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有人说，“新国十条”的出台，终于给极速狂奔的房产市场套上了缰绳。两个多月过去了，楼市销售市场的低迷有目共睹，楼房降价的信号也已处处可寻。可与房屋销售市场的冷清相比，房屋租赁市场却是“异军突起”，火辣登场，租金连续两个月大幅度上升。楼市交易一面是海水，一面是火焰，新一轮房地产市场，似乎依然迷雾重重。——编者
销售市场：陷入低迷期
□本报记者 韩馨仪
业界：尽管目前房价尚未出现大幅下降，但在市场经过两个多月对政策消化和解读后，预计未来将有更多开发商加入到打折促销的行列中，房价下降幅度将更为明显。
专家：国土、住建两部委纷纷发出明确坚持调控的声音，这向市场传递了明确信号，从中可以看出中央政府调控房市的决心不变。
自4月楼市调控新政密集出台以来，距今已有两个多月的时间。种种迹象表明，房地产交易市场进入深度观望期，无论是新开楼盘还是二手房交易市场，其热度都在逐步下降。一场开发商与政府、消费者之间的“拉锯战”，正悄然开场。
一手房：小打小闹般降价不断
从死扛到暗降，傲慢的开发商终于在这轮与购房者的博弈中初感寒意。记者在北京西四环附近一家著名房地产公司的售楼处看到，大厅内选购者寥寥可数，其安静氛围与去年年底前一期开盘时的排队场面形成鲜明对比。记者在现场采访了一位有意购房的小伙子。他告诉记者，这个楼盘去年年底一度被炒至每平方米2.8万元，最近销售总给他打电话，告知实际售价已降至2.4万元，而且楼层和户型可以随意挑选，这令他有些心动。
事实上，已经有不少房地产龙头企业释放价格松动信号。以万科为例，尽管其一再澄清“降价”传闻，但万科北京部分楼盘价格已经出现了下降。
“目前暂定价为每平方米1.35万元起，贷款可以有9.8折优惠，如果一次性付款，还可以折上再给9.5折的优惠折扣。”中粮万科长阳半岛售楼人员在电话中告诉记者。
据了解，即将于7月份开盘的中粮万科长阳半岛，位于北京市房山区长阳镇起步区。该项目今年4月份参加春季房展会时开发商公布的预期价格为每平方米1.4万元-1.7万元，5月份推介时预期价格为每平方米1.3万元至1.5万元。此外，万科的其他北京在售项目价格，也不同程度出现下滑态势，如万科蓝山，其价格从4月底的每平方米4.3万元降至目前的3.98万元，同时还推出“全款9.7折，首付五成以上9.9折”的优惠折扣。
据统计数据显示，截至6月底，北京打折促销的项目已达到75个，折扣力度也从9.8折、9.9折扩大到9折。在一手房方面，5月份北京成交的商品房套数仅为去年同期的三成，环比4月也下跌了59.1%；上海累计成交面积环比4月萎缩70%；广州环比4月跌幅超过30%；深圳的成交套数同比和环比分别下降84%和59%。
来自北京市房地产交易管理网的数据显示，从4月17日“国十条”出台以来，北京有45个商品房项目获得预售许可证，但截至6月28日，签约率仅为26.1%，这和去年动辄“日光”的销售状况形成鲜明对比。
种种迹象已经表明，往日楼市热闹场景不再。中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，尽管目前房价尚未出现大幅下降，但在市场经过两个多月对政策消化和解读后，预计未来将有更多开发商加入到打折促销的行列中，房价下降幅度将更为明显。
二手房：被降价“病毒”传染
一手市场的“低温”让二手市场也患上“重感冒”，楼市降价潮已明显冲击到了二手房市场。
新政出台后，二手房市场迅速从供不应求状态变为供过于求。北京市统计局提供的数据显示，5月份，北京二手房实际成交量环比下降70%，可供销售房源与当月实际销售套数比在上月14.5∶1的基础上继续扩大，达到31.1∶1。截至6月底，北京二手房住宅网签量为8468套，单月总成交量创造了2009年以来的第二低点。而根据中原地产的统计数据，平均一套房的订金，也已经由新政前的平均5万元，下跌到现在的2万元左右，且交易的议价空间不断增加。上海也不例外，据上海“网上房地产”的数据显示，截至6月底，上海二手房挂牌量已达到创纪录的13万套，即使不再增加，现有二手房也足够卖7个月。
二手房交易市场的急速萎缩，让大批中介机构遭受灭顶之灾。在深圳，5月份全市有近百家中小房产中介歇业。21世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧告诉记者：“最近来谈收购的小中介就有四五家，他们熬不住了，感觉比2008年国际金融危机的冲击还大！”2009年底楼市最火爆时期，中介机构遍地开花，短短几个月，这样的场面已不复存在。
