标题：楼市调控3个月 宁波房价降了吗？

　学区房、江景房等概念房价格坚挺，部分近郊房及安置房跌幅超过10%

　　和当今的中国人谈房价，就如同和伦敦人谈天气一样。只要有人开头，那这个话题永远不会冷场。

　　自从4月15日启动新一轮楼市调控以来，宁波楼市中一手房、二手房均出现了交易量的下降，尤其是二手房其成交量较去年下半年有了大规模缩减，而一手房则出现了近年来比较罕见的退房现象。

　　除了成交量的变化，那宁波的房价发生了什么变化？金报记者特地选取了几个二手房楼盘作为几类住宅的“样本”，追踪其价格变化，从而“由点及面”反映宁波房价的变动情况。

　　记者调查

　　A

　　逆市上涨 学区房供不应求

　　今年4月15日启动楼市调控以来，宁波市中心的房子有逆市上涨的，那就是名校旁的学区房。

　　从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，随着现在社会竞争越来越激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，愿意花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。另外，一些重点中学附近的房产也会受到学生家长的青睐，在学校附近购买房产居住，将有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习的效率。甬旺房产的房产经纪人李先生向记者解释。

　　在李先生的成交笔记上，记者看到，一套在效实中学附近的柳锦花园的房子，挂出一个星期不到，就于6月底成交，成交价为16000每平米。“这个价格一点也没跌，凡是学区房，只要有房子出来，基本都是马上有人接走的，甚至还有逆势上涨的。”

　　李先生说得绝不夸张，好的学区房普遍高出同区域房源的25%，尽管价格不菲，但往往很受青睐。几家中介的人员对记者说，宁波目前价格最为坚挺的是学区房，如海曙效实中学附近的柳锦花园，江东四眼碶小学附近的海景花园、维科星辰，江东荷花庄小学的雍和苑、划船小区等。

　　不涨也不跌

　　次新房：当初涨得最凶猛 现在价格没有动

　　次新房一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。在过去几年新房要排队抢购的时候，次新房以其相对较高的性价比而获得了买房人的青睐。

　　次新房这一类别，我们选择的样本是鄞州区万科金色水岸二期，追踪了其在4月、5月、6月成交价有无变化。根据21世纪不动产立得房产一家门店的记录，3月底成交的两套金色水岸的房子，一套143平方米，标价270万，另一套是90平米，标价172万元。“当时房东都很牛，基本上不给讨价还价的余地。”业务员李女士说。

　　同样在立得房产这家门店里，记者看到5月份万科金色水岸的房子零成交。业务员的笔记里，记者看到了5月28日的挂牌价，一套位于6楼、90平米的房子售价标172万，旁边注明“169万以上可谈，房东让看房”。随后记者挑了几套已成交的房子算均价，每平方价格在1.87万元左右。

　　到了7月上旬，金色水岸的房价动了吗？由于成交量比较少，记者选择了关注金色水岸房子的挂牌价，据中介人员反映淡季的时候房东给的都是实价。用同样的办法，记者算出每平方均价在1.86万元左右。可见其价格也比较坚挺，调控以来没有松动。

　　宁波亿来房产鄞州分公司总经理张志军说，这次调控以来鄞州区以万达为中心的次新房价格没涨也没跌，“在上涨过程中次新房涨势最猛，当楼市要出现拐点时也不会最先出现下跌”。

　　老小区：套型老总价低 涨难跌也难

　　这次记者选择了10年或者超过10年的老小区的房子作为“样本”。在房产中介人员的帮助下，记者追踪了位于朱雀新村的一套6楼房产，面积为50平米，4月下旬时其挂牌价72万，到5月中旬这套房子还是没卖出去，房东没有调整挂牌价，到了6月底仍然没成交。业务员做房东的思想工作，说一对小年轻有意向，但觉得楼层还是有点高，房东若想脱手的话适当再让点，最后该房产以70万元成交。

　　记者随后又比较了华侨城、联丰红楼、孔雀小区等房子在3个月里的成交价格或者挂牌价格，发现也没怎么变。陆先生在2006年购买了江东兴宁路上的丹凤小区，2009年下半年的时候曾经有意向换房，所以那时起就很关注该小区的价格。“2009年下半年，在鄞州区次新房涨得很厉害的时候，丹凤小区是很温和地上涨，而如今楼市进入调控期后，这个小区的价格也没怎么动过”。

