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（现在网消息）2010年转眼已过半，这半年对于中国的房地产市场而言，绝对是不同寻常的半年，刚从2008年的冷清中走出来的楼市，又一路“高烧”，走向全民狂热的阶段，随即，“史上最牛调控政策”的出台让这股畸形的狂热暂时刹住了车，然而时隔不到一个月，转向风又吹出，降价潮开闸。
对于2010年为楼市政策年的预测，从已经结束的2010年上半年看来，预言已经成真。
调控政策被指史上最严
2010年年初，楼市仿佛又上演了一出“狼来了”的故事。2009年的量价齐涨让市场对中央调控的决心深信不疑，而始于2009年的一场新的调控政策如期而至，同样毫无悬念。但楼市犹如一匹脱缰的野马从2009年狂奔向2010年，对于“不听话”的楼市，“史上最牛调控政策”最终出台。
4月17日，国务院再发10号文要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
4月19日，地产股出现恐慌性杀跌。截至当日收盘，地产指数收盘跌7.59%；“招保万金”四大天王几近跌停；整个地产板块有20多只个股跌停。
如果不是楼市如此“不听话”，也许就不会有此次的调控加码。而这个号称“史上最严厉”的房地产调控政策同时也成为2010年上半年震撼楼市的最大事件。
楼市政策无间断
早在楼市狂热的2009年，就有专家预测楼市调控将再次被重提。2009年12月的中央经济工作会议之后,政府对明年房地产业的调控思路逐渐明晰:先有个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，再有拿地成本的抬高，再加上最新的物业税、住房部严控二套房贷等消息影响，从2009年年底开始，对楼市的调控政策就没有间断过。一位业内人士对该政策的解读是：国务院新规出台，表明政府对楼价已有担忧。政府希望楼价稳步向上，而不是失控式狂飙。
“国十一条”牵不住房价缰绳
不过，“国十一条”的出台并未锁住“房价的缰绳”。
3月的武汉楼市甚至出现有楼盘买房排队的现象，据武汉房地产市场信息网的数据显示，3月全市商品房的日销量居高不下，多在300套以上。3月，武汉房价表现出坚挺态势，虽然不少楼盘的价格涨幅没有去年那么快，但均价还是以100-200元/平方米小步快跑上涨。汉口中心区的商品房单价过万元，武昌中心区新房多数超过了9000元/平方米，次中心的后湖、南湖和光谷片区单价都在6000元-7000元。而去年3月的“小阳春”时间，三大片区中，价格最高的汉口中心区的成交均价只有6982.43元/平方米，可见价格涨幅惊人。
重锤落地销量惨跌
房价暴涨到无可忍受后，房地产调控的达摩克斯利之剑终于落下。于是，楼市调控再次加码。
从4月14日至17日四天时间内，国家严厉遏制高房价的最新组合拳重锤落地，此次对首套、二套、三套住房等紧贷及不贷的政策，被业内视为“史上最严厉的调控措施”。政府调控楼市的决心，不留余地。
随即，武汉楼市的销量应声而落。
5月，武汉楼市销量逾1万套。相比4月的销量，5月的销量下降35%。
而6月下旬以来，主动看房客户锐减，大量楼盘成交惨淡。部分楼盘开始加大促销力度。与新政后各业内人士预计的一样，楼市的促销，最先从近郊片区开始启动。上周末，有多家楼盘逆市开盘。郊区诚意最为明显：盘龙城片区的哥特帝景不仅以3158元/平方米的片区最低起价销售开盘，此前该片区新房均价多在3600-4000元/平方米。同样，在2008年大跳水的金银湖片区，近期也有动作，水印桃源推出3500元/平方米的特价房;在后湖片，一个现房楼盘以5600元/平方米推盘;汉阳一个楼盘以6200元/平方米起价开盘，低于周边房价上千元……
6月武汉楼市成交量出现新的方向。记者从市房地产市场信息网获悉，截至昨天，武汉市6月份商品房成交量7000余套。这是从去年3月份以来，武汉市商品房月成交量首次跌落在一万套以下。
本报记者 胡晓莉
◆链接
2010上半年楼市政策大事记
2010年1月7日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），提出增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管等十一条措施。
2010年1月12日 中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2010年2月11日 银监会提出，商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定；信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。
2010年2月12日 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2010年4月13日 住房和城乡建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，进一步加强房地产市场监管；完善商品住房预售制度等。
2010年4月14日 国务院常务会议提出，实行更加严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）提出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年4月22日 住房和城乡建设部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求相关部门严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制。
2010年5月2日 中国人民银行宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。
2010年6月4日 住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。
