标题：价格坚挺成交跌 昆明楼市供需失衡难走寻常路
如果购房者继续大面积观望，昆明的房价还能硬挺吗？
云南信息报 历经房价涨幅14月之久，新一轮宏观调控2月有余，全国楼市松动的信号越来越强。
众多现象汇集在一起就绝不是空穴来风的结论了。国家统计局的数据显示，5月份全国70个大中城市房屋销售环比涨幅创14个月来的新低，房价同比涨幅则是14个月来首次出现回落。与此同时，5月商品房销售面积和销售额环比下降15.8%和25%。
未来政策走向依旧不容乐观。日前，有消息传出：相关部委已经开始积极准备新的房地产调控政策。一位知情人士称，楼市新调控政策将在三季度发出，四季度看到效果。而与此同时，土地出让金将再提10%、国土部相关官员放出楼市调控决不放松等言论此起彼伏，楼市政策的未来走向似乎并未向期待中放松的方向发展。
然而，尽管目前全国楼市的总体走向并不乐观，但部分重点一线城市成交量细化、房价出现调整是否能够发挥全国效应？昆明楼市的现状就给出了截然不同的答案：成交量在下滑的同时，房价却依旧坚挺。据云南信息报记者调查，5、6两个月，昆明主城四区新房成交量保持在3000多套的水准，与3、4月份成交套数在6000套上下甚至直逼7000套的凶猛态势相比，成交量的下滑已成定局。而房价却并未出现预想中的大幅下降的情况。从近期开盘的几个新盘房价情况看，大有“破万”甚至冲向“2万”大关的态势，大大出乎了市民甚至业内人士的意料。
房地产市场具有很强的区域特性。在本轮房地产市场的大调整中，昆明房地产市场的地域性特征可以说是表露无疑。但是，在全国楼市调整的大潮中，以及国家出台新一波调控政策预期明显的情况下，昆明房地产市场还能否独善其身，硬扛房价呢？还是走向调整的大同之路？我们等等谜底揭晓。
市场调查
供需失衡昆明房价坚挺
供需情况依旧是判断楼市走向的重要依据。对昆明楼市房价、成交量以及供应量的情况进行深入分析，将有助于我们真正了解昆明楼市硬挺的原因，并对我们判断昆明楼市的未来走向有较大的参考意义。
表现1：坚挺的房价
硬扛表现：可以从两组数据来看。一是近期昆明新盘的开盘房价情况。新开楼盘房价的高企已是事实：一环内房价已经突破万元直逼2万元，一环至二环间新盘房价也已逼近1万元，已经定格在八九千元的水平。三环外新开楼盘的房价在7000元上下。以5月9日开盘的龙江雅苑 (论坛 新闻)为例，高层房源均价为6700元/平方米，洋房为8300元/平方米；5月16日开盘的新亚洲·欢乐城成交均价为7000元/平方米。据云信记者调查，大多数新盘开盘除了常规的一两个点优惠外，并未推出较大规模的优惠活动。二是官方网站显示的房价情况。据云信记者统计昆明市房产信息网的数据显示，今年1-6月份昆明主城四区房价的月度平均水平分别为5417元/平方米、6160元/平方米、5966元/平方米、6571元/平方米、6849元/平方米、5961元/平方米。综合下来，上半年房价的平均水平为6154元/平方米，与去年全年房价5151元/平方米的总体水平相比，提高了1000元左右的水平。而且从每月的房价情况看，也未呈现出明显的调整态势。
硬扛分析：近期昆明房价的高度屡被突破，其中重要的原因之一是一些高品质楼盘坚持走高价路线，这给了外界昆明楼市房价不断问鼎新高度的“假象”，也给了其他一些品质平平的楼盘同样走房价高开路线的信心。最终昆明房价呈现出了轰轰烈烈的“涨”势。当然，除部分品质楼盘的标杆引导作用之外，由于预售证发放从严、土地地价上升等原因导致目前市场供应量严重不足，市场上城中村等刚性需求不得不释放，出现的供需不平衡情况，也是促使昆明房价在新政下能够坚挺并出现攀升的重要支撑点。
硬扛指数：☆☆☆☆☆
表现2：胶着的成交量
硬扛表现：自4月中旬国家宏观调控频繁出台以来，昆明楼市成交量下滑已有显现。根据云信记者从昆明市房产信息网的统计数据显示，4月份昆明主城四区共成交各类商品房5792套，与3月份6779套的成交套数相比，环比下滑约15%。相应的成交面积的下滑幅度也达到了14%。成交数据大幅缩水出现在5月份。在5月1日至31日的一个月内，昆明主城共成交各类商品房3429套，日均成交套数为111套。成交面积和金额分别为23.4万平方米、16.03亿元。进入6月份，成交量未继续走下滑路线，相反出现小幅提升。主城四区共成交各类商品房3922套，成交面积达35.39万平方米，成交金额为21.09亿元。环比5月，涨幅分别为14%、51%、32%。未来昆明楼市新房成交量是否会继续延续调整路线，目前还不好说。
