标题：天津楼市：楼市调整格局正在形成

　　以最严厉调控政策为核心的2010年楼市已经过半，从1月份“国十一条”出台，到4月17日“新国十条”重拳出击，半年来调控政策的暴风骤雨，终于使楼市发烧势头初步被遏制。

　　“上半年出台的‘国十条’，其核心是坚决控制投资行为、加大土地供应、加强市场监管，从而扭转住宅市场上供求不平衡的格局，最终控制房价上涨的速度。”住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在天津日前举办的“天津市土地招商推介暨房地产市场发展论坛”上强调，新政出台以来，投机、投资性购房需求迅速减少，使各地楼市成交量普遍下降，房价也进入僵持后寻求新平衡点的关键时期，目前政策调控已初步显效，楼市调整格局正在形成。

　　“新十条”扭转了市场预期

　　从1月10日“国十一条”拉开楼市严控政策序幕，到4月14日“新国四条”及4月17日“新国十条”严厉调控政策的出台，2010年上半年楼市可谓政策调控力挽狂澜。“其精准的政策定位和震撼的执行决心，成功地扭转了市场预期，取得重大阶段性调控成果。”经济学专家赵晓等专家这样评价。

　　在6月28日“天津市土地招商推介暨房地产市场发展论坛”上，住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹分析说，虽然去年年末国家已开始发出调控信号，但是今年一季度一些楼市不理性的投机行为和情绪仍较严重。如一季度北京房价环比去年4季度上涨了15%，3月份环比2月上涨17%，而且两会后一些城市连续拍出的地王也大大提高了房价上涨预期，国家因此于4月17日颁布了遏制部分城市房价过快上涨的通知“新国十条”。其核心主要有三方面，一是坚决打击投机、控制投资，从贷款政策等方面使其成本大幅度提高。二是加大供应规模，调整土地供应结构。比如国土资源部安排2010年住宅建设18万公顷，而去年是17万公顷，18万公顷土地中保障性住房和中小户型商品房占77%。三是加强市场监管，保证有效供应，如对一些有闲置土地的行为，国土部门可以不允许它再参与新的土地招商等。

　　秦虹介绍，“新十条”实施以来，中部大城市受政策影响比较明显，成交量下降，价格上涨被遏制甚至向下松动，中西部地区也开始显现成交量下降。可见，严厉的调控政策最重要的作用，就是市场参与者包括地方政府、企业、买房者改变了高度一致的“房价还会上涨”的预期，市场上投机、投资型购房欲望快速减少，理性购房氛围逐步增强。

　　新浪房产网友调查也显示，政策效应已经对消费的未来预期产生了显著影响，在参与调查的人群中，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。

　　政策调整市场效应初现

　　端午节前后，一些深圳楼盘较大幅度降价，以及近期北京、上海、广州等城市打折促销项目迅速增多，折扣力度也从9.8折到9折，甚至达到8.3折，使一度令人疑惑的政策效应得到初步确认。新十条出台后，各地市场最初主要是成交量下降，而多数城市房价并没有出现明显下调，直到进入5月底6月初，一些一线城市开发商才开始实质性降价。

　　据中国指数研究院数据统计，上半年部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制，政府调控目标有望在年内实现。上半年全国商品房销售均价涨幅比去年下降一成以上，5月份房价首次出现环比下降。从各区域销售均价来看，上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落速度最快。

　　进入6月，各地土地出让以底价或微超底价成交也开始频频出现。如6月22日北京房山两块居住用地现场开标，其中一度流拍的窦店用地险些再流标，楼面地价仅为3700元／平方米。6月21日，广州市国土房管局公告称，因故暂缓出让白云区金沙洲B3702A-06地块，再次挂牌起始总价约11.1亿元，比暂缓前的“地王价”打折近半。

　　记者了解到，新政出台以来，天津土地交易量价也呈下调趋势。天津土地交易中心网站公布的出让结果显示，截至5月24日，天津土地市场共成交47块用地，成交楼面均价均未超过3200元/平方米。

　　业内人士认为，地价预期的基础是对未来房价的预期，因此近期房价变化也来自于政策对地价调整的效应。

　　调整政策将持续发挥作用

　　如果说“新国十条”两个多月来的作用主要体现在市场预期降低上，那么今后是否会持续发挥作用将体现在各地方政府对新政的执行，以及国家是否会坚持政策的连续性上。

　　为了贯彻落实“新国十条”和“新国四条”，两个多月来，全国十多个省市地区陆续出台了地方执行细则，本市日前也公布了“关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见”，对应“新国十条”，明确了本市执行新政的10个细则。包括增加普通商品住房有效供给、加快保障性住房建设、增加住房建设用地的有效供应、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范、加强对土地出让市场监管、加强开发企业经营行为监管、加强住房交付使用管理、加强信息公开和市场监测、落实管理责任。在差别化住房信贷政策方面，规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率要根据风险管理原则大幅提高。

　　中国指数研究院综合信息显示，目前出台的各地细则各有侧重，但是总体上比较温和。如北京在中央调控政策基础上对购房套数做出限定；青岛、浙江省及重庆对部分房地产相关税率进行上调。多数省市的地方调控对“新国十条”进行了区域性细化，以增加市场供应为主，对以限制需求为目的的差别化信贷政策并未出台过多严厉措施。这也使一些人产生了政策是否会放松的疑惑。

　　针对目前市场出现的“调控政策可能松动”的言论，国土部副部长贠小苏日前在有关执法检查工作情况分片座谈汇报会上强调，土地参与楼市调控政策将不会改变，各地在坚决落实好中央和地方政府确定的保障性、政策性和有合理需求的群众住房用地供应同时，也应由单纯供地向合理开发利用土地、依法加强监管延伸。

　　之前，住建部政策研究中心副主任王珏林也表示，中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。