本报记者 胡晓莉
市场促销
或现“血拼”
楼市变幻莫测，你猜不着开头也猜不着结尾。半年河东，半年又河西。这就是2010年楼市的真实写照。
2009年楼市发烧一整年，没想到2010年火上加火，四月份之前，房价几乎每个星期都向上蹿，然而风云突变，调控又来了。4月下旬开始的组合拳，6月份开始见效了。
上半年“不差钱”，难道下半年还是“不差钱”么？在上半年约有一半的时间，楼市成交量处于低谷的状态下，如果楼市成交量在下半年不能回升，多数企业将面临销售任务完不成，资金回笼不足的问题，由于楼市成交大幅下滑后房企收入严重减少，将会使下半年工程款土地款的支付能力出现问题，在此情况下，考虑销售任务、现金流、资金回收等因素，加上市场观望气氛浓厚，下半年开发商如何才能确保任务完成？看来只有“降价”才是实现楼市销售又快又好的不二选择。
下半年楼市的供应量将随着开发商资金压力的增加而增加，激增的供应量甚至有可能导致楼市空前惨烈的“血拼”局面。有业内人士预测，今年下半年随着楼市供给的上升，房价会适度下降。
本报记者 胡晓莉
下半年楼价走势疑团仍难解
楼市的调控新政已足两月，武汉楼市已经从销售“低迷”的6月逐步走入降价预期更浓重的7月。调控严厉、销量骤降、房价滞涨已经如预期一样呈现。但武汉楼市销量并未降到冰点，房价稳而不降却给楼市将来的走向增加了更多的迷雾……
谜团一：销量减而未衰
6月已过，武汉楼市成交量下滑趋势越发明显。据某房产研究中心数据显示，6月份，单从主城区商品房住宅来看，武汉市商品房成交量日均仅110套左右。
从今年3月到5月中旬，武汉市日均销量多则300多套，少则近200套。受国家楼市调控政策影响，5月中旬开始，武汉楼市成交量走入下滑通道，跌到日均130余套。而端午小长假三天，每天只有100多套成交，连创日成交量新低。与春节开门迎客楼盘不多致使销量大幅下滑不一样，6月份我市有30余个楼盘推出新房源。在房源增加情况下出现低成交量，在近年来比较罕见。据了解，5月至今，武汉市楼市成交量整体下滑量超30%。
“虽然相比3、4月而言，楼市销售下降明显，但换个参照物对比销量，楼市销量还未到萎缩得十分厉害的时候。”一位房地产研究人士认为，此时主城区住宅商品房月销售套数为4500左右，对比2008年楼市低谷期间月销量仅2000多套，还不算缩量明显。“房价下降一般都是伴随着销量下降、萎缩到最低点的时候才会出现。”对于武汉市目前的销量，该人士认为，销售量是否降到最低点，才是判断楼价是否开始下降的重要标志。
而不争的事实是，从某种意义上来说，对于政策的期待和敏感，于普通购房者而言，更像是隔着玻璃的戏剧演出。悄然之间，部分猜不透不想等的购房者动摇了，在一些新开楼盘的让利或促销之下选择了出手。
谜团二：个案仍在逆势热销
6月14日，楼市新政出台两月整。同一天，菱角湖万达广场三期小户型开盘，3日内，推出920套房源，销量已累积超过50%。而作为楼市上半年的销售冠军，菱角湖万达广场项目总销售额达到16亿。
这将在购房者与开发商之间展开一场怎么样的战争，不得而知。
谜团三：房价降而不低
光谷片区的房子，一年前房价每平米6000多元，还只能慢慢卖，现在涨到8000多元，竟然还有人排队抢购。位于中心区的楼盘价格更是不可同日而语。位于汉口中心区的武汉菱角湖万达广场45平方米精装修小户型单价达11000元/平方米。在售面积90-150平方米的户型价格区间为8400-11500元/平方米。高速运行的武汉楼市像坐上飞速的动车。
伴随着成交量的下降，成交均价略有下滑，但变化尚不明显：2010年5月，武汉住宅均价为6148元/平方米，较上月的环比降幅为3.90%。在中国指数研究院所监测的12个行政区中，价格出现大幅下降的有青山区、硚口区、江岸区和洪山区，价格略有下滑的有东西湖区和黄陂区，但价格跌幅大的区域基本上是受到经济适用房放量增大的影响，普通商品房的成交价格还是保持在坚挺的状态，其他区域还出现成交价的微幅上涨，特别是地段较好的中心区域，抗跌性能相对较强，仍然受到投资客的青睐。在销售业绩颇好的万达菱角湖广场里，其项目负责人告诉记者，国务院出台的调控政策，对贷款购买二套房，以及首次购房面积超过90平方米都进行了相关调控，唯有对首次购买90平方米以下商品房的购房者实行“保有”政策，为此，中心城区面积小、总价低的小户型在销量和价格方面都不会受到影响。
而从某房产研究中心提供的商品房住宅备案数据看来，武汉楼市均价从4月第四周“爬”上6600元/平方米以后，连续九周一直在6600元/平方米至6700元/平方米之间徘徊，整体均价仍不见明显下降趋势。
目前的销售量虽然已经明显缩水，开发商仍然因为暂时处于“不差钱”的状态，大部分开发商不愿意轻易降价促销。而不少楼盘新房源加推，采用平价策略，也只是一种短期行为，这足以让房价的走势增加了更多的不确定性。
谜团四：新政威而不怒
有业内人士告诉记者，“这次政策很严厉，是近几年最严厉的调控政策了，如果执行有力，将对市场产生很有效的抑制作用。但另一种声音认为，这次调控的持续时间将达到一年半之久。
不少分析人士依然质疑楼价的下降程度，甚至有人认为某些楼市下降数据只是“被下降”而已。
“在政策威力还没有被市场验证的时候，多数开发商还将抱着幻想”，该人士认为，2008年房地产行业是行业资金链紧张同时社会流动性不足，而2010年则是行业资金链紧张但全社会流动性相对宽裕，房地产行业受到的打击不会像2008年那样致命。
某研究人员认为，“这次调整，政策出来的密度之大、力度之大都前所未有，与以往隔靴搔痒的政策效果自然不同，所以，市场出现了立竿见影的反应。”她认为，成交量的下降将会传导到房价上。
她认为此次调控重点打压的是投资投机信心，是房价上涨幅度，而不是房价本身，通过增加交易成本，缓解市场供需不平衡状况，“如果没有后继政策，如消费税、物业税等税收政策，调控效果很容易被消化”。
有人将其视作中央调控楼市政策的“落靴”，可事实上，楼市销量减而未衰、房价降而不低的事实摆在眼前，而这次的政策是否是“真正”的最后一只“落靴”，不得而知。