标题：看懂了人口就看懂了房地产

●郑州市规划局有关负责人感慨，郑州市历史上共有7次大的规划，但总体感觉是规划赶不上变化。

●以建业为代表的本土企业和以升龙为代表的外来房企，共同分享着郑州的“人口红利”。伴随着主流资本商在郑州三环以内的改造式开发，郑州住宅开发郊区化进程一直在向前迈进。

●自去年年底国家进行宏观调控以来，全国包括北京、上海、深圳在内的一线城市纷纷调整策略，降价销售，然而在郑州，调控的“冰雹”并未让房地产企业感受到“寒冷”，只是感到了“凉意”，业内人士普遍认为，这与郑州有庞大刚性需求这个取暖的“火炉”有很大关系。□今报记者李雪娜关键数字：752.1万郑州市常住人口为楼市“奠基”

郑州市建成区面积为310平方公里，比去年“长胖”了7平方公里。每年有150万农村人进城

前段时间，有网友在大河网论坛里贴出一张地图，是1951年发行的，当时还不叫市区图，叫《郑州市街图》。从这张地图上看，当年，郑州的建成区主要街道也就30多条。

据郑州市规划局工作人员介绍，今年5月下旬，郑州市政府公布郑州市建成区范围为：三环路以内中心城区、郑东新区、高新区、经开区、北部组团(北三环路以北至连霍高速区域)、东南部组团(宇通工业园、金岱工业园等)、须水组团、惠济新区，建成区面积为310平方公里，不包括上街区。

此次公布的建成区范围与去年公布的基本相同，只是面积扩大了7平方公里，相当于绿城广场面积（约0.12平方公里）的58倍。“郑州市的第一部规划是1927年冯玉祥主政河南时做的，当时，这部规划名叫《郑埠设计图》，规划面积是10.5平方公里，这也拉开了郑州城市规划的序幕。”

据此，1928年~1929年，《郑州市新市区建设计划草案》出台，规划面积35平方公里，人口28万。1954年，河南省会迁至郑州后，郑州市政府重新制订了城市总体规划方案，规划到1972年，人口控制在58万，建设用地控制在63.6平方公里。

1995年，郑州市再次编制完成《郑州市城市总体规划》，规划到2010年，建设用地189平方公里。到2006年，郑州市建成区面积已达280平方公里，远超规划中2010年的范围，总体规划不得不再次修订。

记者从郑州市统计局也获悉，截至2009年年底，郑州市常住人口为752.1万人，其中，居住在城镇的476.9万人。按照郑州市城市总体规划，2020年，郑州市中心城区人口为550万人，建成区面积将达到500平方公里。而来自河南省发展改革委的消息显示：随着工业化程度的不断提高，农业大省河南已进入改革开放以来城镇化发展最快时期，每年有150万农村人口进入城镇成为市民。“郑州市常住人口的激进史，体现出了‘城市’变迁之迅速。尤其是1996年城市化进程加速之后，房地产成为城市人口激进下‘借光’最多的一个行业。应该说，房地产发展、城市发展和人口发展三者是相辅相成的。人口是房地产快速发展最主要的一个因素。”河南财经政法大学研究院常务副院长李晓峰说。

关键词：外来人口城市化空间拉动商品住宅需求

巨大的人口基数让郑州的城区版图越来越大，而在郑州版图扩张的过程中，房地产的发展，也走过了甜蜜的十年

在业界流行一句话,“看懂了人口也就看懂了房地产”，业内人士普遍承认，这几年郑州楼市的繁荣离不开“人口红利”。

作为一个土生土长的企业，河南建业的发展战略，与“人口与城市化”关系密切。《建业》主编宋晓鸣告诉记者，建业的发展战略可以说是占尽了“天时、地利、人和”，该集团的省域化战略不仅适应了其发展，更找到了与城市化进程完美的契合点。“河南地处中原腹地，拥有1亿人口，毗邻多个省份，且拥有全国里程最多的高速公路网络，是连接东部和西部的重要桥梁。随着西部大开发战略的逐步推进，河南省必将迎来更大的发展机遇。目前河南城市化率低于全国42％的平均水平，如果河南城市化率每年有1.5％的增长，意味着有将近200万人要进城。粗略计算，如果一人按10平方米计算市场的需求，大约是2000万平方米；原有的3000万住在城镇的人，每年增加一平方米就是3000万平方米。”

宋晓鸣告诉记者，按照发展规划，2020年河南省城市化率将提高到50％。也就是说，未来10年间，平均每年提升一个百分点，按照此增幅比率预计，每年河南新增的住宅需求在五千万平方米左右。巨大的城市化空间将带动市场对新增住宅的需求。据悉，河南省城市土地储备量相对充沛且价格较低，凭借在省内的强大影响力，建业在土地市场上的优势较为明显，未来建业的土地储备速度仍将保持快速增长的趋势，以支持公司未来几年的高速发展。“这显然是一个无比庞大的蛋糕，它足以满足河南房地产企业的发展梦想。”宋晓鸣说。据悉，紧随城市化进程，8到10年后，建业以郑州为中心的扩张半径将扩大到400公里，进入50多个城市，经营200个项目，区域人口2亿人。