硬扛分析：与坚挺的房价相比，昆明新房成交量表现出了一定的胶着态势。大幅下滑后，暂时稳定在3000多套的水平。据云信记者调查，这3000多套的购买力主要来自城中村拆迁、刚性自住以及部分改善型住房需求，这其中有主动也包含不少被动需求，正因为有这些多方购房需求支撑，在调整期内昆明楼市成交量才得以保持在一定的量。业内人士表示，从目前看，第二波调控政策从预言走向现实的可能性越来越大。果真如此，昆明成交量下滑是必然，房价也可能出现调整，但降幅不会太明显。
硬扛指数：☆☆☆
表现3：不足的供应量
硬扛表现：相关数据显示，今年上半年的最初几个月，昆明楼市获得预售证的楼盘仅有两三个，数量非常有限。直至今年5、6月份，昆明楼市的供应量才相对增加，共有空间俊园 (论坛 新闻)、龙江雅苑、新亚洲·欢乐城、滨江俊园 (论坛 新闻)、云都国际 (论坛 新闻)、西山新城 (论坛 新闻)等十余个楼盘开盘发售。
硬扛分析：昆明楼市供应量的不足来自多个方面，一是包括预售证发放在内的昆明本土调控政策从严，导致一些计划推售的新盘规划等需要进行多方面的调整，很难达到销售要求，由此推售的节奏大大放缓。有业内人士表示，由于需要重新补缴地价款等原因，部分楼盘后续开发压力增加，于是放缓了开发节奏。另有业内人士透露，目前土地方面又有一些新规定出台，地价等方面可能又有调整。对昆明开发商而言，开发的难度将加大。
另外，部分开发商根据市场环境调整了开发节奏也是重要原因。在去年市场环境大好的情况下，昆明开发商回收了大量资金，已经没有资金忧虑，再加上已经经历了以往多次宏观调控政策的洗礼，不少开发商也选择了观望。正如某业内人士所言，现在的开发商也聪明多了。管你调控也好，购房者观望也罢，干脆坐山观虎斗开始观望，不拿地也不开发，等全国以及昆明政策稳定、市场走向明确后再行动。
此外，今年上半年土地供应量的增加也并不明显。这也影响了开发商的开发热情和速度，从而导致供应量预期不足。
硬扛指数：☆☆☆☆
业内访谈
昆明房价高企不是硬挺 是有刚需支撑
本期嘉宾：邓晓盈
职务：昆明理工大学建筑工程学院副教授、房地产经营管理教研室主任
黄金楼市：在国家宏观调控政策之下，一线城市房价和成交量相继受到重创，甚至出现“零成交”等现象。一线城市楼市泡沫在不断地排除，为什么昆明房地产市场却一直坚挺，成交量虽有下滑，但房价依旧维持高位？
邓晓盈：在全国发达城市楼市泡沫逐步破灭的同时，昆明这个区域市场的特征表现得很明显，比如它的地价比这些一线城市低，目前的房价水平也不能和这些城市相比，可能仅为这些城市的1/2甚至1/4，种种因素导致它与一线城市的走向并不一致。
在本轮房地产调整中，昆明房价的具体支撑力来自哪里呢？我认为主要在于供需关系的不平衡，具体表现在以下几个方面：昆明大规模的拆迁、改造仍在进行，而大量安置房仍在建设或尚未启动建设，这促使不少由于城中村改造导致的刚性租房或者买房需求大量释放；从目前市场的供应情况，再结合今年春交会的情况看，由于规划调整、预售证发放严格、补缴土地款、前期投资比例增加等因素的影响，大部分项目并未如期上市销售，市场上可销售的住房面积和房源较少；再加上目前整体市场的观望情绪严重，未来房地产走势不明朗，这也加剧了部分开发商延后推售节奏的情绪。应该说，目前昆明房价出现高企绝不是硬挺，而是有众多刚性需求在支撑的。
黄金楼市：在日前刚刚结束的全国国土资源厅局长座谈会上，国土部部长徐绍史表示，目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，一个季度后房地产市场可能会面临全面调整，房价肯定会有所下降，国土部将在多方面积极参与房地产的调控。中央已经有了这样的表态，全国房价有没有松动的可能？
邓晓盈：中央通过清理闲置土地以及增加保障性住房供应等方式来调控楼市，这些政策有利于让房价回归理性，但这些具体政策的落实以及最终转变为市场供应量的增加，需要较长时间来实现。短期内，房价可能不会受影响。
黄金楼市：从全国以及目前昆明市场的形势看，昆明房价会坚守到什么时候呢？
邓晓盈：主要看全国以及昆明本土政策走向；新房开发建设的情况；商品房以及廉租房、公租房等保障性住房的划分比例等，在综合因素的作用下，昆明房价才有可能回归到相对理性的价格。（编辑：范玉蕊）