　　地段好的老小区，为何价格也没动？21世纪不动产宁波区域营销经理白经理称，市中心老房子基本都是市民自己居住，而总价比较低，当初“炒作”不多，价格波动也不大。

　　C

　　房价下跌

　　城郊房：距离有点远 挂牌价普跌10%左右

　　城郊房的价格变动了吗？回答这个问题前，记者先明确了城郊房的概念。多数房产中介认为，海曙区的城郊接合部是望春一带；江东区的在科技园区一带；江北区、鄞州区的分别在洪塘和兴宁路以南。4月15日以来，位于这些区域的房源挂牌价格几乎都作了一次调整，降价幅度普遍在7%-15%。而这也是在业内人士意料之中的。“2008年宁波楼市下跌时，也是从城乡接合部开始的。”资深房产经纪人胡女士说。

　　王女士在去年10月买进了一套滨江花苑的房子，面积92平方米，总价96万元，每平方米在10400元左右。买进后，她一直关注这个区域的房价动态。如她所愿，买了一个月后，房子增值10万。最让她得意的是，今年三四月份，房价再次猛涨，这套房子一度能卖到近140万元。“我以为继续会涨。谁知道，楼市调控一来，房价开始松动。就在前两天，中介还跟我说，现在这套房最多也就卖130万，我算算跌幅7%”。

　　不过，同样是城乡接合部，跌幅也有所差别。海曙的长乐新村，这轮楼市调控前卖每平方米1.2万元左右，降至现在的平方米1.1万元左右，降幅8.3%；科技园区明辰紫苑的一套房子，则从每平方米1.8元左右跌至每平方米1.75万元左右，跌幅8.3%；江北洪塘花园一套98㎡的白坯房子，总价从140万元跌至125万元，跌幅10.7%；有中介人士介绍说，鄞州区、江北区一些城郊房跌幅超过10%，而海曙区、科技园区的房子跌幅稍微小些，8%左右。

　　拆迁安置房：一不留神 跌幅超过15%

　　2007年11月，“准新娘”薛小姐买下了万达附近的某拆迁安置小区，面积120平方米。一番装修后，2008年下半年，薛小姐搬进了新家。她约莫记得，买了房子后，房价还是一直在涨，在2009年年初的时候，房价再次跳跃了一下，达到1.1万元/㎡。

　　“我只有这套房子，即使房价再涨，也不可能把它卖掉。但房价高了，心里总是好受一点。”薛小姐如是说。经过2009年秋季以及2010年春季的猛涨，截至2010年3月份，薛小姐的房子已经涨到每平方1.7万元。不过这种势头没能持续，4月15日，楼市调控出台后，薛小姐观察了一下，差不多到1.4万元/㎡，跌幅达到17%。

　　梅墟集中着不少安置小区，比如说梅江东苑、梅江南苑、梅江北苑等。中介介绍说，卖得最好的当属最新交付的梅江东苑。跟这轮楼市调控前相比，梅江东苑的房子都从每平方米1.3万元降至1.1万元，平均每平方减价2000元。

　　记者了解到，拆迁安置房中尤其以城郊的拆迁安置房降幅比较厉害，基本上超过15%。

　　百姓感觉

　　基本上没有感觉下跌

　　市民：

　　10个受访者6个说“没降”

　　宁波的房价降了吗？前两日，记者在天一广场随机抽取了10位宁波籍市民作调查。

　　结果，10个受访者中有6个说“没降”。好几个人分析起来“头头是道”：宁波的房价目前怎么可能会降呢？这里的人承受得起目前的房价；去年以来的上涨过程中，一线城市的房价出现泡沫，宁波的房价还是“相对合理”的；有好几套房子的宁波人，大都不缺钱花，不会急着卖，价格不会跌；还有人说“现在物价很高，老百姓担心通货膨胀，还是买房子保值”……

　　房产中介：

　　关键看房子稀缺性

　　有的会涨有的会跌

　　诚家房产某门店的资深业务员胡女士从业已10年，对于宁波房价，她也有话说。

　　“现在的情况跟我之前预测的很像，我当时还跟年轻的同事打赌来着。”来自安徽的年轻同事猜测楼市调控出台后三四个月，宁波的房价肯定要降，降幅可能在20%左右；而胡女士当时的观点是：肯定有部分房子要降价，但是一些地段不错、配套不错的次新房价格可能不动，一些具有稀缺性资源的次新房价格甚至在今年年底都将继续坚挺。

