标题：楼市下半场的三大悬疑

　　提要：与关先生有着类似想法的购房者不在少数，他们预计武汉楼市下半年玩假摔的开发企业将非常之多。本轮房地产调控政策短期内不会改变，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性。

　　现在网消息楼市足球赛的上半场虽然“购房者队”场上形势占优，各媒体也在争相报道，“重归买方市场”，但事实上“开发商队”却还是在坚守，房价也只是小范围的促销，并没有真正意义上出现大幅度降价。

　　下半年，楼市走向更加扑朔迷离，房价是真摔还是假摔？购房者和开发商谁将被银行掏出“红牌”驱赶出局？谁将得到更有力的“外援”？种种悬疑也吊足了场外众多观众的胃口。

　　悬疑1

　　真降还是假摔？

　　欧洲球队在此次世界杯上大放异彩，四强中有三支球队来自欧洲，朴实无华的秋风和扎实硬朗的态度让欧洲人得到了应有的荣誉，虽然有人说竞技与道德无关，博弈中胜利的一方将被历史铭记，但球迷们还是更希望看到真实而伟大的对决。

　　换而言之，楼市中的博弈充斥的全是利益，购房者同开发企业的竞技似乎也与道德无关，只用一句“市场化操作”便可全部解读，但对于维持市场的稳定来说，楼市参与者们也希望能有更为真实的市场状况，而并非是一吹而散的泡沫，2010年武汉楼市下半场第一大悬念：刚劲的较量将迎来的是真降还是假摔？

　　真降面临“断腿”危机？

　　曾经在一场球赛中看到，一个球员为了争夺球权被对方球员铲断右腿，慢镜头当中可以清晰地看到那条腿在空中被折断的惨烈景象，所谓伤筋动骨一百天，漫长的恢复周期甚至足球生涯就此结束的境遇每个球员都不想遇到。

　　“对于很多开发企业而言，他们有些骑虎难下，要他们宣布直接大幅降价就面临着被其他参与者”铲断腿“的危险情况出现，不是每个开发企业都有万科那么强大。”热线房产网董事长丁霞这样形容道，“遭遇同行的非议、媒体的炮轰，让一些真正降价的楼盘最终都不了了之，一旦成为行业异类、触及他人的利益链条了，那么这个开发企业或者楼盘的日子就不太好过了。”

　　假摔之后购房者不买单

　　在对方禁区内无身体接触状况下突然倒地，还伸手找裁判伸冤要点球，面对这样的无耻行为，轻则一张黄牌，重则有可能直接红牌罚出场，一向以表演假摔闻名的南美球队这次世界杯四强中仅占一席，虚浮的作风也一定是南美球队出局的重要因素。

　　“真正降价了的楼盘有几个？除了2008年的万科算是带了头，到现在基本上说降价的楼盘都是闹眼子、玩假摔。”购房者关先生接受记者采访时说道，2008年的武汉楼市确实有一定的降价风潮，但关键是有带头大哥，但现在万科基本安稳如山，谁来做这个领头羊？

　　与关先生有着类似想法的购房者不在少数，他们预计武汉楼市下半年玩假摔的开发企业将非常之多。部分购房者表示，最厌恶的就是打着降价的旗号，其实暗升明降的营销手法。

　　本报记者 郑昊

　　悬疑2

　　购房者、开发商谁先被银行“红牌罚下”？

　　当裁判掏出一张红牌，即便是强如梅西、C罗也只得立刻离场，球场中得到红牌或许是无奈之举，或许是恶意犯规，又或是挑战了裁判的权威。而楼市中充当着裁判员角色的毫无疑问要数银行及各级金融机构了，2010年武汉楼市下半场，购房者、开发商谁会被红牌罚下呢？

　　改善型购房者被“误判”

　　对于刚需人群，银行这个裁判员表现得相对宽容，甚至银行还在想着为此类人群争取到更多的利益。在汉阳七里庙一带的某楼盘销售现场，一位银行的工作人员这样说道：“现在确实是不能办理七折贷款了，即便是有着完美的信用记录也不能办理，但是我们可以打擦边球：给你办理七一折贷款，这几乎是与七折贷款相同的。”

　　但对于改善型需求而言，这类人群将持续被银行掏出的“红牌”误判。江夏藏龙岛某楼盘推出的均为150平米以上的大户型，而这个楼盘的潜在消费人群几乎都是改善型需求，但是碍于房贷门槛的提高，大部分购房均放弃了购买，这也给楼盘销售带来了巨大压力。“购房者只是想换一套房子而已，但只要以前有了贷款记录的人，现在来买我们楼盘就只能首付五成以上，而且利率还要1.1倍，这样一进一出多了将近40%的购房成本，可以说这些购房者是被误伤了。”该楼盘的销售负责人非常无奈。

