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买家心态：“精兵减政”
减少房产数量 提升资产质量
在《金楼市》第一次资产增值服务平台回访中发现，市场上目前活跃“有产人群”。调控下，他们没有放弃置业，而是希望梳理手中的资产，使其更优化，以实现保值增值。“减少数量，提高质量”成为他们一致想法。
有报道称，一位神秘客户斥资7000万，一口气买下绿城玫瑰园 (论坛 新闻)5栋独栋别墅，手笔之阔令人咋舌。后经证实，实际为5位客户相约购买绿城玫瑰园，而非一人，尽管如此，5人组团购买千万级别墅的消息仍然在业内迅速传开。
不少人士很快将其与近日热销的中海凤凰熙岸 (论坛 新闻)、天正桃源 (论坛 新闻)联系起来，中海凤凰熙岸一套公寓335万至1800万，开盘当天热销八成，天正桃源低调开盘，1186万的房源却首先卖出……不止一次，面对这样的新闻，《金楼市》在与购房者交流时，他们都流露出不解：谁在消费豪宅?豪宅热销是一个不可思议的现象，而价格也是一个不可思议的数字。
做为时下最受关注的楼盘之一，天正桃源折射了很多购房者的真实心态。“除了家资丰厚的私人老板、企业高管，一个值得关注的现象是，很多业主属于高级改善型消费，他们之前可能在南京不同区域投资了2-3套房子，但是对自己居住而言，总有区位、环境、品质等各方面的遗憾，于是会有业主情愿卖掉手上的2-3套普通物业，来换购一套天正桃源的临湖豪宅。这一类客户，可以定义为‘改善型刚需’，在楼市调整时期，他们仍然活跃。”天正置业总裁助理、营销总监顾红艳这样分析，卖掉手上持有的两三套住房，换一套住得舒服且真正优质的高端住宅，是目前比较普遍的现象。
这一观点，也得到业内人士的普遍认可。招商局地产(南京)有限公司总监助理许昌芸分析，新政之后，整个楼市成交量骤然下降，南京豪宅市场当然也受到影响。但是经历过2008-2009年南京楼市的起伏后，高端置业人群有自己对于市场的感知和判断，这部分人群的投资性非常明显。“我们发现一个有趣的现象，一掷千万购买依云溪谷的业主，同时也许刚购买了南京国际广场 (论坛 新闻)、绿城玫瑰园，他们同时是这一批高端楼盘的买家。”业内也由此认为，高端客群或在抄底豪宅。
南京新景祥置业副总经理陈光华对此也表示：南京楼市可以形容为一个橄榄形状，两头尖，中间大。而中间力量的消费力不容忽视。百万级甚至部分千万级的豪宅，都是他们的目标。大量的中坚力量支持起没有太多优秀产品的改善型高端市场是一件不费力的事情。“南京的好产品不多，但这方面的需求却很强烈，正因为如此，我们看到一些真正优秀的高端项目热销，也不足为奇了。”
卖家心态：精益求精
面对新政大考，我们不敢大意
6月高档住宅的销售飘红，网上房地产显示，6月，单价在10000元以上的住宅共有809套，占成交总量的42.9%。成交面积160平方米以上的高档住宅共有334套，成交面积为8.9万平方米，占到月度总面积的37.78%。而以往一直为楼市成交主力的80平方米至100平方米房源，比重仅为28.39%。表面看来，新政下，普通住宅低迷，豪宅逆势上扬，背后是否有些不为人知的尴尬 。
《金楼市》直面热门的五大豪宅，揭秘南京豪宅的真实心态。
用专注的态度打造产品
代表项目：山河水 (论坛 新闻)花园
对话人：南京鸿信地产策划部经理 姚志伟
自去年10月福布山组团推出以来，到今年4月左右，该组团78套独栋别墅都已全部售罄，至此，山河水整个项目还余下100多套独栋别墅，整体开发已近三分之二。今年下半年，山河水新一组团——望山组团首批房源即将推出。
对于中海凤凰熙岸、保利香槟国际 (论坛 新闻 视频)、绿城玫瑰园、天正桃源等豪宅项目的热销，姚志伟分析认为不外乎三个原因，蓄水期较长、品牌知名度和较为突出的品质。但在热销背后，这其中不乏有很长蓄水期的楼盘，因此开盘200套左右的销售成绩并不能算是突出。且在此次一系列的开盘后，后续开盘是否还能维持这样的销售，不确定性也很大。
