动产沈阳公司一位高管昨日接受记者采访时表示，顺驰撤离沈阳，既有市场不好的因素，也有总公司受南方公司业绩影响和公司总部战略收缩的原因，但不可低估的是，顺驰给沈阳房产中介行业带来了品牌经营的示范效应。
这位顺驰前高管表示，他一直关注着沈阳的房产中介行业，现在一些品牌中介进入沈阳市场的资金相当雄厚，这为他们逆势扩张备足了***，尤其是这轮金融危机后，市场开始出现新的力量，一些如“阿凡提”、“积邦”等中介正在崛起。《沈阳楼市》总策划越贵武认为，今年年底，沈阳中介行业洗牌的态势会更明显，一些单店改换名头投奔品牌店下，走加盟发展之路，这也有利于行业发展更加规范。
沈阳市房产部门表示，在房产部门备案的房产中介只有200余家。而业内称，沈阳市内五区目前房产中介至少不下2000家，其中至少1/4是去年追随市场好转而新开的，此轮“寒风”之后有多少中介能够挺过来，仍有待市场给出答案。