针对近期楼市二手房成交量有所回暖，部分区域成交价格止跌甚至开始反弹的说法，业内人士纷纷指出这是假象。
北京中原房地产经纪有限公司副总经理曹兴隆告诉记者：“从最近市场成交情况来看，价格和量都没有明显的反弹。从6月份数量来看，比上个月还是有所回落。上个月应该在一万多套，6月成交超过一万套的可能性还是比较小的。价格这一块，上半个月统计的数据应该在1.86万元/平方米，现在来看跌到1.8万元左右，整个价和量没有明显的反弹。”
坚守调控阵地
两个多月的时间，“新国十条”让楼市坐了一回过山车，但尽管各地楼市成交量萎缩明显，房价并没有出现民众预期中的普遍大跌的局面。2010年已经过半，下半年的楼市看似依然扑朔迷离。
“目前包括部分地方政府在内，各方主体对此次楼市调控能力多少存在一些疑虑。有的甚至还以之前的几次楼市调控最终都以‘放松’或‘救市’告终，推断下半年或者明年初中央可能会救市。”住建部政策研究中心副主任王珏林说。
但他表示，中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，政策松动情况应该不会出现。他认为，本轮调控和之前的几次房地产调控存在不同。第一，这次调控由国务院亲自上阵出台具体的措施，由地方政府落实；第二，本轮调控呈现差别化，即打击投资性、倾斜自住型、增加保障性住房，刚性需求不会受影响；第三，本次调控抓住了市场问题的根源，即供给不足和管理不完善；第四，本次调控对房价上涨过快的一线城市影响大，对600多个中小城市影响较小。
各部委相继出招和表态似乎也在印证着这一点。近日，国土资源部部长徐绍史主持召开部长办公会并强调，房地产市场正朝总体向好的预期发展，将研究进一步加强房地产用地管理和调控。国土部此次会议，被市场看做是政府相关部门的首个表态，对于明确政策预期起到拨云见日的作用。同时也使得部分房地产企业下定剥离地产业务的决心。日前，太原刚玉、爱建股份、ST珠峰同时发布公告，出让旗下房地产资产。
无独有偶，住房和城乡建设部日前也在山东青岛召开现场工作会，部署房地产调控工作，要求加快个人住房信息系统建设。
中国房地产学会副会长陈国强在接受记者采访时表示，僵局未破之际，国土、住建两部委纷纷发出明确坚持调控的声音，这向市场传递了明确信号，从中可以看出中央政府调控房市的决心不变，土地政策调控市场的策略仍将持续，政策调控不会转向。
租赁市场:火热进行时
□本报记者 罗荀
消费者：怎么突然变得价格这么高，还不都是你们中介搞的鬼！
房屋中介：现在正好赶上大学生毕业，好多学生都来租房子，再加上最近因为国家出台政策，买房的人少了，房租自然就涨价。
专家：房价高了可以暂时不买房，但是房租疯涨则会把刚毕业的大学生以及低收入群体彻底逼向绝境。
“买不起房,现在连租房也租不起了。”现与他人合租在北京市朝阳区珠江绿洲小区的小陈一筹莫展地说。他告诉记者，自己利用周末连续找了两天房子，最后都因价格太高而放弃。之前房东说要涨租金，他觉得很不合理，没想到哪里都一样，疯了似地往上涨。
据链家地产市场研究部统计，2009年北京市全年平均租价为2547元，而2010年前6个月的平均租价就达到2928元，上涨了近15%。特别是房产新政实施后的5月和6月，租金上涨惊人，平均租赁价格达3000元/月，同比上涨了20.3%。
在国家出台了系列房地产新政后,房价似乎已经出现降温迹象，为何房租却逆势而行，涨得如此凶猛？
租赁火爆不乏中介煽动
近日，通过走访北京多家房产中介公司，记者了解到，自从4月中旬房地产新政频频出台以来，北京的二手房业务遭受沉重打击，市民观望情绪不断蔓延。很多潜在购房者都搁置了购房计划，采取不买先租的方式来满足住房需求，这种“由买转租”的趋势让房屋租赁市场分外活跃。而面对二手房交易市场的萧条，中介公司为了生存，也将业务重心全面转移，紧紧抓住租赁市场这一救命稻草。
“最近看房的人特别多，稍微便宜点儿的立马被抢走了。”说起近期的租赁市场，北京链家地产定福庄店的工作人员颇为兴奋。正当记者准备向工作人员做进一步采访时，店内发生了戏剧性一幕。一位求租的女士与工作人员发生了争执。
“怎么突然变得价格这么高，还不都是你们中介搞的鬼！”这位女士忿忿不平地嚷囔。一旁工作人员连忙解释说：“现在正好赶上大学生毕业，好多学生都来租房子，再加上最近因为国家出台政策，买房的人少了，房租自然就涨价。再说了，房租也不是我们说了算。”
