标题：昆明楼市上半场"先扬后抑"成定局 下半场成谜

成交能否上升

价格会否松动

对于昆明楼市来说，今年注定不平凡。城中村改造进入第三年，诸多问题开始显现；大量拆迁户急需购房，但可售房源不多,供需关系紧张；全国房地产涨声一片，国家再次进行宏观调控；受到政策影响，即便是供不应求的楼市，观望心理开始出现；在房价的博弈上，购房者和开发商再度碰撞……

时间已经过半。

楼市各方在发展、矛盾、博弈中试图突围，找准方向。紧接下来的半年，楼市会以什么样的步伐迈进？在谁也不敢下结论的当下，我们试图通过采访，展现一个较为清晰的2010楼市发展脉络。

上半年：“先扬后抑”已成定局

从1月份的12个楼盘开盘大捷，到6月份迅速下跌的成交量，无论是开发商还是购房者，在今年上半年或多或少经历了悲喜交加的一幕。成交量、房价、甚至购房者的心理预期，基本都经历了一个“先扬后抑”的过程。

住宅物业量价齐升

昆明至祥置业研究中心调查数据显示，上半年，昆明楼市共开盘32次，其中住宅（含公寓）26次，商业5次，写字楼1次，涉及项目25个。居住项目推出产品以高层为主。今年1月份由于房地产市场延续着2009年的火热，兼之开发商掌握着客户追赶优惠政策末班车心理，项目开盘相当活跃，当月共有12次开盘。2月份受春节传统节日影响，开盘次数迅速下跌，直到进入第二季度，开盘次数才开始逐步好转。与去年同期相比，今年上半年开盘项目整体开盘次数虽然变多，但排除掉1月的集中供应，春节以后房地产市场开盘节奏与去年同期几乎是一致的。

同时，开盘项目价格受区域分布影响月度变化较大，1月份商业项目开盘较多，价格被拉升，但3、4月由于主要是非中心区项目开盘，价格相对要低。总的来说，今年上半年整体价格与去年同期相比呈现的是明显上升趋势，同区域同类型的项目，价格最高涨幅可达45%。

市场总体供不应求

数据显示，2010年上半年项目开盘供应量与去年同期相比有着非常大的提升，开盘供应套数几乎是去年同期的一倍。据了解，今年上半年开盘项目区域供应以中心区和南市区为主，各占总体比例的29%、52%，北市区目前除了金江小区等团购房外，可供应项目数量有限，而西市区许多城中村改造项目尚未启动，近期仅有首个城中村改造项目开盘即鼎易天城(论坛新闻)，东市区则更为沉寂，上半年没有项目开盘。另一方面，昆明楼市正在进行的城中村改造导致大量刚性需求出现，对于这个巨大的需求市场来说，整个上半年，昆明楼市可选房源太少，一度出现“房荒”，加上城市本身就有的购房换房需求，开盘项目供应量和市场的需求量之间存在巨大差额。1到3月，不少开盘楼盘又再度出现了开盘即清盘的盛况。这也间接拉高了开发商对房价的心理预期，成为昆明楼市房价高企的原因之一。

政策效应逐渐显现

4月起，国家对房地产的调控措施陆续出台，虽然说政策对于昆明楼市较一、二线城市来说有滞后性，但经过两三个月的滞后期，目前效果已逐步显现。对此，易事达地产顾问副总经理陆韬认为：昆明楼市上半年以新国十条为界可分为两个阶段，新国十条出台前市场延续了2009年底的火爆行情，新国十条政策出台后对全国的房地产的影响是明显的，特别是在投资成分较大的城市可以说取得了立竿见影的效果，先期主要体现在成交量上，后期开始反应在价格上。与国内一线城市相比，昆明房地产市场受新国十条影响程度虽然不那么大，但受影响的情况大体相似，成交量和房价“涨幅”总体上也开始回落，而且六月份新开楼盘的销售率也已经大不如前。

据昆明市房产信息网数据显示，今年4月昆明主城成交套数为5792套，5月缩减为3429套，而1月份的成交套数达到8083套，3月份的成交套数也保持在较高水平，为6779套。成交量逐步在萎缩。同时，购房者心理也发生变化，上半年开盘项目整体销售率仅66%，这与去年同期相比是大幅下滑的。说明宏观政策对购房者特别是炒房者起到了一定的限制作用，政策对市场的影响，已经逐步显现。

价格走向尚不明朗

昆明楼市成交量逐月萎缩的另一个原因是日益飙高的房价影响到了购房者的购房能力。从目前销售情况来看，昆明市房价自去年下半年快速持续上涨后，已经开始挑战购房者的价格承受心理。昆明市房产信息网的数据显示，4月，昆明主城成交均价每平方米6571元，5月成交均价6849元。据至祥研究中心数据，1到6月，一环内销售均价已接近每平方米1.2万元，二环内已突破每平方米8000元大关。对此，新都昌地产营销负责人王政福认为，目前昆明楼市可售房源中，城中村改造项目占相当比重，城中村项目高昂的成本及受地段、生活的舒适度、稀缺性的影响，价格非常坚挺，同时，这些项目的价格必定会对远郊楼盘造成影响，也就是价格补位，这样就形成了整个昆明楼市的价格坚挺。

据王政福介绍，目前很多成交数据以周环比来判定市场，例如昆明6月28日至7月4日一周较上周相比均价下跌幅度逾20%，受诸多客观因素的影响这样的数据不具有更多的参考性。面对逐渐萎缩的成交量和依然坚挺的房价，开发商和购房者进入了博弈，房价走势尚不明朗。

下半年：平稳运行或成主调

7月已经进入第二个周。上半年的昆明楼市给下半年留下了悬念：在政策的影响下，市场还会有什么样的变化？供应量是否会大幅增加？价格是否会有回落？购房者该不该出手……站在2010年中间节点上，面对市场的诸多问题，楼市发展脉络渐显轮廓——

供量应有增加

面对上半年昆明楼市的房荒，不仅是购房者因为没有选择的余地而焦躁，开发商也在无奈等待预售证的发放。在记者采访的过程中，多位业内人士均表示，下半年楼市供应量应该会较上半年有所增加。

“供盘量会增加，一些去年就已经通过审批的项目应该可以面市。”佳达利地产副总贺云飞对记者说。同时王政福也认为：“全城的房源供应量比上半年会有所增加，因为一方面城中村项目取得的预售证正在增加，另一方面，每年的下半年都是推盘旺季，那些不是城中村改造项目的远郊楼盘到了传统的楼市旺季，应该会有所放量。”

由于供需关系和价格密切相关，城中村项目下半年会不会集中放量成为购房者非常关注的问题。早在今年4月就预测过年底会有楼盘集中放量的贺云飞依然坚持这样的观点，他认为，下半年对地产商来说形势非常严峻，一方面供盘量大，另一方面购房者信心不足，但城中村项目的高成本又导致房价居高不下，形成拉锯。持不同观点的至祥置业昆明总经理周曼则认为，由于政府对城中村改造的严格控制和条件频繁变化，估计下半年昆明市场供应量不会出现大规模集中放量的现象。