这是建业的战略。郑州另一个地产大鳄的发展和壮大，同样与“城市化”密不可分。

升龙企业于2006年开始进军郑州。如今，升龙在郑州开发了6个城中村项目，总建筑面积达1000多万平方米，项目总投资近500亿元。

据升龙集团董事长林亿介绍，在2006年之前，公司在福州主要开发住宅产品，随着全国房地产市场的快速发展，集团有了向外地拓展的战略规划。在选择发展区域的时候，公司也去了很多的城市考察、调研，但最终还是选择了河南郑州。

林亿认为，沿海的房地产市场起步早、发展快、市场竞争激烈，市场已经面临着一定程度的饱和，进入这些较为成熟的市场将面临很大的风险和发展瓶颈，不如选择中西部这些发展潜力巨大的区域。

另外，就全国范围来看，郑州的区位很特殊，不仅地处中原腹地，更有陇海、京广等多条铁路干线相通，一直属于全国重要的交通、通信枢纽城市。同时，河南郑州有海量的刚性需求。如此庞大的住房需求，能够加速实现升龙的扩张图谋。“综观这些区域的房地产开发，大盘化现象和趋势已表现得十分明显。在近郊，诸如北区的普罗旺世等，东南区的金色港湾、富田·太阳城、美景天城等，西区的帝湖花园、绿都城等，在远郊，诸如龙湖镇的龙泊圣地、21世纪国际城、大北郊的思念·果岭山水等，均以相当大的开发规模冲击着郑州楼市。”河南中原房地产顾问有限公司总经理冯建军说。

关键词：80后刚性需求支撑楼市“白银时代”

“蜗居”和“蚁族”不仅凸显了房产发展历程的阵痛，也彰显了楼市强大的潜在需求

在中国，人口基数大，也就意味着刚性需求强。在谈到郑州的刚性需求时，曾经做客东方今报的经济学专家钟伟拿郑州与武汉做了比较。在钟伟看来，与武汉等城市相比，郑州不仅人口的密度大，而且城市规模也有着更大的发展空间。

钟伟说，河南与江浙沿海地带的城市不一样，河南人稍微有一点购买力，都会选择在郑州置业。河南城市发展的不平衡性，导致了郑州这个地方外地人置业的占大部分，而本地的置业人群相对较少。据钟伟了解，2008年以来在郑州和郑州郊县置业的群体中，六成是非郑州人，四成是郑州或郑州郊县的人。在钟伟看来，河南城市发展水平的现状将为郑州房地产开发提供巨大的市场需求。

钟伟认为，近几年来，郑州房地产市场活跃，尽管规模与上海、北京等一线城市有较大差距，但其房地产开发投资额和房屋销售额同比增速远高于这些地区，表明以郑州为典型代表的中西部房地产市场已成为新的投资热点。拥有人口、经济、区位等多种优势的郑州房地产市场，将迎来一个较长时间的稳步增长期，为在郑州投资的企业带来良好的外部发展环境。“楼市黄金五月并没有人们所预想的那样火爆，一线城市五一楼市冷清收场，郑州的部分购房者也推迟了购房计划，观望情绪加重。然而，有业内人士指出，刚性需求在郑州占有很大的比例，这被开发商看好。6月份，郑州就有16家楼盘开盘，试探刚性购买力市场。”在王牌企划董事长上官同君看来，郑州的楼市，不管宏观调控再怎么调，房价也很难下降。

河南美景置业营销总监付晶则告诉记者，虽然楼市观望气氛浓厚，但城市化进程带动下的购房需求，是不容小觑的力量。尤其是80后甚至90后买房的迫切心理，将再次撬动楼市调控的坚冰。“回顾近两年的楼市状况，房价上升是‘供不应求’产生的客观结果。2008年下半年，是房价疯涨之后的间歇，郑州市场在全国楼市低迷的情况下也呈现疲态。但从2009年3月份开始，积攒了大半年的需求井喷。在开发商方面，却因为经济危机和资金紧张问题，新项目的推广少之又少。一边是需求的火热，一边是销售的谨慎，两者叠加，便形成了市场供不应求的局面。目前国家整个经济形势是较为乐观的，这为房地产业提供了发展的大环境，每年留在城市的数以万计的大学毕业生都需要解决居住问题，刚性需求为房地产的发展保驾护航。郑州楼市之所以总是能够较强抵御宏观调控，主要是因为郑州的投资和投机客与一线城市相比是很少的，泡沫要小得多，刚性需求则多得多。”付晶说。