　　不过对于武汉住房公积金颇丰的购房者而言，目前国家出台的各项宏观政策还未曾涉及，这也意味着利用公积金贷款将没有二套房、三套房的限制。“但是这就要求购房者的公积金年限较长以及额度较大，只有做到全公积金贷款才有可能避开越来越紧的商业贷款政策。”兴业银行东湖支行的一位业务经理告诉记者。

　　资金紧张房企或被“红牌”罚下

　　至少在2008年那个开发房贷最为紧张的年头，我们也没有看到房企因为资金链断裂而被市场淘汰，而在2009年赚得盆满钵满之后，曾有业内人士表示目前中国房地产界开发企业的资金链足可以支撑一年以上。当然，这个论断来自于今年年初。

　　2010年武汉楼市半场结束后，攻守双方打得很有些平淡无味，出手之谨慎堪比南非世界杯的特色。但下半场开始后，开发商的任何举动都会在银行这个裁判员的密切注视下了，任何过激举动都有可能招致“红牌”罚下。

　　进入到6月后，业内不断传出武汉楼市成交量下跌三成、再跌两成的字眼，虽然房价几乎是纹丝不动地力挺，但销量的急剧下跌则会让开发企业渐渐不安。

　　“很有可能出现的一个情况是，进入到9月份以后开发商手中的流动资金损耗殆尽，他们那时将重新将求救的目光投射到银行身上，但银行将要扮演什么样的角色恐怕还不好说。”一位经济学家接受采访时这样说道，第二季度后，国内实体经济有望真正企稳，在中央调结构决心较为明确的情况下，房地产作为支柱产业和保增长的地位在一段时间内可能淡化，房企获得的支持将极有可能减少。

　　但业内普遍看好大型房企的资金链状况，中小型房企是否能够坚持则未可知。

　　本报记者 郑昊

　　悬疑3

　　谁的“外援”更强大？

　　在本次世界杯上看到不少球队都招募了一些“外援”，只要获得两年以上的国籍资格便可代表该国出征世界杯，目前表现最好的德国队便是其中的代表，日耳曼战车之名似乎已经名不符实，用“多国部队”来形容似乎更为妥当。

　　而对于楼市而言，购房者队中的外援将会是谁，“他”能否起到扭转乾坤的作用？开发商队中的外援又会是谁，“他”能帮助开发企业度过这惊恐的下半场吗？

　　购房者：盼政策持续扭转高房价

　　是的，购房者队同开发商队的较量就如同世界杯热身赛上中国队与法国队实力那般悬殊，但这并不代表着购房者没有胜算，因为购房者翘首企盼的外援就是：持续的政策支持。

　　“购房者无力阻止房价迅猛攀升，这样的角色只有政府来扮演，事实上今年来政府出台的所有调控政策就很好地遏制了房价的持续上涨，在这样一个时期，唯有政府部门成为我们购房者的靠山。”家住青山的张先生这样说道。

　　自4月中旬陆续推出各项宏观调控措施以来，效用滞后三个月的各项政策如今已开始发挥巨大的能量，“以前还说宏观政策打击的是楼市预期，而现在已经彻底的开始发挥作用了，遏制房价的暴涨就是在给购房者创造机会。”浦江筑城房地产总经理章建雄表示。

　　但是一味地将希望寄托在政府这个“外援”的身上，很显然是不能达到最好的结果。“政策起到的作用是调整和控制，但真正要怎样买到合适的房子仍然是购房者自己说了算。”一位业内人士说道。

　　开发商：靠外援还不如靠自己

　　曾几何时，开发商的外援似乎与购房者的外援同出一脉，只是2010年武汉楼市下半场，他们全部“转会”了。“开发企业的外援无非也是政府和银行，房企与购房者争夺的无非也就是利益而已。”大盛行房地产营销总监邓房房称。

　　对于下半年而言，房企可以依靠的外援几乎不存在，那么他们唯有自谋出路一种选择。“放弃原有的打法，改用一种比较务实的态度去对待市场，你看这届世界杯上的荷兰队打得多么务实，就像以前的意大利队，房企也要务实，那么降价或者减少开发量便成为最好的方法。”一位业内人士打趣道。本报记者 郑昊

