标题：上半年厦门楼市晴转阴 下半年房价将有下行可能
间进入六月底，2010年即将过半，回望上半年厦门楼市，“4.15新政”就是一道分水岭。新政出台前，楼市高歌猛进，房价频频“越位”；新政出台后，市况急转直下，销量迅速下滑。
目前，市场参与方观望气氛依然浓厚，下半年楼市究竟如何走，业内人士认为，如果调控持续发力，政策严格执行，房价则有下行可能。
文|房产周刊工作室 张小玉
楼市被新政狠撞了一下腰
机构观点
6月28日，立丹行机构举行发布会，公布《2010上半年厦门房地产市场报告》。报告显示，今年1-6月份全市住宅销售约119万平方米，其中第一季度销售61万平方米，4月销售37万平方米。“4.15新政”出台后从4月底起全市住宅销量出现大幅下滑，5月销量仅12万平方米，6月约9万平方米（数据统计截止至2010年6月27日）。从每日成交量来看，新政出台前，全市住宅日均销量约121套，1.4万平方米；新政出台后，全市住宅日均销量仅33套，0.4万平方米。
价格方面，上半年岛内均价16381元/平方米，岛外8333元/平方米，新政后全市住宅售价略有下滑，但仍保持在万元线上小幅振荡。
立丹行深度地产研究中心认为，“4.15新政”犹如足球比赛中的点球，一击命中楼市“罩门”，成交量已率先作出反应，价格还在“坚守”，但若借鉴上一轮调控厦门房价走势来看，如销量萎缩态势继续持续，则房价下行推力将会加大。
总体来看，上半年厦门楼市被新政狠撞了一下腰，一时半会还缓不过劲来，买卖双方依然处于观望状态，僵持仍要持续一段时间。
立丹行
开发商该降就降
购房者该买就买
新政误伤了改善型需求，而改善性需求是市场需求的核心力量，如何区别对待不同的购房需求应该是未来宏观调控调整的方向。
市场瞬息万变，对开发企业来说，应审时度势，未雨绸缪方能决胜于淡市。因为调控而放缓项目新开工量的，应乐观看待楼市复苏，为后市做好充分准备，以免到时没有产品可以销售。
购房者如果碰到价格合适的房子，那该出手时就出手，一等再等可能抄底没抄到，不小心还自摆乌龙。
城市年轮
第四季度全国范围降价潮将如期而至
今年第三季度末乃至第四季度，一线城市房价的观望期即将结束，全国范围的降价潮将如期而至。中央决心如此之大，如果调控政策执行得力，在力度上不做“俯卧撑”和传递误导的信号，全国一线城市房价将下跌不少于20%，价格回到去年年底的水平基本已成定局。
厦门下半年随着大量新盘集中推出，一直坚挺的房价会出现松动。但岛内热点区位乃至豪宅，决不会放下身段，故全市均价下降幅度不会很大，约在10%-20%之间。因比，下半年或许是刚性需求者最好的购房时机，房源多，价格松动，一套房政策力度大，该出手时就出手。
针对首次置业户型最抢手
根据户型特点，住宅产品可分为四大类：一是面积90平方米以下户型，针对首次置业人群；二是面积90—144平方米户型，针对首次改善住房人群；三是面积145—180平方米户型，针对再次改善住房人群；四是面积180平方米以上户型，针对高端置业人群。
立丹行机构在报告中指出，今年上半年，厦门楼市首置产品表现出供不应求的情况，存销比仅为0.69；首改及再改产品供求较为平衡，存销比在1.01-1.02；而高端产品存销比为1.61，供应充足。从下半年的推盘情况来看，岛内以再改和高端型产品为主，约有1852套库存；岛外以首置和首改型产品为主，约有4833套库存。
立丹行机构副总裁陈祖勤分析，今年下半年，厦门住宅市场的库存预计将达274万平方米，以过去12个月的平均销售量26.7万平方米测算，这些库存仅够未来10个月销售，市场将持续供不应求的态势。但需要注意的是，由于产品供应结构不均衡，客户群将被分化，并非所有住宅产品都会供不应求，高端产品有可能出现供过于求的局面。
寻找新的价格平衡点出手
新政出台两个多月，调控效应暂时只表现在成交量的下跌上，房价到底会不会降，让人们很纠结。
立丹行深度地产研究中心认为，下半年房价既存在下行的推力，又存在上行的助力。一方面开发商面临较大的业绩压力、还贷压力，一旦有楼盘出现价格松动，多米诺骨牌效应显现，势必会推倒目前厦门现有楼市价格体系；另一方面，下半年待推楼盘以中高端为主，它们的入市将使厦门整体价格继续维持高位运行。下半年在宏观调控的背景下，随着供需双方对价格预期矛盾的加剧，市场将重新形成新的价格平衡点。
陈祖勤建议，购房者可以通过“新推地块基准地价+建安成本+合理利润”来判断定价的合理性，以决定是否要出手。
另外，“限外令”的严格执行，也将使房价出现下降的可能。据了解，今年以来，省外购房者的比重在逐步上升，如果厦门严格执行对于异地限购的政策，将大大剥离异地投资者的购房需求，这将蒸发厦门40%以上的异地购房客户。失去庞大的异地购房需求，厦门商品住宅的交易量将大幅萎缩，进而引发房价的下跌。