标题：房地产业何去何从？无锡楼市下半年六大预测

        从“史上最严厉的楼市新政”出台距今已有三个月了，在政府全力的政策调控下，楼市交易量终于从高不可攀的云端一下子跌倒了冰点，同时市场观望的气氛日趋浓厚，开发商和持币待购的购房者之间展开了无形的心理战。

        有鉴于08年房价下跌后的崩盘局面，今日的开发商越来越忌惮于价格上的让步，因此不惜牺牲短期的资金收入，也拼命死扛房价。而绝大多数的消费者挟楼市新政对开发商的打压而有了前所未有的充足底气，抱定决心把持久战进行到底，部分网友甚至喊出了“等房价拦腰跌一半时再出手”的口号，因而可以预见，近期的投资者、炒房者、刚需者都将史无前例的紧紧团结起来共同抵制房产暴利时代。而作为市场上的另一个不可忽视的主角，银行则备受业绩考核和房产政策的煎熬，在日趋紧迫的放贷任务和越来越紧的楼市政策之间如履薄冰，而这一趋势在下半年必将愈演愈烈，银行的下一步动向如何成为了大家共同关注的焦点。

        也许在10年下半年，中国楼市将籍此发生前所未有的惊天巨变，买方市场和卖方市场的攻守逆转也许即将到来，我们也可以就目前最为关注的六大领域做一下大胆的预测，从中看出未来楼市走势的一丝端倪。

        预测一：国家调控的决心有多少？

        众所周知，在08年底09年初的那段时间，国家对房地产行业暴利进行了坚决的打压，在一系列严厉的举措下终于出现了量价齐跌的情形，一时间整个房地产行业愁云惨淡、惨不忍睹，但当时恰逢全球金融危机爆发，经济下滑趋势明显，于是国家不得不再度倚重地产行业，反过头来紧急“救市”，如此一番折腾使得之前对房价调控的所有努力全部前功尽弃，反倒使众多的开发商在09年下半年赚的钵满盆满，随着资金流的日益充裕，逃过一死的地产商立即恢复了嚣张的气焰，在全国的一片骂声中终于迎来了“史上最严厉的楼市新政”，但这一政策的出台是在全球经济逐渐复苏的大背景之下的，随着实体经济的复苏，房地产对于宏观经济的复苏刺激作用也并非不可取代，由此可以预测，在总结了以往的经验之后，国家必将在下半年持续加大对房地产行业的整体调控，在达到阶段性目的之前，“史上最严厉的楼市新政”一定不会轻易的变更，随着资金链的日趋紧张，摆在开发商面前的选择和时机不会太多了。

        预测二：银行转战消费信贷市场？

        开发商争地王、建楼盘，消费者买房子、贷款都必须和银行打交道，说白了房地产发展到今天这步，银行“功不可没”，09年的房价大涨，银行信贷的放宽是最直接的催化剂！长期以来几乎所有的银行都将房地产商视为优质资源，在房价飞涨的年代，几乎不用花费任何力气就可以轻松完成各自的业绩目标，相比而言，房贷的风险还远远小于对中小企业实体经济的放贷，但楼市新政的出台迅速改变了这一切。原本的优质资源几乎变成了不可触碰的高压线，相对而言形同鸡肋的企业、消费信贷又远远不能满足年初制定的全年天量信贷业绩指标，在政策和市场的两难中艰难抉择。6月30号在全国上演的银行疯抢储户存款就明确的表明了银行的生存之艰和业绩之紧迫，但这一幕恐怕只是年终业绩大比拼的预演，所以我们也可以预测到在下半年银行必然不会轻易放弃房地产行业这块“肥肉”，但摄于国家政策的严厉，银行之间的竞争只能面向数量有限的优质客户，因而类似信用良好的、首套房的客户将会获得很大的选择余地和优惠空间，而在更广阔的企业、消费信贷领域必将成为下半年银行工作的重心，这也顺应了国家刺激消费、扶持中小企业的政策。

        注：银行信贷政策调整部分内容。 2008年11月，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率由之前的3%~5%统一下调到1%；对个人销售或购买住房的印花税则由之前的0.05%到现在暂免征收，同时土地增值税也不用缴纳。12月，国办131号文件又推出一项重要的优惠政策，即减免营业税，普通住房免征期由5年降至2年。2009年1月，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。5月，国务院又发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

        预测三：地方政府改走“薄利多销”路线？

        房价上涨的最大受益者不仅仅是开发商，或者干脆可以直接说地方政府才是房价上涨的最大受益者。以首次将拍卖土地收入写进政府财政报告的北京市为例，2009年北京市政府总收入为2678.8亿元，其中拍地成交额922.7亿元，净收益477亿元。由此不难看出，占总财政收入近五分之一的卖地款的的确确是地方政府的支柱性收入。因为垄断着土地拍卖市场，还有监管、税收等多种调节手段，所以在“地王”频出的年代不仅不需要承担任何风险，而且还可以从开发商经营得力或是不力产生的后果中多次得利。在今年的全国两会上，全国工商联向大会提交有关提案，指出房价中约50-60%的成本流向了政府，虽然还有部分专家对此质疑，但房价中很大一部分和地方政府有关是毋须质疑的。针对这一现象，中央在宏观调控中多次出现提到了了不得将土地财政列为收入指标，还有地方官员的政绩要和房价挂钩等措施，因此在接下来的半年时间里，可以预见，地方政府将一方面加大老城区改造力度，提升城市形象，拉动GDP增长，另一方面将加大土地供应量，尽可能的避免“地王”等敏感字样的出现，“薄利多销”的土地市场应该会首次进入我们的视野。

        预测四：市场中的投机者和空置房被成功挤出？

        据《中国证券报》的报道，在09年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积也达到2878万平方米，全国空置率已达到26％，另外坊间也有传闻09年10%富人买走了50%的房子，而这些富人购房多数属于投机需求，购房后既不自住也不出租，所以形成了大量的空置房，欲对这一部分的房产泡沫进行打压就必须增加房产流通环节和持有环节的成本，无论是逼房产所有者出售还是出租，对整个房地产市场都是一个利好，一旦这一批空置房被充分利用起来，房价的调控自然会水道渠成，所以在下半年，可以预测除了交易税费的有增无减之外，物业税这把利剑也将始终高悬在投机者头上，因为此前并没有实际的征收先例，所以倒并不在于实际打击效果有多明显，而是在于强大的心理威慑力会将惯于获取暴利的投机者挤出房地产市场。