潜在购房者由买转租，大学生毕业求租集中，这些就是这一轮房租上涨的内在推动力？对此，武汉大学房地产研究所所长周运清教授并不认同。他分析说，已经在北京工作生活的潜在购房者，尽管放弃购房计划，但他们原本就是住在自己的小房或者租赁的房屋里，并没增加新的租房需求。另外,每年都有大量留京大学毕业生需要租房，这是多年来一直存在的事实，今年并没有比以往有任何特殊。而且刚参加工作的大学生对于房租的承受能力较弱，一旦房租上涨，他们会选择合租，这样就减少了租赁量。租赁量少了，按供求规律租金应该下降才是，为什么结果却恰恰相反呢？
究竟是什么导致这一轮房屋租赁价格上涨，从租房者小陈的陈述中，似乎能发现一些线索。他对记者说，曾试图自己找房，但令他纳闷的是，网上标有房东的租房电话能打通的寥寥无几。后来，他干脆将自己的求租信息登在网上，没过10分钟，他就连续接到了六七个中介公司打来的电话，而来自房东本人的却很少。
一位不愿透露姓名的中介工作人员向记者表明，个人找房一般是很难联系到房东的，因为各大租房网站和中介公司都是一体的，中介公司想要得到大量出租房源，每个月都得花个两三万块钱来购买房源信息。为了囤积出租房源，他们经常会通过提高租金，来鼓励房主与原租客取消租约，由此获得房源，这样就可以制造一次新的租赁业务并收取佣金。
记者在调查中也发现，有不少房主都表示曾接到过中介的电话，说租市大好，劝其与原租客取消租约，提高租价。由此看来，租价猛涨与中介公司似乎有着千丝万缕的关系。
需求推动不容忽视
相对于房屋销售市场更多的投资投机行为，房屋租赁市场一直被看作是更符合供求平衡规律的成熟市场。业内专家表示，对于这样一个相对成熟的市场，单靠房产中介的人为推动，无法完全主导这次租金上涨，其中还存在一些客观因素。
民生证券房地产分析师王新亮认为，有两方面因素不容忽视：一是季节性因素。租赁市场多年来都呈现出二季度租赁价格向上波动的规律，因为各院校大学生集中在这个时候毕业，他们对住房有较大的租赁需求。二是大规模的旧城改造。大量城中村在同一时间被拆迁，而相关部门的配套工作跟进尚不到位，短期内造成了大量的租赁需求，从而推高了房屋租赁价格。
全国工商联房地产经理人联盟副主席朱大鸣则表示，企业租赁居民楼办公也是造成市区房租不断高企的原因之一。他说，一直以来，在城市的各个住宅区里，都有各类形形色色的企业蜗居在居民楼办公，对于这些小企业来说，每月的开支是节约了不少，但对大城市的普通居民来说却是祸害。他们抢占了民众居住的份额，造成租赁市场供求紧张，而且越是市中心寸土寸金的地方，越是有企业来租赁。此外，企业在住宅小区办公，还给小区的物业管理带来很大麻烦，牵涉到居民的安全等问题。
供给不足 部分住房投资者也是房屋租赁者
朱大鸣认为，此轮房租的暴涨不完全是源于租房需求的暴涨，而是供给不足等多种因素的共同推动。
他给记者列举了一组数据：2009年，北京二手房住宅成交量前十月总计达203593套，而2006年至2008年3年的总和仅为23.7万套。此外，二手房不仅成交量暴涨，而且在楼市中的比例也明显上升，在住宅市场一直占据次要地位的二手房，在2009年首次成为楼市的主力，占据楼市总成交的58.8%。而在2008年这一比例仅为45.9%。
朱大鸣认为，大量的二手房交易，把租赁市场上的房屋变成了自住，一定程度造成租赁市场的房屋供给大量下降。尤其是在租售比严重偏离市场合理价格以后，房地产投资需求大量释放，政府的调控政策也主要是针对这部分投资性住房需求，而住房的投资者所持有的住房也是房屋租赁市场的房屋提供方，这样调控的结果，可能会将部分出租房屋的投资者挤出市场，造成一定程度房屋租赁市场的供给不足。
周运清教授也表示，目前房屋的租售比仍远离合理区间。按估算，北京、上海等城市每个月房租与房屋总价的比值大约都在1∶600以上，虽然近期房租上升，但大部分房源的比值仍在1：500以上，远远高于1：200的合理区间。更关键的问题是，房屋租售比缩小应当是房价下跌引发的，而绝不应该以房租的飙升为代价。
周运清略带担忧地说，房租是比房价更事关群众切身利益的事情，房价高了可以暂时不买房，但是房租疯涨则会把刚毕业的大学生以及低收入群体彻底逼向绝境。他表示，政府此番对房地产市场调控已出现成效，但全国房屋租赁价格跟风上涨是一个非正常信号，这也证明，房地产调控仍然任重道远，决不能放松。