　　◇评论员◇

　　政策环境将维持现状

　　某研究中心研究员 陈龙

　　在经历短暂的传统淡季后，市场继续2009年市场的火爆场面，3-4月份成交量明显大增，武汉房价也较快上涨。1-4月武汉主城区成交量21411套，与市场较热的2009年同期相比还增加3.44%。4月中旬，鉴于全国大中城市房价的快速上涨，中央出台楼市调控政策，打击投资投机、遏制房价快速上涨，楼市成交量很快进入下行轨道。1-6月成交量29901套，较09年1-6月36940套下滑19.05%。

　　楼市政策方面，鉴于整体国际经济环境尚不稳定回暖，中国经济转型面临严峻考验，加上庞大的地方债，楼市新政对楼市的巨大影响，预计下半年政府不再出台严厉的楼市调控政策，而宽松货币政策也将难以短时推出，整体政策层面上将依然延续目前状况，更严厉楼市政策出台可能性不大。

　　成交量走势方面，7、8月份是传统淡季，加上开发商力挺房价，所以预测这两月武汉楼市仍然会延续5、6月的市场低迷状态，成交量仍然相对较低，但成交均价方面则依然变化不大。金九银十过后，开发商或会继续采取较大折扣力度走量。

　　成交均价走势方面，短时间内，开发商大多不会有太大幅度的降价，进入年末，基本上会继续延续金九银十期间的折扣优惠力度，其中部分开发商采取更大的降价折扣力度走量，将较大可能性出现，年末房价或将继续有所下跌。

　　楼市降价在即

　　武汉浦江筑城房地产策划总监方略

　　从武汉市宏观市场上看，武汉市6月12个城区成交量环比下降30.41%，同比2009年同期下降36.96%，这也是至3月份以来成交量连续第二个月下跌，目前炎热的夏季已至，预计在7月及8月成交量仍会呈现下行的趋势。

　　在政策刚出台的头两个月都是不会急于降价的。预计在7月及8月楼市的传统淡季，会有少数楼盘开始趁淡季打折促销，但不足以撼动整体市场的起伏，但新的商品房预售制度已经在7月1号实施，如新制度能够迅速及从严地实施，房价最快的降价时间点便从7月开始。如新规不能严格实施楼市只会在金九银十全市项目开始大规模推量的传统旺季，受市场竞争的影响出现下调，此种情况下楼市最快的降价时间节点便会出现在9、10月。

　　开发商当主动配合大趋势

　　大家顾问营销总监 徐丹

　　4·17调控及后续政策，无疑是住宅史上最严厉、措施最密集的一次调控。从当前看，政策进入监测期。房产税试点、小产权房、房地产开发贷款调整、结构调整……任重而道远。短期内让住宅市场进入持续观望期、短期小幅盘整；长期看，在决策层的思维定位中，本次房地产调控可能与十二五整个经济结构作为调整重点相衔接。政策可能呈现制度建设的“接力棒”。日前，国土资源部表示将积极参与房地产调控。房地产的先行指标——土地市场的相关调整将是深远的。如不出意外，长周期的房地产调控将改变内地房地产市场格局：包括给商业地产带来的机遇，包括保障住房与商品住宅体系的形成及30%住宅蛋糕的争夺，包括一线城市与二三线城市地产格局的变化。行业发展趋势也将发生变化，发展商应当主动配合这种趋势，在新的动态均衡形成过程中，适度调整结构与模式，运用好价格管理及客户开发等，预防因政策调整带来的现金流、资产周转等过紧影响，稳健而长远发展。

　　调控目标有望在年内实现

　　分析师 李国政

　　本轮调控正是通过调整信贷利率政策来抑制投机投资性购房需求，进而达到遏制房价过快上涨的调控目的。从市场数据看，部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到遏制，政府调控目标有望在年内实现。

　　本轮房地产调控政策短期内不会改变，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性。

　　在全国40个大中城市中，武汉房价水平位于中游，只要能全面落实现有的系列措施，就能起到降温目的。目前武汉的二套房贷已经严控，三套房贷门槛提高，但并未完全停贷，公积金政策尚无调整，措施较为温和，新近出台的调控细则主要是加强市场销售秩序管理，属于“常规动作”，对楼市不会形成太大打击，进入5月以后，降温趋势已经形成，业内人士分析，从2008年的调控过程看，房价不太可能大跌，一些拉升较快项目下降千元可能性较大，根据目前市场开盘的项目来看，10～15％左右的调整，就能够吸引买房人的出手。

　　不过，由于国民经济的迅速企稳回暖是“新国十条”出台的宏观背景，未来房地产政策的走向将取决于世界经济复苏势头能否持续和中国经济“去房地产”后的内生动力是否充足两个方面。由于复杂的内外部环境，房地产政策走势存在不确定性。