　　“我现在还是觉得回答‘宁波房价动了吗’这个问题，要很辩证，我的观点是有不跌的，也会有跌的。至于具有稀缺性资源的次新房其抗跌性有多强，还得看政府部门会不会有后续的严厉的调控政策出台。”胡女士说，私下里讨论时，她的这个观点得到了门店里多数业务员的认可。

　　公司白领：

　　市中心房价没降

　　但买房不用抢了

　　“我感觉我周边的房价根本没降过。”6月底，上海银行宁波分行某主管对记者说。

　　这位主管告诉记者，市中心的房价之所以坚挺，最主要是由其地段决定的。“这些房子现在没降，可能第四季度或者明年上半年会降吧”。

　　他深深感受到了这轮楼市调控政策出台以来，楼市发生的变化——成交量少了是大家都关注到的，而市民要买新房也方便了。以前楼盘开盘，夸张一点是半夜就要去排队的，而现在老百姓能较为轻松地买到新房子了；以前新楼盘开盘当天卖完，你排了队还不一定买得到，而现在选择的余地也多了，老百姓可以在几个新楼盘中比较一番，从容买房。

　　开发商：

　　降不降很难说

　　得看地段和营销

　　“能不能不写出我的真实名字，否则我不方便说。”一开始，某房产开发公司的营销部主管就对记者说。

　　他告诉记者，今年4月份楼市调控政策刚出来时，很多开发商的待开楼盘选择了暂时观望。政策的效应如何？他们也不是很清楚。“进入5月份，同行们相继推出一些优惠；到‘二套房贷’认房又认贷的严厉标准出台后，地产界人士觉得影响面广了。”

　　说到下半年的新楼盘价格，这位营销部主管称，估计各个新楼盘的价格档次就拉开了，开发商品牌好的、地段相对好的新楼盘价格能保持坚挺，若真出现新房降价，那么应该是发生在一些小房产商开发的楼盘或者偏远的新楼盘。

　　●相关新闻

　　杭州房价 大家都在观望期

　　在杭州，买与卖双方的博弈显得更白热化一点。

　　6月，开发商在与购房者僵持了近两个月后，低迷的成交令一些开发商开始左右摇摆。

　　私下里

　　开发商与房主偷偷打折

　　据相关媒体报道，目前杭州在售90多个楼盘当中，约有四成楼盘明确表示有折扣，但优惠幅度仅在94折到99折之间，尚没有出现大幅度的优惠。

　　虽然杭州主城区的开发商一直紧咬价格不放，但是周边开发商还是有所松动，比如6月20日首次开盘的罗兰春天均价在15000元/平方，而6月26日开盘的翡翠城法式多层电梯花园洋房均价在23000元/平方。杭州知名房产评论员丁建刚评价说：“这些楼盘，在同一区域，率先做出了价格隐形调整，下浮了10%，甚至更多。”

　　同样二手房销售情况在最近两个月也不容乐观。“以前像朝晖五区那边的二手房，每平方米可以卖到2.2万，现在能卖到2万算不错了，有的甚至只能降到1.9万附近，销售量还是平平。而采荷小区那边最高的时候能到2.5万，目前一般在2.2万左右。”杭州一位姓韩的中介经理谈到房价就只能摇头。

　　台面上

　　大家都还在观望

　　但令人意外的是，尽管市面上有些降价的表现，但从杭州上半年新房和二手楼市上半年的均价示意图却惊人地一致。即都是在4月进入最高峰，到5月狂降，6月却又有所抬头。

　　杭州二手房市场，主城区成交均价由4月的20585元/平方米，降到了5月的19515元/平方米，又升到了6月的19967元/平方米。

　　而在杭州商品房市场，最新的透明售房网的统计显示，进入7月，杭州主城区的房价开始稍稍往下走。

　　本周，主城区(不含萧山、余杭)住宅成交均价为20809.7元/平方米，比上周下降946元/平方米，住宅成交均价略降。而与此相反的是杭州全市(含萧山、余杭)住宅成交均价为16472.2元/平方米，环比却比上周上升了4.3%。

　　“从主城区的均价略降可以看出，市场上已经有些苗头显现，但要看到真正的市场降价反应可能还要再等等。”杭州一房产资深人士章女士表示，目前，大部分楼盘仍处于试探性开盘的阶段，并没有下定决心真正降价。开发商每次都推少量几幢房源，看有多少人愿意买单。“事实上，杭州的开发商们还处在观望期。”