作为山河水来说，相较普通住宅，受新政波及程度较小，但影响并不是没有，因此，作为山河水接下来的推盘都将非常谨慎。尤其在七八月这样的淡季里，仍将立足于做好一系列的交房事宜以及望山组团的打造，与此前组团不同的是，该组团将打造精装修庭院，并在部分房源中引入电梯等尝试。
而鸿信地产在江宁的云深处，拟在今年10月左右公开样板区，该项目共由99栋独栋别墅构成，在定价上，云深处则将跻身千万级别墅。
抓住家庭改善性需求
代表项目：明发珍珠泉9号 (论坛 新闻)
对话人：弘睿房地产策划代-理有限公司总经理 郑远志
因为新政，原定于5月开盘的珍珠泉9号的推出时间被推迟，所以现在珍珠泉仍在接受预约，但这也给了珍珠泉9号用心打造产品的时间，坦白说，原有的珍珠泉9号在外立面、景观等细节上，有一定缺
憾，而通过今年以来对于外立面、景观设计、园林设计的改造，加之珍珠泉9号所占据稀缺资源，使得在新政下，珍珠泉9号仍然赢得不少青睐。
以最临近珍珠泉和老山的5栋别墅为例，尽管总价均高达1800万左右，但现在基本已被全部预定，且还有客户选择了一次性付款。最值得注意的是，预定的客户中多是全家出动来看房选房，而家庭集体购买的特点也反映出珍珠泉9号自住性为主的特点。对于有着高端改善性需求的客户来说，只要产品各方面品质突出，新政的影响并不是特别突出。
下半年，明发珍珠泉9号将正式开盘，产品将以双拼别墅、独栋别墅为主，整体均价为2万元/平米左右。
豪宅同样面临新政大考
代表项目：绿城玫瑰园
对话人：绿城玫瑰园营销策划部经理 邵秀丽
此前有媒体传出有一位客户斥资数千万一口气买下绿城玫瑰园5栋独栋别墅，但事实是共有5位客户，他们互为朋友，相约买在绿城玫瑰园，新政以来，绿城玫瑰园共推出过10栋别墅，总价在1400—1600万，目前还剩余4栋，很多人觉得对于像绿城玫瑰园这样的高端别墅受新政影响会很小，其实并非完全如此。新政之前，但凡绿城玫瑰园开盘，基本都会全部售罄，新政带来的影响不仅在首付和利率的调整上，更多是一种政策信号的传递，由于对于下半年的市场走势不明，不少客户都选择了持币观望，因此，在这样的市场形势下，加上绿城玫瑰园一直看重产品品质的打造，才促使绿城玫瑰园的5位业主果断出手。10月，绿城玫瑰园还将推出新一批房源，价格未定。
稀缺性是客群目标
代表项目：天正桃源
对话人：天正置业总裁助理、营销总监顾红艳
上周五（7月2日）晚位于下关小桃园旁的天正桃源推出05、06两幢楼共44套房源，截至7月8日晚共成交19套，面积从139—545平方米不等，其中最低总价299万元，最高总价1800万元以上。
顾红艳分析，经历了楼市十年后，一部分高端客群，真正需要的是位居主城、环境优美而品质上乘的第一居所，但纵观南京楼市，主城内满足改善型购买的大户型楼盘屈指可数，同时又有山水自然环境甚至文化古迹的就更少，所以就可以理解，为什么时下南京高端住宅热销。不仅是天正桃源，稀缺性豪宅都是这类客群的目标。
用最好的产品说话
代表项目：招商依云溪谷 (论坛 新闻)
对话人：招商局地产（南京）有限公司总监助理 许昌芸
“依云溪谷卖到最后一期‘独一墅’，是整个小区中位置、产品的升级珍藏版，当然价格也已非常可观，双拼总价在800万元左右，独栋价格多数在2000万元以上。”
招商依云溪谷最后一期“独一墅”共54套别墅，由300平方米左右的双拼和400平方米左右的独栋组成。双拼总价在800万元左右，独栋总价在2000万元以上。月余内已卖掉十余套。“虽然下半年楼市走势仍有悬疑，但由于客群的相对稳定性，‘独一墅’也是依云溪谷最好的产品，因此销售上并未有太多担心。下半年将集中精力打造位于马群的招商G67地块。”（作者：杨连双 葛九明）